[摘要] 中央政府公布的保障房分为：一类为棚户区改造和拆迁；一类为可销售的经济适用住房、两限房；一类为租赁房，如廉租房、公租房。但各地政府列入保障房的范围与定义不同。北京市为六种，最多的地区有八到十种，如享受经济适用住房政策的用房、单位自建和租赁房、定向安置拆迁房、农村上楼以及其他。
编者按：在我国房产制度下，一定要弄清保障房商品房的连个专有名词，才能更方便了解中国房地产市场，房天下整理关于保障房商品房的相关问题，为网友答疑解惑。
何为保障房、商品房？
一问：何为“保障房”？
中央政府公布的保障房分为：一类为棚户区改造和拆迁；一类为可销售的经济适用住房、两限房；一类为租赁房，如廉租房、公租房。但各地政府列入保障房的范围与定义不同。北京市为六种，的地区有八到十种，如享受经济适用住房政策的用房、单位自建和租赁房、定向安置拆迁房、农村上楼以及其他。
这里最重要的是中国至今没有“住房法”，没有划清谁应享受政府公共资源的保障，谁应获得政府的支持与帮助，如何公平的分配以实施最困难救助，如何成为促进市场竞争体制的机会安全网，如何防止腐败和扩大贫富差距。
现有政策中大量出现的正是这种利用保障房政策进行不合理分配的扩大收入分配差别的问题，也让保障房走入了歧途。
二问：保障房为什么是委托？
首先，保障房不是开发商市场自由定位的商品，而是政府确定房型面积的定制产品，因此设计、户型面积都必须符合政府委托的要求，开发商只相当于被委托生产和定制。
其次，开发商没有对产品——保障房的自由销售定价权，也没有自由选择消费对象权。保障房都是由政府定价的，一些是政府直接回购、直接决定分配使用权利的，如廉租房、定向安置房、拆迁房等。一些事政府审定购买资格的，如经济适用住房、两限房等。
请问没有政府的委托，开发商如何能参与保障房的建设呢？明明是政府的责任，为什么社会与媒体要将不积极建设保障房的道德责任扣在开发商的身上呢？
三问：开发商为什么不积极参与保障房建设？
这是一个天大的误解，也是媒体转移政府责任并将脏水倒在开发商身上造成社会矛盾的重大成功案例。
首先，中国的房地产管理法中明确规定了两种土地使用权：
一是，出让方式取得的土地使用权；
二是，划拨方式取得的土地使用权。同时文件明确规定了开发商只能用拍卖、招标或协议出让方式取得土地使用权并进行商品房的销售。而划拨方式的土地使用权只有在政府批准的情况下才能取得。换句话说，就是法律规定开发商只能建设和销售商品房，没有政府批准或委托是无法建设保障性住房的。
其二，“保障房”在整体建设中分两个部分：
一是，政府直接委托非房地产开发的方式进行建设的，不列入房地产开发商范围，这部分约占住宅竣工总量的四分之一（2010年住宅竣工8.3亿平方米，非开发的占2.2亿平方米）。
二是，委托开发商建设的保障房，通过公开市场招拍挂。其中一部分是和商品房混合配建的（如华远在通州取得的土地50%是两种保障房），一些是带有商品房性质的出让土地上建设的（如两限房），而实际公开市场委托开发商建设的保障房比例很低，不是开发商不积极参与而是根本都抢不到。
2010年开放市场开复工总面积约40亿平方米，而保障房不到10%，怎么可能让所有开发商都参与建设呢？是开发商欲取之政府未必与之啊。
其三，现行的银行信贷紧缩政策中，中央政府单独对保障房开了各种取得银行和公开资本市场融资的口子。这可以让开发商借保障房建设获取更多的银行信贷或其他融资支持。尤其是在商品房用地上配建保障房的项目更是求之不得的好条件，尽管保障性住房可能亏损或无利润，但缓解了商品房建设的资金压力更让开发商可以通过商品房弥补保障房的亏损，又有利于扩大规模和防止资金断裂，有何乐而不为呢？
其四，从土地市场的招拍挂看，有许多商品房用地的出让出现了流拍，但却很难看到保障性住房用地的流拍，尤其是带有建设施工队伍的开发商更会积极主动的进行保障房的投标、建设。这些开发企业是从施工转入开发的，保障房建设少了许多市场销售的风险，但一样可以合法合理取得建设施工的利润正在于少了市场风险多了施工利润，因此不是开发商不建保障房，而是政府不委托开发商建保障房啊？
何谓商品房，保障房？
商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
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