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香港楼市调整冲击波 内地客亏钱卖楼悲观气氛笼罩

经济参考报   2014-02-17 08:35

[摘要] 近日,“以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅降价”的消息引发关注。实际上,不仅仅是楼市成交惨淡,热门地段流标、入市新盘降价抢客等一连串负面消息也不断冲击香港楼市。

据悉,近日,“以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅降价”的消息引发关注。

实际上,不仅仅是楼市成交惨淡,热门地段流标、入市新盘降价抢客等一连串负面消息也不断冲击香港楼市。

当地舆论称,这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。但更重要的原因是,美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出,低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然减退。

目前,悲观气氛正笼罩香港楼市。有机构分析,香港楼市调整周期展开,今年楼价或下调一成。

惨淡

内地客香港亏钱卖楼

近期有关内地客亏钱卖楼的消息接连不断,实时爆出的一宗是一名内地韩姓业主卖楼亏了600万港元。

这位内地客持有的是位于山顶加列山道的300平米“大宅”,业主2011年购进的时候花了1.28亿港元。有知情的代理透露,这名内地客购入物业后本来打算短线炒卖,中间也曾经试图出租,但一直没找到下家,于是便将房子叫价下调求售,最后以1.3亿港元售出。

以购入价计算,这次转售账面虽然微赚200万港元,但连同印花税及等,估计该名内地客要亏损约600万港元。

山顶豪宅属富人区,而富人又一向不差钱,故而山顶豪宅价格从来是只高不低。这让港人感叹,更催生警惕:香港楼市正走在下坡路上?

内地客亏钱卖楼并非这一例。盘点一下近期的实例:

大角,有一处实用面积1061平方英尺(约合90平米)的住宅,原本由一名内地客以2265万港元购入,近日以2200万港元易手,账面损失65万港元,若加上厘印费(96万港元)及代理等杂项支出,实质损失逾180万港元。

大潭阳明山庄,一名近年买入多个物业的内地郑姓客人,在2012年斥资1900万港元购入的物业,近日以1795万港元售出,账面亏损约105万港元,而由于交易须付5%额外印花税,即近90万港元,假如全数由卖方承担,再连同印花税及等费用,他实际上亏了约270万港元。

内地客为何频频爆出亏钱卖楼?直接因素,多数意见认为与内地“钱荒”有关,在香港买楼的内地投资者多是生意人,受银行收紧信贷、资金周转困难影响,一些内地投资者急于出售物业回笼资金,只好亏钱卖楼。但“蚀本”出手,也反映了香港楼市近期需求不旺的“惨淡”景象。

很多人都在问:这种凄凉仅仅是短期现象,还是意味着一个调整周期的到来?全球资金大环境影响下的香港楼市,会否因一系列负面因素叠加而出现多米诺骨牌效应?

难免

香港“炒楼”热潮必然减退

农历新年过后,传来的不仅仅是楼市成交惨淡这一桩坏消息,热门地段流标、入市新盘大幅降价抢客等一连串负面消息也不断冲击楼市。

实时消息是,屯门两幅住宅地截标以每平方英尺2000余港元的低价售出,创下该区块十几年以来的价。

至于新楼盘“劈价抢客”,以元朗一楼盘为例,去年3月底首度开盘,当时平均实用平方英尺价1.71万港元,而最近一期报价则是约9200港元,价格调整幅度可谓惊人。

有舆论称,这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。去年下半年起,由于特区政府推出针对内地炒楼的“双辣招”(非本地人、短期炒卖者加征印花税),内地客参与较多的“豪宅”市场便开始疲软。

据差饷物业估价署早前公布,去年全港楼价升约7.7%,升幅为5年来新低,实用面积1722平方英尺(约150平米)以上大户型,楼价更是5年来首次出现跌幅,全年下跌2%。

更有机构数据称一手房需求应声锐降,以非本地个人及非本地公司名义购买物业的个案,去年第三季度减少至平均每月89宗,占总成交2.2%,远低于2012年1月至10月期间,平均每月约360余宗,占总成交逾4.5%的水平。

“辣招”之外,全球金融大环境更为人所关注。香港作为对全球资金动向最敏感的开放式经济体,国际金融一有风吹草动,楼市便摇晃不已。

美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出,原为低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然会减退,这是香港楼市疲软的根本。

香港金管局总裁陈德霖早前预告,金融海啸后流入的1000亿美元将会撤走,届时会对资金流动性及利率造成压力。

香港金管局及中原研究部的资料显示,自2008年美联储推出首轮量宽后,热钱流入将香港银行体系资金一度推高至3180亿港元,令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位,现时银行体系资金约1639亿元,资金转势流走后,市场预计按揭利率将从低位回升至逾3厘水平。

中国内地对香港的影响也越来越大。从香港的角度看,一方面,内地经济保持稳定增长,内地金融系统稳健、不易受国际冲击,对香港起着重要的支撑作用;另一方面,内地收紧银根、整顿“影子银行”、打击腐败,又客观上影响了对香港楼市的需求。

内地整顿金融秩序对全球金融的影响也不容小觑,一国际金融机构高管就直言,中国为影子银行“收水”,比美联储退市更值得新兴市场忧虑。

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