[摘要] 在高库存和房价大范围下滑的背景下，地方政府对限购进行“松绑”的冲动加剧。尽管上海市官方日前否认限购松绑传闻，但是多地限购政策放松已成蔓延趋势。业内称，目前限购政策或迎来逐步退出的“窗口期”。
（来源：京华时报）在高库存和房价大范围下滑的背景下，地方政府对限购进行“松绑”的冲动加剧。尽管上海市官方日前否认限购松绑传闻，但是多地限购政策放松已成蔓延趋势。业内称，目前限购政策或迎来逐步退出的“窗口期”。
上海否认限购松绑
近日市场有传闻称上海可能对市中心黄浦、徐汇等区限购松绑。7月18日，上海市政府从官方渠道对此进行了回应。上海市政府新闻发言人徐威表示，上海一直严格执行国家的房地产政策，不存在放松限购的问题。
事实上，在过去的几个月里，不少地方政府一直在放松限购和不放松限购之间“纠结”。尽管上海市政府对传言进行了澄清，但不可否认的是，限购放松正在大范围蔓延。据不完全统计，截至目前，南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，呼和浩特、济南、无锡更直接表态取消限购。除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻也频出。
多地明确“救市”
7月16日，河北省政府在《河北日报》在头版显著位置刊发《省政府出台意见促进房地产市场持续健康发展：加大租赁型保障房建设力度》，涉及个人购房房产税税收优惠、普通住房减半征收契税等利好政策。在业内看来，该举措被认为是河北省政府正式“救市”的信号。
刊发的文章称，河北省政府近日出台《关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见》，继续执行个人购房有关房产税税收优惠政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭住房的，减半征收契税。同时，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。
7月18日，有消息称，武汉房管局召集部分房地产开发企业座谈，并在会议上口头通知放宽限购。武汉实行已久的限购政策7月19日正式放宽，140平方米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再纳入限购范围。同日，成都和苏州也被曝出在酝酿放松限购。
>>解读
限购迎退出“窗口期”
同策咨询研究中心总监张宏伟指出，房地产调控政策势必会有所转向，短期内会采取一些定向宽松的措施，比如限购政策的松动、刺激首套自住型需求入市等，以适度拉动宏观经济增长，目前限购政策或迎来逐步退出的“窗口期”。
“地方政府松绑意愿强烈，在楼市降温的情况下，地方政府受制于土地财政压力，松动调控已经成为定局，各地都会有不同角度、不同程度的松绑政策出台。”中原地产首席分析师张大伟说。
“松绑”刺激效果有限
不过，限购松绑是否能直接刺激成交，缓解地方高库存的压力依然是未知数，从目前明确松绑的城市来看，效果并不明显。
“对于沈阳等城市，目前的库存量去化速度超过20个月，而且沈阳经济本身发展放缓，人口的流入增量放缓，都导致房地产的需求基数放缓上涨，大部分城市的需求上涨均出现乏力。综合来看，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，日益强烈的调控微调效果难以拉动市场成交。”张大伟表示。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“钱袋子”收得很紧，信贷支持力度不足，以及没有利好消息出台，是导致目前即使“放松限购”也难以挽救楼市持续下行的重要原因。
张大伟预计，未来政策松绑与市场降温将同时出现。除非中央政府放弃调结构努力，再次大规模降准降息，否则市场的趋势很难改变。（记者桂瑰）
可别小看这轮楼市下跌
日前，在北大房地产总裁班讲学，讨论的话题之一是这一轮房地产调整的周期有多长？房价下跌会持续到什么时候？有趣的是，来自各地的开发商们对“房价跌幅多少”分歧比较大，但对于调整时间却似乎都比较乐观，最长也就看到两年半左右。其主要依据是前两轮的调整，一次一年半，一次也不超过两年，且跌幅总体上都不超过15%。这种预判使开发商们虽露愁容，却也还从容笃定。甚至不少学员摩拳擦掌，跃跃欲试准备拿地。
笔者对此深不以为然。
首先，这一次的房地产调整与前两次的性质完全不相同。无论是2008年至2009年的调整，还是2011年至2012年的调整，从年度的时段上看，无论是北京等一线城市还是三四线城市，当年的房价都是上涨的，只是涨幅大小的区别。多数城市房价都呈现先抑后扬态势，即使年初下跌10%~15%，下半年也迅即拉回，且重拾升势，导致这两次所谓调整的主导因素都是政府政策打压。所以，前两次的房价下跌、房地产调整应该看作是“假摔”。
这次大不同。在政策没有任何新的打压的情况下，房地产自身开始调整，房价从滞涨开始性回落，成交不分东西南北，一线四线城市的成交量都大幅萎缩。因此，可以说“真摔”真的来了。这是自1998年福利分房结束、房地产大牛市元年开启至今个真正意义上的大调整。而这种调整可以对比的是中外房地产类似的情况，可以借鉴的是其他经济调整的现象。
这一轮房地产调整与房价下跌可比性的是日本房地产泡沫破灭以及香港亚洲金融风暴楼市暴跌，都是房价上涨多年后加速暴涨，都是经济不景的背景，都是房地产在经济中所占比重过大等之后出现房地产泡沫破灭。从周期阶段上看，都经历了“房价滞涨——成交萎缩——房价暴跌——持续低迷——房企破产——业主抗议——缓慢复苏”等过程。当然，表现形态有差异，比如日本房价走平三年后暴跌，而香港房价半年左右就暴跌；又比如业主抗议，日本较平缓，而香港出现50万人上街游行。
不管表现形式如何，这个周期都不是一两年能走完的。日本的周期走了10年；香港楼市从1997年算起至2005年复苏也有9个年头。跌幅时房价跌去65%。回观这一轮中国房地产的大调整，虽然实时的统计显示百城房价终于环比下跌，但只有一个点左右，真正必然要到来的暴跌尚未来临。什么时候开始暴跌呢？像香港那样半年？像日本那样三年？谁也说不准。不过，从上课的几十位开发商所谈到的成交惨淡的普遍情况看，这个时间应该为期不久了。从1998年开始上涨的中国房价，涨了十五、六年了，像日本、中国香港那样调整十年八年也不奇怪。中国经济由于城市化、结构调整见效快等，调整时间或许短一些，情况比香港、日本要好一些，但经济运行自有它的规律。笔者料定，此轮调整时间不会少于5年。此外，还可以参照的是股市和黄金：上证从2007年的6200点下跌，至今8个年头；黄金下跌3个年头在下跌通道之中，其中黄金从形态看跌5个年头以上无悬念。最有说服力的是它们都经历了所谓“断头铡刀”式的暴跌过程！
学员有两种典型的侥幸心理自我安慰：一是政府会救市。本届政府是“市场起决定性资源配置”论者，所以别指望政府会轻易出手；退一步来说，限购取消、政府救市，短期自然有用。但别忘记：当年限购挡不住房价上涨，取消限购怎么能挡住房价下行呢？
有的学员强调他所在的城市特殊，或能逃过一劫。笔者送了他一句成语：覆巢之下，焉有完卵。
来源：新华网免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
