[摘要] 随着南昌市“东拓西进”发展战略的推进，继红谷滩“西就”之后，近些年，高新区迎来“东成”之巨变。可以说，高新区是除红谷滩之外又一个受人瞩目就的焦点。特别是伴着高新区的发展、地铁建设的推进，一大批写字楼项目如雨后春笋般诞生了。
随着南昌市“东拓西进”发展战略的推进，继红谷滩“西就”之后，近些年，高新区迎来“东成”之巨变。可以说，高新区是除红谷滩之外又一个受人瞩目就的焦点。特别是伴着高新区的发展、地铁建设的推进，一大批写字楼项目如雨后春笋般诞生了。
其中，既有实力雄厚的绿地集团开发的高新绿地中心，也有高新区的老朋友泰豪集团打造的泰豪科技广场，更有220米高的双子楼——华新云中城……在惊叹于这些大手笔的同时，不少疑虑也萦绕在市民心中：高新区真需要这么多的写字楼吗？它们的未来如何？是乘雷上九天，还是高处不胜寒？日前，带着疑问，记者进行了走访。
【当前现状】
写字楼市场进入密集生长期
有产业、有人才、有住房、有生态、有立体交通……若问现在的高新版块还缺些什么，商务和商业是呼声频率高的字眼。与城市CBD红谷滩相比，高新区在高端商务办公业态方面还处于相对空白的状态。“十二五”规划的出台，则成了高新区实现进位赶超、跨越发展的重要机遇时期。随着区域产业、科技、生态、城市的融合发展，功能性商务商业集群、服务业配套将全面的填补进来。产业集群的发展和高端人才的集聚，对办公环境也有着更高的要求。
“商务办公、商业、娱乐、生活、休闲一体化以及功能齐全的产品将会成为市场需求的主体，而在高新的发展蓝图中，规划着大批的商业综合体项目和写字楼集群。”在5月15日的采访中，在高新区火炬广场(小区网论坛)附近的一幢写字楼里，江西高技术产业发展有限公司、江西留学人员创业园物业管理部经理张成刚充满信心地说道。
据了解，红谷滩和高新区是近些年南昌写字楼供应的集中区域。有数据统计，未来两年这两大区域将有近90万平方米体量的写字楼入市。具体到高新区，写字楼供应量预计达到30万平方米。话句话说，其写字楼市场将进入密集生长期
记者在当日的采访中了解到，在当下的高新区，沿北京东路、紫阳大道向东、沿昌东大道向南北两侧，大量土地被房地产商拿下，并规划了大体量的写字楼项目。目前，其商务、商圈规划已初具雏形。
一湖两岸写字楼状况“冰火两重天”
如今的高新区是个广义的名词，其中包含从火炬广场到艾溪湖以西的传统高新版块，也包含艾溪湖大桥以西的艾溪湖版块和瑶湖版块。记者走访发现，以艾溪湖为界，整个高新区的写字楼市场呈现出了截然不同的两种情况：艾溪湖以西写字楼项目量少且质低，市场却供不应求；而艾溪湖东岸大批的写字楼项目在建，商务综合体正迅速崛起，市场却处在预热阶段；如此，形成了东西两岸写字楼市场冰火两重天的境况。
沿南京东路进入高新区，可以发现，只有零星的低端写字楼，具有一定规模、一定品质的写字楼实属凤毛麟角。位于火炬大街188号的淳和大厦便是“凤毛麟角”之一。此时此地，淳和大厦算是较为优质的写字楼了，入驻也是一些实力强的大中型企业。记者与淳和大厦的物业人员沟通后发现，淳和大厦早已出租完毕租售，但是经常仍会有人前来咨询租楼事宜。
记者在火炬广场附近其他几个写字楼中发现相同的情况——每天都有人来问有没有写字楼出租，而实际上早已租售完毕。类似的状况反映出一个现象：从火炬广场一直到艾溪湖大桥，写字楼出于稀缺状态，似乎已达到了一房难求的状况。
与上述情况刚好相反，艾溪湖东岸大批的写字楼项目在建中，如5A级写字楼云中城、泰豪科技广场、绿地中心、紫阳明珠、传奇国际广场等。各种商务写字楼、综合体如雨后春笋般拔地而起。记者发现，这些写字楼项目不仅数量众多，而且多是高端项目，量多质优。
一湖之隔，写字楼市场呈现出两种不同的世界。
【优劣对比】
优势：便利的交通、较低的价位
短短几年，众多写字楼项目开建，高新区究竟有何能耐呢？采访当日，记者搭公交车从红谷滩CBD出发，大约1即进入高新区，区内交通也极少出现拥堵状况，与市区走走停停的“常态”相比，高新区的路况无疑是十分理想的。便利的交通，这是高新区的首项优势。
泰豪科技广场的置业经理刘女士告诉记者：“相对与其他区域，高新的优势就是目前交通便利，距城区近，市民可以迅速进入城市中心。而且，地铁1号线的建设，更是将交通优势放大。作为南昌首条地铁终点站，城东未来发展将令人瞩目！”
除了交通优势，刘女士表示，价格优势也是不容忽视的一个方面。相比红谷滩动则上万元的价格，高新区写字楼项目价格优势明显，如泰豪科技广场的写字楼项目均价只有9500元／平方米。
清晰的业态定位
“和红谷滩的金融商务定位不同，高新区更多将目光聚焦在稳步发展的技术类企业上。这无疑也是发展写字楼市场的契机。”张成刚介绍说：“红谷滩的定位是商务金融中心，往往让其他类型、尤其是中小企业望洋兴叹。而高新区不同，主打高新技术产业，定位在数量众多的中小企业的，也不排斥大型企业。”
高新区，顾名思义就是高新产业的孵化基地。据了解，如今，高新区已开发产业区面积60平方公里，区内有各类高新技术企业近2000家，是南昌“十二五”重点打造的现代化高科技产业园区。到2015年，高新区主营业务收入2500亿元，财政总收入突破100亿元，出口创汇突破100亿美元。
从这一点来看，该区域业态定位明确，因此潜力巨大。
绿色的生态环境
5月15日，记者在采访中观察到，高新区沿艾溪湖东岸宽窄不等、长达数公里的地方，满目苍青叠翠，到处鸟语花香，小池相连大塘，碧水环拥绿岛，堪称人间乐园。这里就是众多南昌市民津津乐道的艾溪湖湿地公园，也是南昌市的城市天然湿地。
实际上，除了450公顷一线原生艾溪湖、2500余亩艾溪湖湿地公园，南昌市政府正在花巨资重点打造的5600亩5A级世界都市候鸟公园。同时，面积为18平方公里的瑶湖森林公园，也已开工启动。
与南昌市其他区域相比，一个低碳环保、绿色生态的宜居区，正在以肉眼可见的速度向我们走来——高新区越来越成为一个绿色的、宜居的、宜商的区域。
劣势：
目前人气相对不旺
说完种种优势，不能不提当下高新区的劣势。
目前，人气较低是高新区的一个发展瓶颈。特别是艾溪湖以东区域，人气不旺几乎已经是公认的事实。记者在采访中发现，虽然周边分布着一些在建项目，但该区域整体处于开发阶段，短期内区域人气难以上升。
如此，问题来了：大体量的商务写字楼、商业综合体，需要很大的客户量。人气的低落会导致项目出现销售缓慢，租赁市场不成熟，投资回报慢等一系列问题。
需较长的发展周期
“投资房地产项目，该去哪里？”
“做短期的话，去红谷滩。长期投资，就去高新。”
这是近日记者听到的一段对话。话里话外，反映了高新区的一些端倪：纵观整个区域，很多项目处于初步阶段，从开建到完工、入住、完善、市场成熟需要一个较长的发展周期。
具体到高新区也是如此。
红谷滩CBD就是的例子。红谷滩的开发历经十多年发展才有了如今的初步规模，而对于同样起步的高新区，时间仍是发展最为需要的。
【存在争议】
开发过度南昌是否“在路上”
“许多二线城市，写字楼市场快速增长，并非是由经济增长带来的需求所推动。很大程度上，是受地方政府的决策引导所致。”对于部分城市出现的写字楼开发热潮，世邦魏理仕研究部董事陈红飞指出，很多二线城市热衷于开发新区、建设新中央商务区，以便借此来推动土地的销售、基础设施建设以及房地产投资，二线城市商业地产过度开发令人担忧。
在陈红飞看来，虽然中国经济朝第三产业发展转型，但二线城市经济发展速度难以创造足够大的写字楼需求，无法拥有赶超北京、上海办公楼需求的潜力。不少二线城市写字楼的市场平均空置率徘徊在20%左右，同时在建项目及新增供应又在不断增加。
“过去3年，二线城市第三产业的年复合增长率为18%，依此速度，即使每年有45%的写字楼新增供应延迟上市、且上市后出租率80%即算成功去化，未来4年，二线城市的办公楼新增供应也要5.97年后才能基本消化。”陈红飞说，此外，在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。
对上述的问题，南昌地产资深人士、写字楼研究专家章敏则提出争议看法。他认为：“高新区写字楼虽处于起步阶段，但起点高、标准高，依靠便捷的立体交通优势、高品质的项目规划，未来必然成为全南昌市最适合办公的区域。”
在章敏看来，高新区不存在写字楼开发过剩的问题。产业汇集、消费力巨大、自然生态宜居和交通顺畅这些都是一个片区发展的重要条件，由此可看出高新区具有重大潜力。大量有眼光的开发商正是看到了这些特点，来到高新片区拍地，但都是理性的拿地。这也有利于高新区写字楼市场的发展。
未来是腾飞还是沉寂 争议永远是存在的。
以红谷滩而论，在历经近十年的打造后，红谷滩CBD初见规模，一大批5A甲级的高端写字楼不断兴建。而在繁华的背后，不得不注意的是，红谷滩写字楼目前空置率依旧不低。
将目光移到高新区。记者走访中发现，在高新区发展写字楼项目有着种种优势，但目前的劣势也相当明显。关于它的争论也从未停过，腾飞海事沉寂？争论一直在持续。
【各方观点】
专家：未来南昌最适合办公的区域
对于高新区的未来，上文曾提到，章敏认为：高新区写字楼虽处于起步阶段，但起点高、标准高，依靠便捷、立体的交通优势、高品质的项目规划，未来必是南昌最适合办公的区域。
记者在采访中了解到，随着人口聚集、商业的发展，如今的高新区已不是只能坐着厂车来工作，晚上回市区的地方。而是生态宜居、消费地点完备、商圈初步形成，全面发展的高新。
之所以这么说，打开高新区的地图就可一目了然。东西方向，北京东路沿伸过来，正在现售和预备销售的项目有恒茂梦时代广场(小区网论坛)、东方银座、御湖国际、达观国际；过艾溪湖大桥，有泰豪科技广场、华新云中城、绿地新都会等；不到3公里的行程，规划有三个以上的电影院，有家乐福、天虹等多个百货、多个五星酒店。南北方向，高新大道的天幕影城、江西艺术中心已经开业，好停车、好节目吸引了很多观众，沿高新大道的商业餐饮也很成气候；沿昌东大道上大量的土地出售，多为成熟开发商取得，也将打造多个城市综合体；另外，高新片区还有大量的学生，这将加速高新多个商圈的自发形成。
商务集群高端写字楼将多元发展
“作为南昌未来的城市副中心，区域的全面发展对于写字楼等商务办公产品有着极大的市场需求。”据了解，南昌不少业内人士认为，依托瑶湖生态科技城建设，高新区实现了从单纯工业园向现代科技新城区的华丽转变，开发面积从2005年的不到30平方公里扩展到现在的60平方公里，拥有中国服务外包产业示范区、国家医药国际创新园等产业化基地20个，培育各类工程研究中心或技术中心48个。
产业类的全面发展以及人才的大量进驻，将需要大量的商务办公承载主体。在市场需求的强烈要求下，呼之欲出将是区域商务商圈的建筑群陆续亮相。而在南昌写字楼市场经历了多次创新升级之后，产品的多元化发展也将是高端写字楼的成长趋势。
代理公司：市场不看好一切等于零
“市场不看好，一切等于零。”在鼎盛同创总经理赵熙看来，高新区写字楼的发展拥有机遇，但在这机遇之下，大体量的开发仍是具有很大的市场不确定性。
他说：“2013年，南昌办公写字楼预计将有近100万平方米体量的产品入市。除南昌市中心区和红谷滩外，高新区市写字楼是产品供应的大户。目前，红谷滩和青山湖区域的写字楼直接购买单价不是很高，但这个地段的租金很高。相对来说，红谷滩和市中心写字楼应已成定局。而高新区的大体量引发了人们的一些担心。高新区毕竟不是政务商务集中区，这个区域仅仅是经济开发区。从城市的整体定位来看，高新区写字楼出现的大体量，将会在市场上形成一个冲击波。作为投资或置业，其价值应该不会很高。
“总之，我们认为该区域写字楼体量偏大，投资者不一定看好。况且，现在的写字楼都拥有者全面的配置和更国际化的品质。高新区有别于中心区和红谷滩，我们必须理性看待。当然，任何事物都是一分为二的，相较于红谷滩和老城区，高新区的写字楼也有它的一些优势。比如说，很多大中型企业的入驻，很多产业链的开发，很多创业园区的兴起，很多居民的迁移，以及城中村的完善都会给高新区的写字楼带来一些机遇。在机遇的背后，体量的增大会带给写字楼一些伤痛。客户量不足、开发成本高、销售去化慢、租赁市场不成熟、投资回报慢都将成为很大的问题。市场不看好，一切等于零。”赵熙说道。
开发商：质疑和争议就是关注的一部分
“合理的价位、便利的交通、地铁口的写字楼……”泰豪科技广场置业经理刘小姐在采访中，向记者如数家珍般将高新区域写字楼项目的优势一一到来。
可记者显然并不满足于这样的调查。
“你认为高新现在人气不足的现象是否是一个瓶颈呢？发展这么多写字楼真的有必要吗。”记者问道。
“人气不足、地缘位置较偏远确实是高新目前发展中所面临的问题，但正是因为如此，高新作为一块非成熟地块才能拥有价位交通上的优势。确实有些客户对项目抱有一些疑虑，但他们最终却依然购买了。在日益趋紧的调控政策下，商业地产无疑成为了投资者新的选择，而高新区目前的环境无疑是南昌商业地产中的一块价值洼地。”刘小姐在思索了一会后回答说：“在我看来，质疑和争议也是市场对这里的关注的表现，只有拥有潜力才会受到关注。”
高新区新建写字楼项目代表：
高新绿地中心：南昌绿地高新区城市综合体项目是集住宅、酒店、商业、写字楼于一体的城市综合体，其以70万㎡的恢弘气势开启南昌城东全新发展新时代。世界殊荣的时尚生活中心，多彩纷呈，重塑城东中央生活圈。在艾溪湖畔，铭刻出南昌今天、明天乃至未来的建筑地标。 268米超高层地标建筑，重新定义南昌东部地标。项目内含国际甲级写字楼及五星级酒店、大型购物中心，以超前规划、一流设计，构建起南昌东部罕有的建筑，树立南昌未来“城市之窗”，激活南昌城东发展价值的城市版图。中国综合性地产领跑者、中国企业500强中位列第96位的实力企业，绿地集团以“让城市生活更美好”为企业宗旨，肩负城市运营商的重要使命，积极响应南昌市战略发展规划，重点打造南昌高新东部新城区。
华新云中城：江西华新置业有限公司投资建设，总建筑面积约31.8万㎡，项目由两栋塔式超高层与两座裙楼组成，超高层塔楼地上51层，高220m，地下4层，是南昌地下层数与机动车停车位的大楼。洪源投资，华新置业全力打造继南宾国际之后又一双座超220米企业总部。艾溪湖桥头，一线湖景楼王，城市东轴中心，地铁1号线出入口，比肩全球的31.8万m2双塔商务综合体!
泰豪科技广场：泰豪科技广场位于南昌城市中轴线北京东路延展段——紫阳大道3088号。泰豪科技广场项目总占地面积13919㎡，总计建筑面积78801.1㎡，容积率4.5，绿化率25%，停车位420个。整个项目规划由A、B两栋独立塔楼组成，其中项目1-3层裙楼为商住配套，建筑面积约12785平米。
泰豪科技广场项目1号线站口紫阳大道站，坐拥450公顷城市原生态艾溪湖和2500余亩艾溪湖湿地公园。A、B两座独立塔楼为独立板式平面结构，底部三层裙楼将两座塔楼连为一体。此外，项目板式平面布局利用艾溪湖的湖景资源，将空中花园、屋顶花园等理念融合与项目中。
传奇国际广场：位于高新区昌东大道旁（艾溪湖畔），项目设计建筑面积6.2万平方米；主楼为23层的5A甲级写字楼，层高3.9米，配备六部品牌电梯，高档石材与玻璃幕墙相结合打造全湖景办公环境。项目滨临2500余亩艾溪湖湿地公园，4.5平方公里艾溪湖，艾溪湖观光大桥；紧邻地铁一号线（2014年开通），离八一广场10。项目隔壁同时在建的有绿地新都会40万平米旗舰商业群，268米大厦——紫峰大厦。
赞城紫阳明珠：位于南昌市紫阳大道2999号（艾溪湖旁紫阳大道与创新一路交汇处），项目紧临紫阳大道，连通艾溪湖大桥，外环昌东大学城，内延生态湿地公园和都市候鸟公园，与城运会奥体中心遥相呼应。
赞城紫阳明珠是由瑶湖实业全力打造的1号作品，项目占地45.27亩，总建筑面积14万余㎡，主体高度接近100米，集合商务办公、生活居住、商业于一体的城市综合体。项目一期由30层星级酒店式公寓、25层多户型公寓、25层甲级写字楼以及三层商业裙楼组成，二期为星级公寓楼。
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