楼市“紧箍咒”为何越念越松

中华工商时报  2014-05-30 08:03

[摘要] 限购，这个念了四年之久的楼市“紧箍咒”还要继续念下去吗？业界的预测已经越来越明朗：即将淡出。而中华工商时报记者在采访中了解到的情况也表明，无论从基本面还是许多楼盘销售策略来看，“一刀切”式的限购已经不适应当前市场环境的变化，其实已在悄然退出。

限购，这个念了四年之久的楼市“紧箍咒”还要继续念下去吗？业界的预测已经越来越明朗：即将淡出。而中华工商时报记者在采访中了解到的情况也表明，无论从基本面还是许多楼盘销售策略来看，“一刀切”式的限购已经不适应当前市场环境的变化，其实已在悄然退出。

松绑背后现状堪忧

业界的普遍预测是有根据的：新华网近日刊载一则消息称，住建部多位人士确认，除北、上、广、深之外，其他城市的限购政策可自行调节，尤其是“库存”过多的地方，但不会明确发文。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。不仅如此，新华社于5月24日连续发表中国楼市系列文章，认为中国房地产业是理性回归，不是崩盘，房价暴跌对经济、国民福利和改革都不是好事。文章认为，中国经济发展需要房地产业，未来一段时间内房地产业依然会是经济基础。中央政府的房地产政策不再是一刀切，二线城市酌情由地方政府处理。目前出台的改革布局措施意义已经不能简单等同于“救市”。

而在松绑的背后，则是堪忧的现状，其中浙江楼市领跌。

国家统计局5月18日发布的“4月份70个大中城市住宅价格统计数据”显示，4月份新建商品住宅价格环比下降的城市增至8个，浙江省纳入统计的杭州、宁波、温州、金华4个城市全线下跌。其中，杭州环比跌幅位列之首。

进入2014年，虽然楼市普遍降温，环比停涨城市数逐月增多，但仍有不少城市房价依然坚挺。相比之下，浙江楼市却深陷普跌局面。除了经济大环境影响及房地产市场存量过大、信心不足等因素外，也暴露出浙江楼市长期以来高价位与城市定位“严重错配”的深层问题。

另外，北京郊区许多楼盘也再大幅降价，大兴、通州、房山等郊区多个楼盘降价幅度超过10%。“今年下半年，京郊房价还会进一步调整，预计下跌幅度在20%左右。”北京世德伟嘉房地产投资机构副总经理刘伟表示。

“目前北京近郊几个区域都存在后期供应量较大的问题，加上今年下半年大量自住型商品房将入市，购房需求正在急剧减少，开发商只能通过降价来吸引刚需客户。”亚豪机构总监郭毅说。

各地楼市松绑进行时

事实上，包括四大一线城市在内，各地为楼市松绑、加大房贷力度已在持续进行当中。

例如天津滨海新区部分楼盘如家和园、首玺、中国塘等项目，已对在天津有两套房但滨海无房的客户承诺，新政已实施，可再购买一套商品房，且能在房管部门备案。这无疑是限购政策以来，行政级别的一个区域透露出的重大变化。“而天津放开，意味着限购的闸门几乎已经打开。”

与此同时，一些二三线城市已经出现了一些楼市松绑的迹象。5月5日，安徽省铜陵市政府网站发布消息称，日前铜陵发布《铜陵市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》（以下简称《意见》），表示要以限度惠及市民。此次铜陵市发布的《意见》从契税补贴，到公积金贷款首付比例下调等方面配套制定一系列房市利好政策。《意见》指出，2014年5月1日至12月31日，在铜陵市购买家庭普通商品住房（含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下）的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。政府还对公积金贷款和开发企业方面给出了不同的优惠政策。

这意味着，加上日前南宁、天津滨海、杭州萧山、无锡四城，“救市”城市已增至5城。此前，无锡、南宁等地已纷纷出台楼市新政，通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段，希望为房地产市场松绑。

另外，继广州、杭州、长沙等多地楼盘出现“开发商垫资、首付款分期”后，北京也出现了类似的促销方式。记者近日调查发现，合景泰富旗下房山、顺义两个楼盘均允许首付款分期。例如顺义区的合景悦邑项目售楼处对记者表示：“首付只需交6万元，在12月底之前再分4期交清剩余的首付款就可以。”

松绑也应避免“一刀切”

对于当前的所谓“松绑迹象”，有市场人士从基本面上进行了分析，并归纳为五大市场特征决定限购退出楼市是势在必然的：、中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。而长效调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。第二、当前政府表态及地方新出台调控政策基本不再强调限购，政策趋向市场化。无论是从2013年11月份“深八条”、“京七条”等一二线城市的调控政策，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。第三、今年以来调控基调发生微妙变化，调控政策转向“分类指导”或双向调控思路，这为限购政策定向宽松逐步退出与长效性调控机制的政策空间转换做铺垫。第四、从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”（如温州）等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征。第五、户籍制度改革或许会成为突破“限购”政策的方法之一。

而中原地产首席市场分析师张大伟在接受中华工商时报采访时，将上述五条归纳为一句话：“2010年采取限购政策是基于当时量价齐涨的市场背景，不得已而采取的‘一刀切’式的粗暴的行政干预。而今天，原有的限购政策已不适应市场环境的变化，不仅一线城市，二三线城市的购房需求都已经萎缩。因而无论从市场层面还是政策层面来看，都已不具备进行‘一刀切’式的限购的条件。”

就未来发展而言，一些城市楼市发展不错但苦于土地供应紧张，可增加土地供应；而其他二三四线城市，随着两套房政策的放开，也就不存在限购的问题。可以预计，在实行限购的46个城市里，会有30个左右出现政策调整，但不可将政策过分解读为“全面放开”，因为毕竟北京、上海的限购政策还将继续实行下去的。

正如住建部副部长仇保兴在一次内部发言中所阐释的：“调控房地产市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”