[摘要] 认房又认贷，是指不管名下有无房产，只要贷过款了，不论还清与否，再贷款买房都算是第二套房，必须按照第二套的首付比例和贷款利率执行。时至今日，不少人为了“对付”二套房的高首付、高利率，采取“消费贷”化身“房贷”即“过桥”的方式进行规避。
江可/文
认房又认贷，是指不管名下有无房产，只要贷过款了，不论还清与否，再贷款买房都算是第二套房，必须按照第二套的首付比例和贷款利率执行。时至今日，不少人为了“对付”二套房的高首付、高利率，采取“消费贷”化身“房贷”即“过桥”的方式进行规避。
而据记者了解，上述行为不但属国家明令禁止，而且风险很大，可能造成严重的后果。近日，南昌市民李老师就在本刊读者俱乐部QQ群（319886630）里讲述了他的故事。
事例：“过桥”可规避二套房高首付
“我和爱人都在大学里面教书，父母都在外地，现在想接父母过来一起住，就打算在学校附近买过一处房子。但是由于是二套房，贷款很是麻烦。”据李老师讲，按照他的财力，月供没问题，但按照现行政策，二套房首付至少需要六成。自己手头只有20万元，还有30万元的缺口尚待填补。
他说，正当为此事烦恼时，有人热情地推荐了一个好法子，就是由担保公司出面向银行申请消费贷款，通过第三方过账后转为房贷。这种操作模式正是“过桥”。
按照李老师的叙述，如果真要采取这类贷款，具体做法是将李老师的套住房进行抵押，向银行申请30万元的三年期“装修贷款”。待银行审核通过后，银行会把钱打到相关账户(实际是李老师的亲友账户)，然后再由李老师以现金的方式提现。而在整个过程中，所有手续都由别人完成，李老师只要付5000元的手续费就行。
据记者了解，在不少施行“限购限贷”的城市，这种“好法子”并不鲜见。此种贷款是不是像描述中那么好呢？有没有弊端？记者特意走访了南昌几大银行，进行了一番探究。
说法：市民、银行、中介、担保公司“四得其利”
采访中，一位不愿意透露姓名的南昌银行业人士表示，类似“过桥”的灰色房贷现象长期存在。一般而言，只要手续、材料合规的情况下，审核之后，银行就会发放消费贷款。至于材料背后是否存在假合同、资金挪用等问题，银行方面受限于人力、成本等因素，难以深入探究、面面俱到。
另一家银行的个贷部负责人告诉记者，对于此类消费贷款，一般放款后银行会定期对申请人的还款和资信情况进行跟踪调查。比如，曾经有贷款人以装修的名义获得30万元的五年期贷款，却用于购买二套房，在银行放款后一周内，客户就直接把钱从第三方账户转账转到了自己的账户。发现这笔贷款存在明显作假的行为后，银行方面立即启动追讨，并要求一年内还清。实际效果如何？该负责人也坦言，若对于此类情况进行逐笔调查，银行既没有动力也缺乏足够的资源。
记者在调查中发现，即使意识到部分消费类贷款流向房贷，银行大多选择“睁一只眼闭一只眼”的态度。与按揭贷款相比，消费类贷款不仅期限较短，而且根据贷款人的资信情况，其利率还可以在基准利率基础上有所上浮，对银行而言更高。另外，个人住房抵押消费贷款的放贷额度一般不超过评估价的五成，对于银行而言有较高的安全边际。在当下房价稳中有升的背景下，此类贷款与普通房贷相比并未增加额外的风险。
“客户能顺利拿到购房资金，中介公司能做成交易赚取，担保公司有手续费可赚，银行也能完成业绩指标，各方都有好处，何乐而不为呢？”这是采访中，某房产中介的业务员余先生对记者说的话。
对比：政策明令禁止消费类贷款用于购房
银率网分析师闫博锴表示，央行对于消费贷款用途有严格规定，不能用于购买住房、股票、基金和理财产品，不能以任何形式流入证券、期货、民间借贷等资本市场及用于股本权益类投资，只可用于购买大宗耐用消费品和教育、旅游等用途。
从这个角度而言，通过消费贷款方式流入购房人手中的银行信贷，实际上是进入了一个灰色地带。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，这正是典型的贷款挪用。
值得注意的是，虽然监管部门明令禁止消费类贷款用于购房，但由于这种贷款期限短、风险较小，且需求旺盛，而银行对消费类贷款的用途审核、监督并不严格，只要能提供消费合同，大都可以顺利地贷到款。对此，多位专家认为，在保证每一笔贷款合法合规、风险可控的同时，银行方面应加大对贷款流向的检查力度，监管部门也可以采取不定期抽查的方式，对违规贷款进行追讨和处罚，防止信贷资金通过消费贷款等途径违规流入房贷市场。
风险：钱财受损、留下个人不良信用记录
据了解，在当今楼市回暖的背景下，房贷收紧趋势明显，类似“过桥”的灰色房贷也越来越受购房者的青睐。而实际上，这种房贷并非正规贷款，尤其在监管层面收紧的背景下，风险逐渐凸显。
“除在钱财上受损失外，还会影响个人信用记录。”采访中，一位南昌银行的信贷经理告诉记者，如果通过利用消费贷款用于房贷，虽然银行并不监督消费类贷款的后续使用情况，不过一旦贷款人被发现挪用消费类贷款购房，银行会给出停贷、要求立即偿还贷款的处理，而且贷款人的行为会被认定为骗贷，会记入个人信用记录。
“房地产贷款期限一般比较长，但消费贷款期限只有10年，这就存在‘以短还长’的问题。一旦政策出现调整，就会出现供不上房贷的风险，所以不论是消费者还是银行，只要在违规边缘，就有很大风险。”中国经济网评论员林耘认为，林耘一是双方都有动机，买房者是为买房打擦边球，而银行是主动配合打了擦边球，因为目前整体经济增速减缓，银行想要找到能承受高利率贷款的客户不太容易。因此，从表面看，担保公司“牵线”客户获得了急需的贷款资金，银行多了一笔生意，担保公司本身也有手续费进账。其实不然。看似取得了多赢的效果。但这种“过桥”的方式本质上是担保公司的垫资行为，垫资期限一般为一个月，而消费性贷款的期限通常为数年，可达十年。这意味着一旦“过桥”完成，贷款的风险就完全转嫁给了银行。
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消费类贷款：银行向个人客户发放的有指定消费用途的消费性个人贷款，这其中不包含房贷。
认房又认贷：种情形，对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。
第二种情形，借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。
第三种情形，银行通过查询征信记录、居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的，再贷款也按照第二套或者以上来执行。
南昌“认贷”有了时间点
目前，南昌市2013年度住房公积金月缴存额上限由去年的2300元调整为2600元（含单位、个人两部分），下限仍为260元（含单位、个人两部分）。公积金贷款“认房又认贷”中的认贷有了时间点，以2010年3月23日为时间点，时点日期之后有未结清的贷款认定为“有贷”。也就是说如果职工在2010年3月23日以后有房贷，不论现在结清与否，如果再买房都不能享受“首套房”首付和利率优惠的购房政策，且有一次贷款，就认定为二次贷款，执行首付60%，利率上浮10%的贷款政策，而有两次贷款再贷，将不能获得受理。如果职工在2010年3月23日之前有贷款且已结清，名下也无房，现在再购房依然可以享受“首套房”待遇。该政策从2013年4月1日起执行。
南昌市房管局相关工作人员解释：南昌公积金贷款“认房又认贷”的政策自2010年时就有，但此前的规定是不管你名下有无房产，只要贷过款了，也不管你还清与否，再贷款买房都算是第二套。在实际操作中，对不少典型的刚性改善型购房者来说不利，这部分申请贷款的职工，多数为早年贷款购买房改房，贷款额度小且已结清。现如今在“以小换大”时，公积金贷款被认定为二次贷款执行较高比例首付和较高利率。“认贷”政策误伤了这部分改善型需求市民。
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