[摘要] 走进4月，与美元关系密切的长三角和珠三角、京津冀地区，都爆出房价大跌的新闻，给人一种满中国都在降房价一样。这其实一点也不奇怪，这些现象只是说明，极少数开发商面对资金链出现的问题，选择性降价而已，还不是泡沫的真正破灭。
走进4月，与美元关系密切的长三角和珠三角、京津冀地区，都爆出房价大跌的新闻，给人一种满中国都在降房价一样。这其实一点也不奇怪，这些现象只是说明，极少数开发商面对资金链出现的问题，选择性降价而已，还不是泡沫的真正破灭。
在北京，曾经炙手可热的望京新城二手房遭遇低价狂抛。去年年底望京新城的房子多数都3.7万到4万一平米，结果今年过完年后价格越降越快，最近看的房子多数报价是3万到3.2万，还有急卖的是2.7万，已经比2013年5月的价格还低！身边有一个139平米的房子，去年5月报价是430万，到年底报价510万，可是现在的价格是390万还能再商量！
在上海，浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑公馆推出一批非毛坯大平层房源，并以7.2折“甩卖”，原价均价50000元/平方米，现价均价36000元/平方米。无独有偶，徐汇滨江、浦东外高桥(行情 股吧 买卖点)均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况。
尽管网上不断出现什么城市资金链断裂，楼盘什么什么降价，这都不是我要关注的。我要关注的是，一是货币大跌，一是房价恐慌性大跌。真正的房价泡沫破灭还没有来临，不过正在来临。
2013年上半年，同为金砖四国的印度只是在美联储缩减QE的传闻基础上引发美元外逃，印度卢比三个月内大跌38%，导致孟买等大中城市房价整体跌去60%，宣告房价泡沫破灭。今年，在巴塞尔三执行的基础上，美联储仅仅只是缩减400亿美元QE，中国一线城市首先表现的是成交量锐减有的高达71%，有的达到60%。成交量锐减只是一个先兆。现在网上还有开发商的吹鼓手在鼓吹，中国房价坚不可摧的十大城市，真是很可笑。中国房价完全是央行滥发货币炒作起来的，最后解决问题的一定是汇率，而汇率崩盘一定会导致所有人民币资产价格的崩盘，包括所有城市的房价，一个城市都逃不脱。摧毁一个小小的房价泡沫，对国际资本只是一件小事而已。
那么，什么时间会发生汇率崩盘呢？我的分析是，在美联储退出QE后到美元加息之前，这段时间，是国际资本倾向性选择的时机。
越来越多的二线城市加入到降价行列。
4月份以来，长沙每周新房成交量在1500套上下浮动，相比去年同期直接腰斩，相比2013年全年周成交量下降60%。而在部分楼盘售价直降30%后，全城开发商的阵脚都被扰乱，如今几乎所有楼盘都加入了小幅降价阵营。
“市场低迷主要源于两个因素，首先是银行(行情 专区)信贷缩紧，首套房贷普遍上浮10%，购房者选择观望；其次库存太大，严重供过于求，房子不好卖。”长沙几位开发商向记者分析的原因如出一辙，但他们认为，只要资金能挺过这一关，信贷放松后成交量又会回归正常。
不过，市场调整期可能会比开发商想象得更长，资金承压的现实已经让开发商感到难以支撑。湖南省一位建筑公司的高管告诉记者，基本上目前中小开发商都在靠高利贷支撑着，行业内一般项目很难融到资，现在除了靠民间资金，尚无计可施。
高利贷“困局”
“最近接到的朋友电话，不是找我买地的，就是来借钱的。”湖南本土房企姜老板告诉记者，自从去年在邵阳的项目收尾后，他便开始观望并没有买地，手上积攒的现金，现在准备与朋友合伙成立金融公司，转型专门给房企放高利贷。
“项目做完的基本都转型放高利贷去了”，姜老板说，目前市场上不缺项目，银行收紧后，缺的都是资金，通常金融类公司以月息2分的利息集中收进来，再以5分的利息放出去。通常开发商都是借短期，1个月、3个月，放5000万元出去，1个月利息就是250万，比自己开发项目还划算。
但通过民间借贷周转房地产(行情 专区)所隐藏的风险，已经在温州模式中暴露无遗。而据记者了解，目前民间低于100万的利息通常都是月息2分，超过100万的利息是3分甚至5分，很多房企显然无法承受。
“借5分、1毛利息周转的现在都死了，但开发商必须冒险赌一把，不借是马上死，借是慢慢死，万一还不起，顶多把本金退还，或拿房子抵押，反正高利息不受法律保护。”姜老板所在的长沙邵东县，已有七八家小房企老板跑路。
“前几年放高利贷赚了三四个亿，都是6分放出去，最后还有1个多亿没收回来，现在不敢做了。”湖南某投资公司董事长对记者说，他们也还有3个项目在开发，民间利息太高，近期在深圳找资金，筹备私募基金(行情 专区)和P2P网贷平台。
不过现实远比想象困难，该董事长坦言，行业内一般项目很难融到资，现在除了靠民间资金，尚无计可施。而据记者了解，目前银行普遍收紧了开发贷，尤其是中小房企，不是的项目，银行不考虑放贷。
业内人士认为，一旦销售回款遇阻，开发商就难以支撑，2012年长沙房企跑路、倒闭的现象迟早会再次上演，最快今年下半年，最迟明年会爆发。
2012年，长沙就曾发生十多起开发商资金断裂，房企倒闭或老板跑路事件，皆因涉及高利贷，最终资金周转出现问题。
湖南省一位建筑公司的高管告诉记者，基本上目前中小开发商都在靠高利贷支撑着，三角债严重，开发商欠建筑商，建筑商欠材料供应商，民间借贷每个月要付利息，工人工资又不能拖欠，如果房子卖不出去，资金回笼不了，那整个资金链条都会出问题。
降价亏本甩卖
房企资金链承压的直接后果只能是降价。
长沙今年个公开宣传“暴降2000元/平米”的COCO蜜城项目，降幅达30%。该项目位于长沙河西新开发区洋湖垸湿地公园，是四川蓝光地产在去年拍下的地王，楼面地价达到4841元/平米。业内人士估算，加上建筑成本等，这个项目至少得卖到7800元/平米才能保本。
然而，今年元宵节后，该盘大张旗鼓打出降价牌，从单价8000多元直奔六字头，引发业主维权。售楼员告诉记者，目前正在出售的57平米两居，总价不到40万元，69平米的三居，实际使用面积超过80平米，售价不到50万元，属于“赔本赚吆喝的买卖”。
“蓝光这个外来和尚没有熟悉长沙的水土，前期过于乐观，高价抢地，后期又过于鲁莽，大幅降价。”一位业内人士认为，开发商试图借助降价打响枪，为日后在长沙开疆拓土奠定品牌基础。
“COCO蜜城”的“跳楼价”扰乱了原本还算平静的长沙楼市。万科白鹭郡从一期开盘价8500元/平米带非毛坯，已经下降到如今的6300元/平米。
新城控股长沙公司营销策划负责人刘题解告诉记者，目前长沙楼盘普遍降价幅度在每平米100-300元左右，大部分是采用推特价房方式暗降。
记者现场了解到，属于江景房的万科金域缇香，也从12000元/平米，滑落到如今单价8000元上下，但销售仍不太理想，去年11月开盘的2栋楼至今仍有部分没卖完。
“上市房企一般更注重资金周转率，所以宁可降低利润率，也要尽快出货。”腾讯大湘网房产中心总监刘佰忠认为，当市场危难来临时，谁跑得最快，谁就能活下来，大房企今年的销售任务巨大，全年价格拼杀不可避免。
24万套库存压顶
市场的低迷情绪还在蔓延，开发商们纷纷选择跳水降价，缘于跌入深渊的成交量。长沙房地产研究中心数据显示，今年一季度，长沙地区(含4县)新建商品房累计成交面积为386万平米，同比下跌19.53%，住宅网签均价为5669元/平米，其中，属于市区内六区网签面积为240万平米，同比下跌28.9%。
“比腰斩还严重，现在整个市场的成交量只有这么多，蛋糕比去年变小了，但分蛋糕的人多了，今年只有降价才能抢到蛋糕。”刘佰忠对记者说，近期最头疼的是营销总监们，成交量缩水严重，但开发量还在增加，因为压力太大，最近涌现出营销经理离职潮。
令开发商忧虑的是，长沙库存急剧攀升的趋势。长沙统计局数据显示，截至4月1日，长沙市内六区商品房存量面积2572.34万平方米，库存总套数接近24万套。若加上4个县城，库存量更大。
对于房价并不高的长沙楼市而言，问题的症结始终在于供应量过大。记者统计，目前仅洋湖片区约7平方公里的小范围内，在建项目就有17个，供应量至少在3万套以上。2013年该片区出让了11块土地，同比激增一倍，2014年又计划超越2013年，出让998.32亩。
4月18日，《国务院关于长沙市城市总体规划的批复》公布，相比2003年的《总体规划》，长沙城市规划区域范围扩容近一倍，由2893平方公里扩大到4960平方公里。相比之下，长沙市人口总量在2011年刚过700万，内六区常住人口不足400万，目前长沙每年新增人口不足10万。
“这两年的购房者八成以上是真实的刚需。”据刘佰忠了解，每年进入长沙的大学毕业生有十多万，这些人工作两三年则有购房需求，还有拆迁户和改善型，以及湖南各地市州为了孩子在省城上学购房群体和目前身处北上广深的湖南人返乡购房。
“但没有人能预计到，刚需还能消化多少增量，目前可以确定的是，庞大的供应量都将为长沙楼市深度调整埋下隐患。”业内一位分析人士感慨道。（华夏时报）
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