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贷款购房每月还款额是如何计算出来的?

房天下综合整理   2013-08-30 11:16

[摘要] 贷款购房最基本的问题当然是琢磨贷款、还贷以及还贷年限与自己每月的那点“杯水车薪”收入之间的关系,怎样让它们门当户对起来,如何对着一张载明各种贷款额、利率、还款期、月还款额的数据表研究,由月收入—>月还款额—>贷款额—>房款的次序反推自己该选什么房子,深得“量入为出”思想的精髓。

编者按:购房和贷款是每个普通百姓都关心的事情。贷款购房最基本的问题当然是琢磨贷款、还贷以及还贷年限与自己每月的那点“杯水车薪”收入之间的关系,怎样让它们门当户对起来,如何对着一张载明各种贷款额、利率、还款期、月还款额的数据表研究,由月收入—>月还款额—>贷款额—>房款的次序反推自己该选什么房子,深得“量入为出”思想的精髓。

步骤/方法

1、贷款额、利率、还款期和月还款额

以公积金贷款为例,5年以上贷款,月利率是3.375‰。假如贷款1万元人民币,20年240期还清,则贷款人每月还款额为60.86。还款简单相加总额14606.40元。

银行贷款总是利加利、利滚利的丝毫不客气。首先计算到期后银行贷款本息总额。

银行放贷1月后,贷款1万元就变成10000*(1+0.003375)。

银行放贷2月后,贷款1万元就变成10000*(1+0.003375)*(1+0.003375)。

……

20年也就是240月后,原贷款价值(本金及利息)就等于:

10000*(1+0.003375)(20*12)

= 10000*2.2448

= 22448.45

可见经过20年,按3.375‰月利率,10000元贷款就滚成了22448.45。

2、该情况下贷款人20年共240月每月须还款60.86元,也按月利率3.375‰,看看20年后贷款还清之时,所还款总价值(本金及利息)是多少。第240期还款时,各期还款其本息如下:

第240期:60.86,付款时贷款还清;

第239期:60.86*(1+0.003375),有1个月利息;

第238期:60.86*(1+0.003375)2,有2个月利息;

…… : ……

第 1 期:60.86*(1+0.003375)239,有239个月利息;

因此240期月还款60.86元到贷款还清时其本息总计:

60.86+60.86*(1+0.003375)+60.86*(1+0.003375)2+……+60.86*(1+0.003375)239

= 60.86*(1.003375240-1) / (1.003375-1)

= 60.86*1.2448443629366521802920377333146 / 0.003375

= 22447.77(此为数学中的等比数列求和)

可见20年共240月每月还款60.86元到贷款还清时,也按3.375‰月利率,所还款本息总额为22447.77。

排除计算中的小数度误差,可见还款额本息=贷款额本息,也就是说贷款购房借款人的每月还款额(月供)是这样计算出来的。

3、资金的时间价值

前面谈到媒体上有人比较不同还款方式所付本息总额,并得出结论等额本金还款比等额本息还款支出利息较少。由于他们是将各期还款金额相加,再减去贷款本金的方法简单计算,得出的结论是不科学的。

经济学中有一个原理就是资本的时间价值,相同数额的资本在不同时间它们的价值是不一样的。简单一点说今天的1元钱和昨天的1元钱价值是不一样的,而且昨天的1元钱要比今天的1元钱价值大。原因很简单,举例说把1元钱存银行,过一天就有一天的利息嘛。

理解了资金的时间价值,就可以对很多似是而非的说法作出正确的理解和判断。购房选择一次付清还是贷款按揭,以及贷多少钱、多长期限,从贷款人自身来说,取决于拥有的资金和收入,以及资金对自己的时间价值。

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