[摘要] 相比一季度北京土地市场上演的一场房企抢地的土地盛宴，二季度北京细则落地之后，土地市场已经出现降温苗头”，链家地产市场研究部张旭向《证券日报》记者表示，甚至部分地块出现开发商报价低于底价而流标的现象。
（来源：证券日报）相比一季度北京土地市场上演的一场房企抢地的土地盛宴，二季度北京细则落地之后，土地市场已经出现降温苗头”，链家地产市场研究部张旭向《证券日报》记者表示，甚至部分地块出现开发商报价低于底价而流标的现象。
值得一提的是，截至5月16日，《证券日报》记者根据北京市土地储备整理中心网站统计获悉，北京共有6块土地竞价起始时间无企业应价，其中包括丰台区夏家胡同宅地这块“准地王”。
“准地王”尚无人应价
北京市土地储备整理中心的出让计划显示，5月14日，位于北京西南三环内的丰台区花乡夏家胡同地块开始挂牌竞价，该地块为二类居住用地；地块挂牌出让起始总价为13.1亿元，竞买保证金为4亿元。
值得一提的是，此前坊间有传言称，华夏幸福基业投资开发股份有限公司已与鑫苑(中国)置业有限公司正式合作，准备以联合体形式拿下该地块。
对此，本报记者致电华夏幸福方面求证，“我们无意参与该地块的竞拍，这跟公司没有任何关联”，华夏幸福相关人士向《证券日报》记者如是解释。
更为值得注意的是，北京市门头沟区新MC09-065-066地块C2商业金融用地5月16日为挂牌竞价起始日期，当日就收到了企业的次报价4800万元，与该地块的出让底价相同。
而“准地王”地块5月14日开始挂牌竞价，截至5月16日，该地块依然没有企业应价。对此，有业内人士向记者透露，该地块对房企的吸引力比较大，但相对来说，地价还是“有点贵”。尤其限制新盘预售价格的政策遏制了一些开发商的拿地热情，而且该区域并非热点区域，居住条件差，配套设施也有待跟进，对开发商的后续运营能力要求较高，“并不是什么企业都敢贸然挑战的”。
宅地首现流标
实际上，北京土地市场降温的苗头已经显现，相对一季度房企抢地的激烈角逐，目前市场已经出现急转弯。
5月15日，北京通州区运河核心区IV-06地块及IV-07地块进行现场招标。但由于竞价房企给出的投标价格均低于招标底价，两块地全都流标。
根据美联物业研究中心监测，自年初以来，北京仅有一宗地块流拍，发生在4月10日——北京经济技术开发区河西区X24C1地块C2(面积59586，规划用途C2商业金融用地).
而记者查阅上述地块报价情况后发现，上述两块地均为通州运河核心区多功能用地，涉及住宅用地，这是北京年内首次流标的涉及住宅功能的用地。上述两个地块土地面积总计约2.85万平方米，建筑面积总计为8.57万平方米，招标底价总计约为9.69亿元，以招标底价计算，该地起始楼面地价为1.13万元/平方米。
参与上述两个地块投标的企业有4家，分别是金辉、金地兴业、禹洲以及保利地产。耐人寻味的是，这四家企业给出的价格均低于底价，给出价格的为金辉，投标价总价约为8.57亿元，给出投标价格的企业为保利地产，投标总价约为8.27亿元。
“保利地产的投标价格是参照以往当地土地市场的价格定制的。”保利地产集团北京公司副总经理王英男向《证券日报》记者如是表示。
对此，有业内人士称，通州区运河核心区刚刚成交的的三块地楼面价都只有9200元/平方米左右，而上述地块楼面起始地价就达到了1.13万元/平方米，从其流标的结果可以看出，企业在限价政策压力下，都变得更为理性。
不过，美联物业研究中心向本报记者表示，流拍原因可能与政府年内土地供应充足有关，这致使不少房企自年初以来拿地暂时饱和，所以房企开始根据自身经营需要选择地块。
土地市场将降温
根据中原地产市场研究部统计数据显示，截至5月15日，2013年年内北京土地市场成交金额合计达到了553.13亿元，而在2012年同期这一金额则仅为134.9亿元，同比上涨幅度高达310%。这已经达到2012年全年成交金额647.9亿元的85.4%。
对此，中原地产市场研究部总监张大伟分析表示，一季度量价齐涨的楼市下，土地市场竞争很激烈，成交价格与溢价率都有明显上升。但随着北京限价令的从严落实，土地市场从4月开始已经出现了降温苗头。
张大伟还强调，限价政策致使一手房市场预售价格受限，影响了开发商的拿地积极性和对土地溢价的判断。不过，一线城市已经接近完成城市化，大规模土地供应可能性较低，所以部分优质地块的竞争可能会依然激烈。
对此，张旭也向记者表示，近期严厉的调控以及预售价的控制导致开发商拿地顾虑较多，尤其在政府卖地价格依旧高企的情况下，与开发商预期有所偏差，导致开发商拿地意愿明显降低。
此外，从目前的市场趋势来看，二季度北京土地市场将有所降温，其成交热度将远低于一季度。
豪宅市场正被调控“紧箍咒”勒得头疼不已！多位业内关注北京高端楼市的专家均向《证券日报》记者表示，整个高端住宅产品市场正呈现冷热相对不均的局面。此外，市场成交数据也出现同比环比下降的现象。
对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示，新房限价致豪宅新盘入市难产；二手房交易个税按20%征收政策致二手市场买卖双方陷入僵局；但同时，部分已拿到销售许可证的高端产品销售却热度不减，甚至成交价格也出现上扬趋势。
然而，值得注意的是，本报记者向多位业内知情人士证实后获悉，此轮调控政策细则落地之后，北京多个豪宅项目都处在入市难产的苦熬中，尤其对一些能够对周边区域房价造成“一房涨，周边皆涨”的影响的项目来说，想提价入市变得难上加难，这无疑将延长现金回笼周期，压缩项目利润，进而拖累开发企业资金链。
多个豪宅项目入市遭搁浅
“限价政策对高端新盘造成的影响非常大”，丽兹行市场研究中心郑海燕向本报记者如是表示。
丽兹行豪宅研究院的数据显示，2013年2月初至5月12日，高端新房入市项目仅望京茂家园与润景名苑两个项目，成交量仅14套，不足以支撑整个新房市场。同时，郭毅也向记者表示，继2月份后，4月份北京别墅市场再次出现“零供应”。
实际上，据记者多方采访调查获悉，北京多个原计划在3月份之后到5月份之前入市的豪宅项目入市计划都被迫搁浅。
有消息人士向本报记者透露，华润·橡树湾项目入市时间就未能如期顺利入市。据记者了解，橡树湾项目地处海淀区上地附近，此次入市计划拖延的是项目的第五期。
“这个项目原打算在4月份至5月份推出，后来曾一度推延至6月份开盘，但目前已经更改为7月份入市，7月是否能够顺利开盘现在依然是个未知数。”上述消息人士向记者表示，而从价格方面来看，该盘4月份计划开盘均价为4.8万元平方米，而现在已经提升至5.5万元平方米，但实际上这一销售均价也未达到华润置地的定价要求。据悉，华润一直想以6万元平方米左右的销售均价开盘。
显然，政府对高端项目定价的把控是非常严厉的，甚至是令市场没有预想到的。
据记者现场调查获悉，城区内某高端项目去年结束了期房销售阶段，当时期房销售均价不足5万元平方米。今年3月份，开发商想借现房销售提升价格，计划以8万元平方米的售价推向市场，但因限价政策打压，尽管该盘去年就已经进入登记阶段，但其3月份开盘计划已经落空，甚至时至今日，该项目开发商仍未取得现房销售证，项目销售也因此暂时搁浅。
更为值得一提的是，另有消息人士向记者透露，去年曾轰动一时的万柳地王原本计划今年8月份入市，但其预售定价一直未曾获批，项目入市时间甚至推迟到10月份。目前，该项目的预售定价几乎左右着万柳区域其他高端住宅后期产品的入市价格。
“部分项目迟迟不入市，虽然不排除是因为一些开发商捂盘惜售，但受限价政策影响因素还是比较多的。”一位开发高端住宅产品的房企内部人士向本报记者表示，不过，“如果项目一旦达到入市条件却迟迟无法入市，加之高端住宅产品本身销售周期就很长，这无疑将拉长项目资金回流周期，进而拖累企业现金流。”
高性价比豪宅售价坚挺
值得一提的是，据亚豪机构统计数据显示，2013年4月份，北京公寓豪宅成交中套均总价1000万元以上的产品占比为39%，套均总价500万元以下的产品占比为42%，豪宅与经济型豪宅同时受捧，两类产品共占据了总体成交量的八成以上。
而从成交价格方面看，3月份以来，北京56个公寓豪宅项目中，有10个项目的报价出现了不同程度的上涨，上调幅度在1000元/平方米至20000元/平方米之间不等；56个项目平均报价为71630元/平方米，环比3月份上涨2个百分点；同时，4月份，37个项目的成交均价达到50791元/平方米，环比同样上涨2个百分点。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，公寓豪宅产品因总价偏高，客群窄等特点，推盘节奏普遍较慢，销售周期也较长，现房销售、尾房销售现象较为普遍，这也使得限价令只能影响到未上市的地块以及未取得预售证或销售证的项目，反而使得正处在销售中后期的项目更加珍惜可以把握的市场机遇。
以位于东四环附近的保利东郡为例，该盘的尾盘销售就比较火热。保利地产(行情 股吧 买卖点)相关人士向记者表示，该盘今年初推出尾盘，而目前只剩下极少数还在售，已接近清盘。
“五矿万科·如园项目南区经过近一年半的销售，累计实现销售额25亿元。”北京万科副总经理肖劲向《证券日报》记者表示，接下来如园项目北区即将入市，届时约240套左右货量将进入北京高端住宅市场。
肖劲向记者坦言，今年将入市的万柳地王项目定价将对北京高端市场产生较大影响，尤其是对京西高端市场影响更大，如园项目也在这一区域内。
肖劲还向记者透露，新政下，万科将以顺势而为和积极态度应对市场压力。以如园为例，即使在限价新政下，项目北区即将入市的产品在装修、园林等方面也都做了升级改造。
显然，在肖劲眼里，在高端新盘入市难和二手市场交易税加重的双重压力下，购房者一步到位的置业心理蔓延，而如园除了升级产品标准，又因临近中关村(行情 股吧 买卖点)二小而晋级为，这种性价比高的高端产品反而能够抓住市场窗口期。
对此，亚豪机构副总经理高姗也向记者表示，预计后市开发商如果能够升级入市新盘标准，或者降低价格预期，那么将赢得销量的提升。（来源：证券日报）
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