[摘要] 南昌商业地产发展是迎来春天？还是发展缓慢？在江西龙粤投资有限责任公司营销招商总监万维远看来，两者兼具。欲做青山湖之心，打造世界级商业综合体，这是钻石国际广场对外开放以来最大的宣传标语。在万维远眼中，钻石国际广场究竟要给南昌带来怎样的不一样？本期高端人物访谈，听万维远讲述商业地产的点滴。
编者按：或许，这算不上一次真正意义上的采访，更像是一次主题探讨。探讨的便是当前南昌的商业地产现状。在房地产行业摸爬滚打十余年的万维远，一直专注商业地产的前期规划、中期招商、后期运营管理。
他热爱商业地产，因为“这行业可以满足营销人专业兴趣”。
万维远认为，商业地产项目要注重在整个城市经营中扮演好自己的角色，发挥好自己的社会服务功能，不单可以创造了开发过程中和商业经营中的经济效益功能。针对南昌目前的商业地产现状，他直言南昌现有的精品商业项目并不多，主要因为南昌的商业地产缺乏专业的前期决策参与和专业团队持续运营。
他关注投资，最看中老城区旧城改造的商业项目。“对于一个城市来讲，老城区其实不宜居住太多人，更应承载更多商业、商务和城市服务的功能。而的商业项目也不一定要在市中心，可以在偏离中心的区域营造商业次中心。”
他有一个愿望，如果一个商业广场或街区，“在不光以消费为目的的前提下，居民或顾客也经常想前来呆上一两个，这个商业体是成功的！所谓‘醉翁之意不在酒’，我们完全可以跳出房地产做房地产。城市综合体不应仅是商业的综合体，更是人气和社会公众活动的综合平台。我们做商业地产，可以不光做商业，而是可以想方设法去做大人气！”
在不到1内的交谈过程中，他提到“动线”这个词的频率有数十次；提出“动线”都是围绕商业地产的外部交通、内部规划、内外联动、业态互动来设置和展开的。
乍听，或许会让人觉得很枯燥；细听，让人受益匪浅。
在采访结束时，笔者有意问及万维远，在房地产行业心中的“偶像”是谁？询问是潘石屹或是王石之后，他未置可否，自称是“在地产行业能做得出精品商业项目、改进城市生活品位；或能把企业做大做强、创造出巨大社会价值的成功人士”的粉丝。
4月17日下午2：30，江西龙粤投资有限责任公司营销招商总监万维远，刚刚开完午会，便投入到我们的镜头，聊起商业地产的点滴。
.商业地产要扮演好城市经营过程中的角色
【房天下】：有人说，南昌的商业地产发展缓慢；也有人说，南昌商业地产正迎来自己的春天，对此，您怎么看？
【万维远】：这两种说法，我都很认同。说南昌的商业地产发展缓慢，一是体现在南昌市区商业地产在总量和比例上略少显小，二是在商业地产发展的品位和服务能力较低。另一方面，说南昌的商业地产正迎来自己的春天，一是体现在南昌商业地产基础薄弱，发展势头更好，后劲很足；二是南昌商业地产吸收国际和国内较先进的商业地产开发经营经验，可以在较高起点上运筹本土商业地产的开发和运作。
【房天下】：在南昌，现有不少大型商购广场，但真正运营好的却并不多见，不少项目是“虎头蛇尾”，从招商运营的角度来看，您认为南昌大型商购广场目前存在的问题是什么？
【万维远】：的问题就是，商业地产全程营运人才，特别是前期规划策划人才未能有效与商业地产开发决策力量的结合，导致商业地产项目前期专业化规划策划不足，以致项目定位不准或功能缺失。商业地产是有节奏、固化的产品，一要前期定位准确，二要功能完整。比如说，一个商业项目有基本的商业功能，但布置不完整，业态进不去。业态不组合，商业效果就达不到。所以，前期规划策划很重要。
后期运营需要专业的团队来做。南昌很多招商人士包括我，有的是从房地产特别是住宅开发发展过来的，有的是从商业拓展发展过来，相关商业地产专业运作经验特别是后期营运方面，可能会不全面和深入，有待提高。南昌早期的商业地产成功开发运营的不多见，因为老城区只拆不建，新区又都是住宅为主，所以老城区商业地产没有充分开发。其实，老城区最容易演化出新商圈和标杆商业体；但这种开发总体量不足，致使本土人才得到充分锻炼的机会就很少。在接下来的旧城改造进程中，商业地产会有更大的机会和空间。
【房天下】：有什么措施去解决这些问题？
【万维远】：南昌目前有很多商业地产的招商代理公司，但重视商业地产运营的不多。在招商运营过程中，很容易出现偏门现象。商业方面的人士的考虑更多从商业角度，对地产发展的规律和要求理解不透彻；而搞房地产营销的人，对商业的理解度又不够深入和准确，包括对商业地产招商营运过程体验的不全面和对零售商业的经营要求不够明了。以致很多项目做到最后，虎头蛇尾，难表其衷，不知所以，令人遗憾。所以专业化的团队和招商营运是商业地产成功根本保障。
商业地产不同于住宅地产。住宅地产对于地段和社会资源利用的要求不高，但商业地产对于地段、居住人群、人群特点、消费能力和习惯都有直接要求，跟城市发展水平、交通动线、商业区规划的整体环境布置都有关系。这样就有一个要求，参与前期规划设计的人不能纯粹从建筑角度考虑，也不能纯粹从一些居住使用功能去考虑，更多要从商业地产开发角度，从商业业态和个性化经营的角度，从行商住办综合开发的角度去考虑。所以，专业化的规划策划，是好的商业地产项目成功的前提。
以前常提城市经营，后被认为这是政府的事儿。我想说的是，大型商业地产在前期规划定位、功能业态组合等方面就是应该有城市经营考量，在这方面政府和企业本应有充分的规划对接。否则，商业地产开发和城市资源有效利用方面会出现重大的产能或资源浪费。
所谓商业地产开发中的城市经营定位，可以理解为商业地产的定位、规划过程中，要更多考虑自己的项目在城市经营中所承担的一个社会服务的功能，或者社会服务角色。比如说城市里商业步行街或是商业综合体，它们在城市中就发挥了强大的购物消费、大众生活和文化等商业、社会活动服务功能。
商业地产包括商业本身有一个基本规律，就是它有一个始于自身的向心辐射性，它的辐射力跟商业地产所处的地段位置、周边交通环境紧密相关；商业地产中所承载的商业主体的辐射力，应该和其城市经营定位有机结合，才能有其存在的社会化价值，才能焕发出商业地产的城市商业服务功能和社会影响力的勃勃生机。
.量能定位 业态组合 动线结合 专业营运 项目才能成功
【房天下】：其实也有很多项目，前期功能规划也挺好，但最终还是落寞了，您认为是哪个环节出问题了？
【万维远】：评测一个商业地产项目优劣，要看以下四个方面。首先看项目定位是否准确。这是由它的商业总体量及其结合环境的商业功能辐射能力决定的。其次看功能规划是否适合、齐备，业态组合是否相应完整，相关的物业形态和特定功能的物业是否配套。再次看项目内外动线承接是否到位，内部商业动线组织是否合理。不同的商业需要不同的物业支持，结构不一样，动线组织的要求也不一样。业态组合得好，内外动线组织到位，动线互通、人流共享、人气相互促进，商业经营才能顺利，商业地产开发经营才可能创造价值和获得成功。最后，商业地产能否最后成功，我们还要看是否有专业的招商和营运。如何因时因地制宜，选择差异经营和持续有效营运，人的专业化和能动性作用是巨大的。
一个商业街区，不可能只是沿街，还会有大量的商业内街。好的内街商业，首先就要地段的优势，高密度人气聚集的地方，更有条件导入这些人气。其次，就是物业相匹配，有了物业匹配才能够有不同的商业在里面得到组合。再次，内街里面要有足够的吸引力，能够把人引导进去。最后，要有承接互动的人流动线组织。
在商业地产的打造中，业态可以组合，但动线却需要结合。
多业态组合是商业地产运营的基础，而动线是商业地产能否整体运营成功的关键。有的项目硬生生的规划了许多不同商业功能的物业，但一再经营后发现，其物业整体上不能适用，商业地产也无法有机运转和有效运作。动线，首先是外部交通动线和内部经营动线是否承接合理，是否充分利用外部人流量？是否合理导入商业体之内为你所用？除此之外，还有商铺的展示面很重要，即门头。商业店铺可以是沿街，也有内街群组布置的，但如规划合理，都可以利用广场、中庭空间和内街循环，达到吸引、汇聚、共享人气的目的。
其实，成功的商业要求也很明确。一是讲究地段辐射力，二是讲究门头开放性，三是讲究结构适应，四是讲究商业与商业之间的互动，五是讲究专业化运作。只有这些方面都考虑和兼顾到位，商业才能成功。
.钻石国际广场:愿做城市的休闲广场 文化广场
【房天下】：钻石国际广场如何做出自己的特色，对于青山湖商圈而言有什么特殊意义？
【万维远】：钻石国际广场最注重和强调的就是要营建一个广聚人气、休闲体验式的商业综合体。它的人气来源不仅是有主力店或其它商业的，还有文化和娱乐的；它的商业讲究的是全方位的休闲式体验，如休闲购物、休闲美食、休闲文化娱乐、休闲健身等。
我们的商业和文化广场，首先讲究项目商业的多业态组合，在项目开发的各个区块招商中鼓励不同业态的商业组合入驻。比如广场既有D区主力店大型商超的进驻，也有B、C、A区次主力店，如电器商场、休闲服饰卖场、儿童城、婚庆广场、美食广场等，还有美食娱乐业各类专业店、主题店，更有商业步行街区的百货专卖店，增强项目吸引力，“让客户来得了”并持续惠顾。第二，我们注重商业动线组织，即商业街区的动线、休闲广场的动线和外部交通动线的结合。钻石国际广场有一个比较大的地面广场，我们将会把它打造成城市的休闲文化广场，在广场上周期性地开展一些文化艺术展览活动、商品展示和群众文娱活动，力图吸引极大人气。首先我们是要吸引极大量的城市居民和顾客前来；其次我们更希望他们在广场上能够充分停留和消费，即所谓“让顾客留得住”。来到我们钻石广场，不光会有比较好的商业体验，还能够感受到优美的景观环境和文化娱乐氛围，为市民在工作和家庭生活之余，一站式地享受到美好的时尚消费空间和快乐的休闲生活时光。
就像万达城文化旅游城也不是纯粹的商业，是商业文化和旅游的结合一样，我们更有这样的概念，即文化娱乐与商业的结合，我们的项目对市民而言，更具大众性、日常性、大消费的意味和魅力。我们的商业街区注重营造浓厚的商业经营氛围，而我们的广场，文化文体活动会相对多一些，以汇聚人气为目的，吸引更多的人到这里休闲观光、文化娱乐，而商业运营的目的水到渠成。
钻石国际广场在南昌市南京东路和高新大道交汇处，对面是省艺术中心和天幕影城。商业主主营业面是在南京东路上，是南京路商业圈延伸区域的项目，商业影响和辐射力将贯穿南京路，加之省艺术中心、天幕影城、万向娱乐城、鹿鼎家居城、鹿鼎茶城、世界之窗、香港街等商业和商务项目浑然一体，必将形成上海路以东目前最主要次中心商圈。高新大道作为青山湖区南北主干交通道路，对钻石国际广场人流集散促进显著。我们的交通外围动线是极好的，商业综合体不一定要在最核心地段，可以在次中心放大，加上交通优势其商业辐射力相当可观。我们项目的广告语是“青山湖之心，国际籍商业综合体”。日后，我们的项目一定会成为这个区域的商业中心，也会是大众休闲、文化娱乐生活的中心。
.5月南昌楼市会集中放量 但这并不意味楼市会火爆
【房天下】：把商业地产放在整个南昌楼市大环境中来看，您感觉南昌楼市会出现逆转吗？对于商业地产的发展会不会有大的影响？
【万维远】：我认为变化不大，五月份可能会有一些集中放量的情况出现，但是放量不意味着就很火爆。这跟目前的市场环境紧密相关。因为房地产毕竟发展了这么多年，总体需求也满足到了一定程度。虽然住宅消费的刚性需求会持续有所释放，但投资性的需求已明显被抑制。好的投资性产品影响会相对少一点，如街区型商铺和中心地段商住楼，其它的投资性产品近阶段市场行情不容乐观。观望情绪会持续到下半年，这跟大的市场和政策环境有直接关系。
不过，如果现在就有人说南昌房价会上行或下行，这种种预测都是不负责任的，很可能会误导消费者。和其它行业市场相似，房地产市场行情也处在一个调整期，不过是强势调整还是弱势调整，其表现是不一样的。
我个人认为，未来几年南昌楼市整体上发展良好，给投资性需求者的建议是“谨慎、乐观、选择投资”，而刚需者只需“择机出手”。
房地产市场和其它市场一样，行情一定会有所波动，其发展就像爬坡一样，当然也有上坡和下坡。市场行情上升会有一个持续的过程；但它同时又是一种波动。你上坡到一定程度的时候，一定会有速度减慢，或者中间停留，但你这个坡对于整个山来讲，是顶点是拐点，还是一个爬大坡过程中的小坡，这个不一定！中国经济面临前所未有的变革式发展，为中国房地产在“背书”。你能说中国经济面临拐点吗？不能，机遇和挑战并存，它可以是减速、停滞、再上升或是拐点，空间不好限量。房地产市场也是一样的。
南昌商业地产是滞后于其整体房地产的发展程度的。因为早期南昌老城区只拆不建，新城区开发也是住宅小区先行，商业地产开发在后。而今，在老城区周边商业开发到一定程度之后，市区老城动拆还只初露端倪。所以我认为，南昌房地产后劲犹存，房地产价格的弹性空间还不小，虽不定是一步到位，但总体上南昌楼市的投资风险很小。随着南昌老城区旧城改造拆迁力度加大，接下来商业地产在老城中心应该会不断出现，甚至带动房价上扬都是大概率的事件。
.西湖区是南昌商业地产潜力的主要释放区
【房天下】：目前象山南路旧城改造已经启动，您怎么看？
【万维远】：我关注投资，看好商铺，第二看好老城区的老房子，特别是那些拆迁后做商业地产概率较大的老房子。比如西湖区就是南昌市商业开发潜力比较好的区域。
为什么商业地产开发有许多不如人意？这主要取决于两方面：一是政府的科学规划，二是项目开发商与商业地产开发经营参与方的全程合作。
比如老城区的中心地段地块是很稀缺的，每一块商业地产的开发都要谨慎规划，在老城区不能一再只做一些豆腐块似的小体量商业项目，适当可以大手笔地布局些较大体量商业综合体项目，以分解中山路集中商圈造成的交通压力，平衡和优化商业资源的区域间合理配置。
另一方面，红谷滩商业地产已经集中放量分布，而在老城区除了老商圈分布一些商业主力店之外，还谈不上有很大的商业综合体项目，恒茂梦时代广场也已经到洪都大道以东。我认为八一广场周边是可以很好地布置几个商业综合体，而八一大道、象山南路、洪都中大道、洪城路等这些大道两侧更是布局大型商业综合体项目的极佳地段。
.房地产行业极大满足爱好营销人士的偏好
【房天下】：您在房地产行业从事这么多年，您的体会是什么？
【万维远】：房地产行业是一个比较有挑战的行业，也是能够极大满足爱好营销人士偏好的行业。房地产是宗的商品，对于营销的要求很高。地段好、环境好的项目特别容易受到关注，这不足为奇。但地段环境一般的项目，如何既充分挖掘地段潜值使自己的产品有更加等值或超值的定位，又能营造出更适宜使用和更能衬托物业价值的自然或商业的环境，以营造更大的住商需求，这对于房地产营销人士才更具挑战和吸引力，更是其从业的价值所在。
我个人觉得我首先是一个房地产开发经营人士，但更偏爱商业地产开发和运营管理。说到兴趣，以后我希望更多地介入商业地产前期规划，并操作招商运营；合适机会也许会介入商业的经营。
【房天下】：您的偶像是谁？
【万维远】：我没有明确的偶像；但我肯定是“能把企业做大做强、且创造出巨大社会价值的成功人士”的“粉丝”；特别在地产行业，我一定是“能做出精品的商业地产项目，改善城市生活品位，打造‘幸福中国’的成功人士”的“粉丝”。
首先，如果财富快速成长，开发了很多房地产项目，我非常看重这类成功人士；其次如能够打造一些精品的房地产项目，特别是商业地产项目，这样的成功人士，我肯定是他们的“粉丝”。因为他们不单能够创造经济价值，还能够创造显著的社会价值，这样的人令人敬佩。因为商业地产能够创造更广大的社会价值，所以商业地产开发商的社会责任很大。商业地产如果开发得好，可以显著改变人们的生活品位；如果开发得不好，则不光企业得不到长足的发展，而且会让公众大失所望，社会资源也可能造成极大浪费。
【房天下】：感谢万总接受访问！
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