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销售猛踩"急刹车" 上市房企盈利陡变负增长

房天下综合整理   2014-11-09 08:39

[摘要] 今年,135家申万房地产上市公司交出了2008年以来业绩最差的三季报。

(来源:大众证券报)今年,135家申万房地产上市公司交出了2008年以来业绩最差的三季报。

据WIND统计显示,这135家A股上市房企三季报营收整体增速7年来首次降至个位数——9.91%,而去年为38.17%。净利增速为下降3.21%,这在2008年来闻所未闻。负债率则升至14年来,76.60%。

这意味着,2014年前三季度,上市房企无论是销售还是盈利,遇到了比新国八条房地产调控政策出台的2011年更大困境。以至于著名经济学家马光远近期甚至喊出5年后80%房企开发商或面临关门。

销售猛踩“急刹车”

今年来,在限购、限贷政策的冲击下,楼市“急刹车”在上市房企半年报中已有体现,三季报这一情况更加显著。

Wind数据统计,135家申万A股上市房企前三季度合计实现营业收入4388.63亿元,相比去年同期的3992.02亿元,仅增长9.91%。

这一营收增速不但较2013年的38.17%大降超过28个百分点,而且2008年以来首次降至个位数。值得注意的是,2011年1月26日,国务院推出楼市调控“新国八条”,当年楼市降温,三季报显示上市房企仍取得19.41%的营收增速。

有公开报道显示,今年前三季度,超过20家品牌房企中销售完成率低于七成的占70%,部分甚至不到五成。去年此时此刻,多家重点房企已完成或接近完成年度销售任务。

例如任志强所在的华远地产(华远九都汇)三季报营收增长99.69%,但完成销售签约额29.5亿元,同比减少21%。

值得一提的是,135家房企预收账款总体增速也在下降,预示未来收入增速还将处于较低水平。

个案:世茂去年提前完成销售今年仅七成

即便是营收实现增长的上市房企,销售情况和完成任务度也大不如去年。前三季度营收增长63.25%的世茂股份正是典型,合同签约面积、签约金额分别只同比增长12%、13%,截至9月末实现全年销售目标的72%。

而在去年同期,世茂股份合同签约额同比增长44%,并已提前实现全年销售目标。

盈利陡变负增长

销售猛踩“急刹车”,上市房企净利润方面更惨淡,从高增长陡变为负增长。

Wind统计还显示,今年前三季度,135家上市房企共实现归属母公司净利润432.03亿元,同比下降3.21%,而2013年同期为470.51亿元、同比增长25.12%。这是2008年以来,上市房企整体净利润首次出现负增长,如果继续向前追溯数据,房地产板块上次出现净利润负增长的时间是2002年。

有业内分析人士表示,今年上市房企三季报出现罕见的净利润负增长,既受到销售不景气的影响,也有降价以求走量的影响。像购房政策放宽之后,中指院的10月百城住宅均价同比仍下跌0.52%,环比则连续6个月下跌。

来自统计局的数据显示,1-9月份,商品房销售面积77132万平方米,同比下降8.6%,降幅比1-8月份扩大0.3%,其中住宅销售面积下降10.3%。商品房销售额49227亿元,下降8.9%,其中住宅销售额下降10.8%。

再以华远地产为例,三季报营收增长99%,净利润却下降7.54%。

个案:中粮南京江宁“地王”项目“甩卖”

去年6月,中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)拿下中粮鸿云项目地块的楼面价高达7338元/平米,为当时江宁区域“地王”。孰料今年9月初,有报道称,中粮鸿云曾打出广告称起售价仅9999元/平米。虽然9月19日中粮鸿云开盘,544套房源的折后实际均价为11800元/平米,比拿地价也仅仅高了4500元左右。

有业内人士称,按照南京的实际情况,4500元里消化掉建安、景观等各项成本和其他各项费用,利润堪微,反映出中粮急于跑量的心态,后续可能带来楼盘品质的问题。当然,如果中粮低开高走,未来补上利润则另当别论。

存货、负债率步步攀升

与销售、盈利惨淡齐飞的,是存货、负债率一路攀升。据Wind统计,今年一季度末135家上市房企存货为2.05万亿元,到三季度末增加到2.26万亿元,同比增加4000亿元,增长21.51%。这明显快于9.91%的营收增速,更远高于负增长的净利润增速。

从存货额来看,“招保万金”依然,不过更值得注意的是存货高企的中型上市房企,例如金科股份、金融街、中南建设、荣盛发展等存货也都在500亿元以上。

上述分析人士表示,考虑到统计局、中指院今年数据显示商品房销售价格、销售面积的增长乏力,显然房企的新建成楼盘,开始逐渐转化为存货,并给房企背上了不轻的资金包袱。例如中粮地产10月29日晚间公告称拟发23亿中期票据,目的就包括降低财务成本、拓展融资渠道。

可以看到,上市房企三季报负债率继续整体攀升,资产负债率达到76.60%,较去年三季报时的75.96%“更上层楼”,为2001年三季报来。具体看,有33家企业资产负债率超过80%,珠江控股、天津松江、京投银泰、鲁商置业、实达集团、阳光城等6家更超过了90%。珠江控股以98.74%的负债率“夺冠”,资产总额14.52亿元,其中14.33亿元为负债,净资产仅1900万元。

个案:中南建设成江苏上市房企“负债王”

84.19%的三季度末资产负债率,使得中南建设继续成为江苏上市房企的“负债王”,甚至长三角上市房企中的“负债王”(以公司注册地划分)。同时,521.71亿元的存货,在135家申万房地产开发公司中排到了9位,也是江苏、长三角。

值得注意的是,中南建设4月3日在南京拿下了中南世纪雅苑项目地块,综合楼面价7103元/平方米,而且从拿地到项目名称确定、样板房公布,只用了不到80天。

有分析人士认为,中南建设加快项目入市的背后就有自身资金链的压力。而周边楼盘价格今年出现松动,其自身均价也只有1.2万、1.3万左右,反过来也会影响其资金状况的改善。

实际上,中南建设曾在深交所互动易平台上回应,计划在做一些债务融资的同时,通过股权合作的方式,如与大股东合作开发、引入其他投资者等,来降低资产负债率,获取新的资金。公开资料显示,中南建设计划发行不超过36亿元的中期票据。

还有分析人士表示,从三季报来看,中南建设每股盈利0.53元,同比增长2.2%,低于预期。虽然期末在手现金74.2亿元较年初上升16%,期末净负债率150.9%也与去年底基本持平,但仍处行业高位,净负债率依然偏高。此外,其一年以内到期负债及短期借款合计132.9亿元,高于在手现金74.2亿元,财务压力较大。

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