分析称不动产登记需长时间攻坚克难
财经国家周刊 2014-12-22 11:35
据内部人士透露，国土部正在快马加鞭往前赶，推动不动产登记工作快速开展。但是，由于不动产登记工作还面临着机构整合、资料整合、队伍建设等众多难度较大的工作，因此推动不动产统一登记还需要较长时间的攻坚克难。 不动产统一登记工作迎来重大进展。 《财经国家周刊》记者从国土资源部获悉，《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)将于2015年3月1日起正式施行，同期还将颁布《不动产登记暂行条例实施细则》(下称《细则》)。 国土资源部已经成立两大不动产登记工作机构。除今年5月成立的不动产登记局外，11月下旬经中编办批复同意，将中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心。前者属于行政管理机关，负责政策制定，统筹协调；后者负责调查研究，提供技术支撑。 截至目前，各省级国土厅已基本完成不动产登记机构组建工作。并且国土部已率先在四川省泸州市开展了不动产统一登记示范点建设，争取在明年3月1日前完成机构组建、表册卡薄填写等成套工作的试水。 据内部人士透露，国土部正在快马加鞭往前赶，推动不动产登记工作快速开展。但是，由于不动产登记工作还面临着机构整合、资料整合、队伍建设等众多难度较大的工作，因此推动不动产统一登记还需要较长时间的攻坚克难。 政策出炉 《财经国家周刊》记者获得的《条例》显示，对不动产登记的定义、登记种类、登记权利、登记薄记载事项、登记程序、登记信息的共享与保护、法律责任等做了明确的规定。 和今年8月15日国务院法制办对外发布的《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》相比，由6章30条增加为35条。 对比可见，《条例》增加的条款主要有：对适用的登记种类进行了明确；除了国有林地和用海、用岛的登记外，中央国家机关使用的国有土地登记也由国土资源主管部门负责；规定不动产登记工作人员应有相应的专业知识和业务能力；不动产登记机构登记错误给他人造成损害的，要依照物权法规定承担赔偿责任。 值得注意的是，变动较大的地方在于登记信息的共享与保护，这也是社会公众最为关心的部分。 与此同时，《条例》特别强调了各部门之间不动产登记信息的互通共享。不但将此内容改为单列成条，而且在原来国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门的基础上，新增了财政部门。 新增规定，“涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施”，“查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的”。 《财经国家周刊》记者同时获得的《不动产登记暂行条例实施细则》(讨论稿，12月3日)显示，细则共15章196条，对登记种类、各项登记权利以及登记资料的查询、保护和利用等方面，进行了更为细化的规定。 据国土部内部人士透露，中国土地矿产法律事务中心“更名改姓”后形成两块牌子，一块是国土部不动产登记中心，还有一块是国土部法律中心。实施细则由国土部地籍管理司和国土部法律中心共同负责编制，即将递交国土部政策法规司，进入后续审议程序。 内部人士告诉《财经国家周刊》记者，中国土地矿产法律事务中心不但“更了名”，而且还“改了姓”，注销了原有的自收自支编制，又从相关单位划拨了部分编制，转变成了约有60个名额的完全由国家财政全额拨款的事业编。 任重路远 “改姓对地方刺激特别大。地方可以不用新成立机构，只要模仿着国土部，把培训中心之类的自收自支单位翻牌就行了。”上述人士表示，在地、矿系统合并后，地方一样有空余的全额财政拨款事业编，原来无法利用，如今中编办、财政部打破先例，地方省编办也就可以照批了。 如此一来，从中央到地方，有利于投入更多的人力和经费支持不动产登记的理论研究和技术支撑，推动地方县市加快组建不动产登记工作机构，推动不动产登记工作加速进行。 《财经国家周刊》记者了解到，目前省级层面的不动产登记职责整合和机构组建已经基本完成。据不完全统计，启动不动产统一登记相关工作的省、市、自治区已接近30个。目前，部分省市已经着手编制地方层面的不动产登记暂行条例。 但是在前述国土部内部人士看来，推动不动产登记工作仍然任重路远。 其一，政府官员当前仍把不动产登记看成是行政权力抓在手里，而不动产登记其实是保护民事权利的。预计官员这种意识的破除还需要较长时间。 其二，机构的整合是很艰难的一个过程。职责整合涉及到很多部门，部门级别可能不一。而且涉及的人员可能又有全额拨款事业编、差额拨款事业编、自收自支事业编、合同工人等多种身份，把这些部门的人整合到一起比较棘手。 其三，资料的整合也需要很长的时间。因为过去登记分散在各个部门，互相间不通气，将来资料对接要进行实地核实，尤其是一块土地上可能有两三个证，处理起来也很麻烦。 其四，队伍建设也很急迫。“人类社会就两个权利，一个人身权，一个财产权，而财产权里边的权利就是不动产。保护这种权利，说多重要就有多重要。”上述国土部人士表示，不动产登记对于人员的数量和质量要求非常高，现有人员不足以支撑，下一步推动不动产登记官制度建设非常紧迫。 据国土部内部人士透露，按照改革总体精神，不动产登记试点需要国务院布置。国土部希望能从四川泸州示范点先积累经验，快速推动不动产登记工作。 按照国土部四年规划：2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现信息共享，依法公开查询。可见，在面临诸多难题下，留给国土部开展不动产登记工作的时间并不充裕。 查询转严 毫无疑问，不动产登记制度建设的主要目的是保护不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权益。但是，尽管国土部和业内专家对此进行了多次解读，时至今日，社会大众对于此项工作的关注点依然放在了反腐、征房产税、降房价上。 “反腐和征房产税是不动产登记派生的从属性功能，不是主要功能。就像菜刀能砍柴，但主要功能不是砍柴，而是切菜。可以偶尔去砍点别的东西，但老拿去砍，就把刀砍钝了，最后连菜都切不成了。”清华大学法学院副教授程啸接受《财经国家周刊》记者采访时给出了形象比喻。 程啸介绍，本来在2007年物权法出台后，我国登记查询适当放开了。按照国土部和住建部规定，查询对象分为两类：登记结果和原始资料。登记结果的查询主体放得很开，任何人只要提供身份证明，提供被查询不动产的具体的位置，就能查到不动产的权利以及是否存在限制如是否抵押或者查封等情况。同时也不存在泄露别人隐私的问题，因为不允许以人查房。但是由于社会公众一直呼吁和寄望《条例》反腐，一些地方对于不动产登记信息查询的控制开始变得非常严格了。 《财经国家周刊》记者注意到，《条例》规定除了有关国家机关外，权利人和利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。但是并没有明确界定“利害关系人”的范围。 在记者获得的实施细则讨论稿中，对利害关系人的界定是“因不动产交易、交换、赠与等涉及的利害关系人”。并且规定“社会公众可以查询不动产登记簿记载的自然状况部分信息”。而所谓的“自然状况部分信息”在《条例》中规定，是指不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等。 在程啸看来，国外对于“利害关系人”的界定范围较为宽泛，记者出于调查采访需求、学者出于学术研究需求，都可被界定为利害关系人。另外，如果只是查询自然状况，对于查询者来说没有实质意义，至少要能够知道所有权人是谁以及有没有被查询及抵押。 “如果不公开、不透明，没法为广大民事主体所充分利用，可能最后就成为一个摆设了。”有业内专家同时担心，《条例》对于不动产登记信息的查询做了较多限制，并不利于不动产登记保护不动产交易安全和权益的主要功能的发挥。 虽然社会公众寄望通过《条例》实现反腐和降房价并不现实，但是这并不等于不动产登记制度建设对于房地产市场调控没有作用。虽然不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，但长期来看也意有所指。 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，不动产登记的目的之一是对不动产的数量、类别、分布及产权状况等“摸清家底”，建立基础数据，大幅提高房地产及其他宏观政策的科学性和针对性。 从《条例》将各部门不动产登记信息互通共享单列成条也可以看出，《条例》制定者的本意并不排除与调控未来房地产市场有关。 “但即便如此，短期来看调控房价也只能是不动产统一登记的辅助功能。此外，不动产信息实时共享还需要花费相当大的功夫和努力才能做得到。”程啸说。 免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
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