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小产权房界定标准不完善 存量大成最大难题

江西晨报   2014-03-27 00:00

[摘要] 目前,对于小产权房的清理政府已是“零容忍”态度。近日,记者从南昌市有关部门获悉,为坚决遏制违法建设、销售“小产权房”势头,严厉打击小产权房在建、在售行为,南昌市畅通举报投诉渠道,向社会公布小产权房问题专项清查举报电话。

目前,对于小产权房的清理政府已是“零容忍”态度。近日,记者从南昌市有关部门获悉,为坚决遏制违法建设、销售“小产权房”势头,严厉打击小产权房在建、在售行为,南昌市畅通举报投诉渠道,向社会公布小产权房问题专项清查举报电话。

然而,江西小产权房全面清理工作如何开展?在不少专家看来,小产权房清理将面临诸多阻碍,其中的难题就在于其庞大的存量,一方面由于其规模巨大,个别小产权房小区及其配套都已成型,全部清理的难度较大,另一方面,如果保留下来,将是对现行土地法律法规的冲击……

南昌向社会公布

违规小产权房举报电话

从今年1月起至6月底,南昌市决定在全市范围内开展小产权房问题专项清查工作。清查范围是:集体土地上建设并销售给本集体经济组织以外成员的房屋。重点清查单位和个人非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发项目。

另外,根据《南昌市“小产权房”问题专项清查工作的实施方案》,此次清查工作主要包括三个方面:一是全面清查违法建设和销售小产权房;二是坚决遏制在建、在售小产权房;三是公开曝光一批违法建设、销售小产权房案件。南昌市“小产权房”问题专项清查工作领导小组负责人已要求,各县、区(开发区、新区)要尽快成立领导机构,确定具体联络人;制定小产权房清理工作推进表,将排查出来的问题进行分类整改。

值得注意的是,为坚决遏制违法建设,南昌还成立了“小产权房”专项清查工作领导小组办公室,并向社会公布了专项清查举报电话和举报邮箱,其中举报电话为:0791-83987196,举报邮箱:ncxcqf@163.com。

难题1

小产权房存量庞大

记者也还了解到,除南昌外,赣州、抚州、宜春等多个设区市均已启动小产权房的清查行动。对此,江西省社会科学院经济研究所所长麻智辉表示,尽管小产权房交易很早就明令禁止了,但小产权房以其价格较低,准入无限制等优势,近年来规模逐步扩大,导致小产权房逐步做大成为顽症。

谈及全面清理小产权房面临哪些难题时,不少专家表示,小产权房庞大的存量,涉及范围广,问题复杂,是制约小产权房全面清理的难题。

“我省小产权房相比其他发达省份,小产权房数量虽然要少一些,但在市场份额中’小产权房’所占的比例也有15%~20%,规模还是很大,要全部清理的话确实艰难。”麻智辉表示,这么庞大的小产权房存量,涉及的居民也自然庞大,现在如果要全部清理的话势必困难重重。

难题2

小产权房界定标准不完善

据了解,“小产权房”的存在已近20年,从它一“出生”,就被打上了“违法”的标签。但为什么到现在,也没能出台一个明确的处理方案呢?业内人士分析称,其中小产权房的界定标准还不是很完善。

所谓小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。那么,到底哪些小产权房该清理,哪些该保留?

“目前,这些所谓的小产权房情况非常复杂,仅凭是否缴纳了土地出让金来判定好像还不够,概念界定还比较模糊。”对此,南昌某房产中介资深人士告诉记者,现在南昌有拆迁房、村集体自建房等,这些房子部分可能是未缴纳土地出让金的,有的是自住,有的出租,还有的是卖给别人。

那么,现在问题就来了,比如是村集体自建房,一些当地村民也有买房子的,这些村民买的算不算小产权房?这些村民中,有本村村民,也有外村村民,外村村民买的算不算小产权房?

另外,如果年老的村民去世,子女继承,子女是城镇户口,应该怎么算?事实上,小产权房的具体情况更复杂,如何界定对于政府部门来说比较难,工作量也比较大,这将是小产权房清理工作面临的一个难题。

难题3

清理过后如何安置

对于小产权房产生的原因,不少专家分析,是由于中国楼市近十年来高房价与居住需求之间的矛盾,为小产权房“创造”了巨大的市场,与普通商品房相比,价格较低是小产权房的优势,也是小产权房屡变花样、禁而不止的直接原因。

“这些购买小产权房的大多都是外来人口且是低收入人群,在南昌买一套这样的房子可能是花费了全家的积蓄,如果现在政府若要清理拆除,这很可能会引发社会矛盾。”麻智辉表示,有的小产权房可能已经购买了10多年了,虽然按照现有的法律,小产权难以得到保障,但由于涉及人群庞大,这些清理后大批无房可住的居民势必又是一个难题。

难题4

购房者存法不责众思想

大多数小产权房都是这样的开发模式:以“旧村改造”、“村镇建设”、“新农村建设”等名义,由村委会或乡镇政府主导开发,小产权房所占的土地没有经过性质变更和上市拍卖,往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发,开发商为了利益、村镇干部为了好处,双方一拍即合,导致小产权房绕过监管上马开工。

有专家表示,部分小产权房都是开发商、村集体与乡镇政府“合谋”的产物。因为在开发过程中,染指的各方几乎都是受益者,这就造成政府举起鞭子,不能精准地打在某一个人身上。

近年来,长效监管力度不够,相关清理措施往往是“雷声大雨点小”,这也使得购买小产权房的人抱有法不责众心理,需求助推小产权房存量快速扩张,增加了小产权房清理的难度。

 

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