[摘要] 据了解，该类型商业地产除了商铺，还包括酒店式公寓、写字楼、公寓、街铺等多种物业形态。目前，南昌已经面世以及正在建设的综合体项目总面积接近300万平方米。如此大体量的综合体，投资者应如何选择？选择的标准是什么？
（江可/文 /图）
近年来，城市综合体已成为开发商青睐的一种商业地产模式。不仅一线城市的城市综合体迅猛发展，二三线城市也将其当作未来的目标。
据了解，该类型商业地产除了商铺，还包括酒店式公寓、写字楼、公寓、街铺等多种物业形态。目前，南昌已经面世以及正在建设的综合体项目总面积接近300万平方米。如此大体量的综合体，投资者应如何选择？选择的标准是什么？日前，记者进行了走访。
发展历史：商业地产的第四阶段
记者在采访中得知，近十几年来，随着商业模式的发展变化，城市发展格局的调整，商业地产历经社区商业、大卖场、MALL时代，现在已进入商业地产的阶段——城市综合体时代。它是从单个商业建筑体到多个建筑体组成的集成，从单一的商业零售到不同业态的组合，从满足单一的商务、商业需求到具备酒店餐饮功能。
尤其是现代都市中，人们需要一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间，享受高效率的生活和工作。于是，城市综合体应运而生了。在南昌，典型的代表就是万达城市综合体。
当前现状：众多项目即将面市
早在2007年，南昌就成功引入浙江资本和先进的经验，建起了占地2400亩的城市综合体----象湖新城南昌小商品城，包括商品采购中心、国际会展中心、国际物流中心、南昌MALL、休闲博览园、商务酒店、高级公寓等多种物业形态，可以说是当时中部地区的商贸流通平台。
有这样成功的案例，便有无数的“模仿者”。到如今，南昌的综合体项目开始扎堆。据统计，南昌已经面市的城市综合体有红谷滩万达广场(小区网论坛)、绿地新都会、蓝天碧水购物广场(小区网论坛)、樟树林，正在建设的有绿地中央广场、联发广场(小区网论坛)、嘉里世贸路项目、南昌铜锣湾、普菲特国际商业广场、恒茂梦时代国际广场、南昌世贸天城等。
上述项目都集中在这两年推出，城市综合体的发展呈现雨后春笋的态势。据统计，南昌已经面世以及正在建设的综合体项目总面积接近300万平方米。
据记者了解，多数时候，城市综合体的开发商在持有主力店、酒店部分外，其余的会根据实际情况对外出售。因此，对于大小投资者来说，此时便是极佳的投资机会。在相对成熟的香港房地产界，流传着这么一种说法：投资民宅、别墅是铜；投资办公楼、写字楼是银；而投资商铺则是金，城市综合体的商铺更因其特殊的优势成为投资人的不二之选。
说到优势，城市综合体在地段、配套、服务等方面拥有无可比拟的高附加值，使得其普遍高于普通住宅。投资这种物业，可谓是“大树底下好乘凉”，加上目前处于房地产市场调控之外，不受限购限价的影响，城市综合体物业更具保值、投资的潜力。先天的优势加上政策面的利好，城市综合体往往给投资者带来巨大的，犹如一个巨大的磁场。
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市民说法：满足了多元化的需求
在走访中，家住红谷滩新区的市民刘先生告诉记者，以前住在老城区的他，日常购物的选择是大润发和沃尔玛两个超市，而买衣服就到附近的中山路(小区网论坛)、步行街或者百货大楼、丽华等商场。每到周末闲暇时，出门逛街就成了“几选一”的问题，不能一次性达成所有需求。这两年，家里换了红谷滩的新房，到了周末就可以带儿子一块到附近的万达广场逛，除了可以买到日用品和服装、解决餐饮，还有儿童游玩的电玩城，晚上一家三口到万达影城看电影，真正实现了吃喝玩乐于一体的一站式消费体验。
“以前的蓝天碧水只有一个沃尔玛和一些经营家居用品的散户，没什么人到那消费的。自从这边写字楼开起来了，餐饮做起来了，品牌商铺入驻以后，人气比以前旺很多，我们逛街也会就近来到这里，不再经常往八一广场跑动了。”家住在在蓝天碧水购物广场附近的万女士也有同样的感慨。对于越来越多有需求的市民来说，这样的购物中心的吸引力是以往任何商业都无法做到的。
“确实，南昌的商圈多年来一直维持在中山路到八一广场这个区域，业态都是传统模式。包含休闲、娱乐、办公等功能为一体的大型生活购物中心几乎没有，现代意义上的城市综合体应该是深圳万象城这样的，南昌百货现状离高端商业还有一定差距。”在网络上，某知名地产博主在微博中写道。
如果说老城区多数的购物中心离真正的综合体还有一定差距的话，那么在红谷滩新区集中入市的红谷滩万达广场、南昌铜锣湾、普菲特国际商业广场、以及高新区的绿地中央广场、青山湖区的恒茂梦时代国际广场等一系列知名地产品牌，将极大提升南昌城市综合体发展的整体水平，弥补南昌作为省会城市在高级商业地产方面的空白。而对市民来说，随着南昌经济的较快发展，这种集多种业态于一体的建筑，再加上加上合理的规划，便能够满足人们多元化生活的需要。
资深媒体人陈海保告诉记者，投资者要关心的就是经营管理机构。应该尽量选择品牌开发商，或者在城市综合体营运方面已经积累了诸多经验的开发商。考虑到城市综合体的大量出现可能带来的区域过剩风险，一般情况下，知名开发商开发的项目成功概率相对较大。
目光盯紧开发商
一个城市综合体是否值得投资，需要看该项目的整体规划布局是否合理，项目所处的地理位置是否具有较大的发展潜力，项目的开发企业实力是否足够强大，以及是否拥有一套完整的产业链和战略规划等等。最关键，也是最简单的办法——盯紧开发商。
如果一个城市综合体，开发商大量持有，那么自不必说，开发商对该项目是极具信心的。而且，开发商也会花费大量财力、精力来规范、引导该项目的发展。对投资者来说，这就是值得投资的对象。
关注开发商持有或经营的主力业态
投资者应关注开发商持有并经营的主力店和酒店等的状况。如果这部分被分割出售，则有可能对后期统一经营造成巨大影响，进而无法“反哺”投资者。所以，应该尽可能购买开发商、投资商大量持有的项目，只有开发商自身大量持有，这样的物业也才可能被开发商自己经营好，产权如果全部出售了，开发商则失去了后期的管理权。
陈海保称，开发商持有物业的比例要大于销售比例，持有物业比例高，说明开发商用心经营，并不急于通过卖房回笼资金，而是放眼长远，通过经营性租金收入和物业赚取回报。对商户和投资客来说，这才是才“大树底下好乘凉”，综合体发展方向更为稳定。相反，如果持有比例太低甚至没有持有，那么就会造成后期业态混乱，造成与规划目标渐行渐远的尴尬局面。
由于商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，可想而知，业态混乱的商业对投资客和商户的损失是不言而喻的。
据了解，现在的综合体开发商除了本身出租商铺外，还会建造一些“背靠综合体”的街边商铺，以出售回笼资金。这样的方式对开发商而言能扩大，而对投资客来说，却背负了经营风险。
因为从消费者的角度看，在大型商业综合体内购物消费是不错的体验，这里所提供服务或商品的多元化已经能够满足消费者的需求，加上室外天气因素，使得人们大多趋向留在商场内进行一站式消费，是无暇走出综合体到街边的商铺进行“二次消费”的。
南昌部分综合体项目：
恒茂梦时代广场：位于城市主干道旁，北靠北京路、东临上海路、西近都会路、南靠少春路。占地面积62239平方米，建筑面积287797平米，规划建设有：一栋26F写字楼、一栋29F非毛坯SOHO以及3F超市、5F百货、4F影院、3F商业建筑，地下设有二层，用作地下停车库和设备用房。
红谷滩万达广场：位于南昌市红谷滩CBD核心中央商务区，凤凰中大道与会展路交汇处。项目占地约200亩，总建筑面积约55万平方米，涵盖大型商业中心、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、非毛坯SOHO、高级写字楼六业态的大型城市综合体。
蓝天碧水购物广场：位于南昌城市总体规划的城北区域商业中心——青山南路78号，距市中心仅5，交通便捷。该项目总体占地123.2亩，总建筑面积15万平方米，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种业态，是南昌市中心城区罕有的低容积率、高绿化率的景观花园小区和花园式购物中心。
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