燕郊:破解睡城商业结构难题

一冷一热凸显供需结构矛盾

周末，对于紧邻北京的河北省廊坊市三河市燕郊国家高新技术产业开发区而言，意味着片刻的宁静。燕郊高新区公布的数据显示，截至2011年末，燕郊辖区人口为45万，其中城镇常住人口25万，流动人口20万。新公开的数据显示，在燕郊不断增长的人口中，从北京来此购房置业的外地人达到30万，是其重要的主力军，也因如此，燕郊被称之为离北京近的“睡城”。

不过，和北京人所熟悉的周末经济相比，燕郊的商场却冷清了一些。下午2点在102国道北侧的新世纪商城里，售货员小刘正懒洋洋地站在柜台前迎客，每逢扶梯送来一两位客人，他便打起精神将那句背得滚瓜烂熟的“全场8.5折，有喜欢的可以上身试一下”重复一遍，不过中午当班以来，他还没有任何进账。

而在燕郊新兴商圈——鑫乐汇购物广场里罕见顾客进店购物，甚至非临街的一些门店已贴出了“旺铺租售，租金5000元/月”的广告，而在二三层，这样的商户比比皆是。

但与之相对的是，在迎宾路南口的京客隆超市、在新世界百货的沃尔玛、在天洋广场的物美超市，每日下班后或者每逢周末都是人头攒动，购物的人甚至排到了店门外。

也就是看准了燕郊消费者对于零售业态的强劲需求，美国零售巨头沃尔玛决定入驻燕郊。沃尔玛大卖场区域高级营运总监彦孟廷在接受北京商报记者采访时讲述道：“在2013年之前，燕郊的零售商业发展较为缓慢，而燕郊的消费人群除了本地居民外，更多的以往返于北京和燕郊之间的白领为主，居民有较高的消费能力以及需求，我们相信在燕郊开设一家沃尔玛大卖场能够很好地满足周边居民的日常消费需求。”

和沃尔玛一样，国内知名的母婴连锁乐友也在前期市场调研中发现了燕郊这个潜力市场，在2012年率先实现进驻。在乐友孕婴童创始人兼首席运营官龚定宇看来，燕郊的消费特殊性注定了乐友的成功。“燕郊的人口中多半是北京工作、燕郊生活的人群，他们的年龄普遍在25-35岁之间，正是母婴用品的重点消费人群，所以我们很快就决定在燕郊开店了。”

一边是门庭若市的超市、母婴店，而另一边则是门可罗雀的百货商场、购物中心，对于几类业态间形成的鲜明对比，一位居住在燕郊并长期关注商业配套的媒体人向北京商报记者总结道：“这正是由于燕郊特殊的消费需求与商业配套供应之间的不匹配所致。”

燕郊现有商业市场水平的层次也决定了所属区域内消费集中在家庭用品、食品等生活必需品消费比例大的特点。“以商场品牌选择为例，由于消费群体多数在京工作的特殊性，消费者对于进驻燕郊的一线品牌不会产生信任，通常人们认为还不如在北京买到款式新颖的产品，而多数二三类产品又吸引不了他们的眼球，高不成低不就的消费习惯造就了购物中心和百货商场的受冷落。”上述媒体人士如是说。

商业过剩苗头显现

除了现有商圈暴露出与需求不匹配的弊端外，燕郊的整体商业配套还暗藏着更为紧迫的风险。有公开数据显示，燕郊目前的在售商业总面积近200万平方米，按照燕郊50万常住人口粗略计算，人均商业面积已达4平方米，远超发达国家人均商业面积1.2平方米的标准。

“有人说燕郊是商业饥渴带，但它所谓饥渴并不是表现在体量的供不应求，而是供应结构的不匹配。”一位从事商业地产研究的业内人士向北京商报记者表示，认同燕郊商业配套过剩的说法。

据观察，除了过去两年相继入市的商业配套外，更有大体量、多数量的商场正在燕郊崛起。例如，2005年3月由马来西亚成功集团投资50亿元的成功大广场在燕郊开工。据介绍，该项目建筑面积180万平方米，商业面积达到82万平方米，号称“世界大的商业中心”。

位于燕郊102国道电厂桥东路南的雷捷时代广场，属于正在规划的商业项目，总体规划有200万平方米，其中50万平方米规划为商业配套。102国道路南的天洋城四代项目也规划了25万平方米的城市商业综合体，涵盖大型超市、休闲购物广场等丰富业态。另外，燕郊首尔·甜城的大型配套商业设施——燕达国际商城也在规划建设中，商业项目约30万平方米。

稳定人群触发商业变革

燕郊得天独厚的地理位置注定了其在京津冀一体化进程中扮演着“桥头堡”的角色，而随着北京与燕郊之间道路的进一步贯通，医疗、教育等资源的共享，以及燕郊承接北京高新技术产业转移的角色更加清晰，这座紧邻北京东部的小镇在京津冀一体化进程中将发挥更大的作用，这也为现在的燕郊提出了解决商业配套供给结构不均衡、供应量过剩课题的严峻要求。

在一些业内人士看来，要改变燕郊商业配套现状以及避免未来会出现的潜在风险，首先是要解决商业规划的混乱无章。

“燕郊没有任何两个项目之间实现了互动，这根本不利于商圈的形成，”上述住宅项目负责人指出，燕郊从一开始就缺少商业规划。后来商业地产开发商又一窝蜂地进入，没有实现系统的规划。而另一位当地政府工作人员也曾透露，不管是本地开发商还是外地开发商，想要来燕郊开发住宅或商业，都是政府选择一个合适的地块卖给开发商，任其自行开发、运营，并没有统一的规划。

“现在燕郊的成熟商圈都是依靠住宅而建，但是住宅与住宅之间却没有联系，有的商业配套甚至选择在102国道旁边，与现有商圈形不成互动，这也无助于聚拢人群，提升商业区域商业价值。”另一位房企人士向北京商报记者如是说。戴德梁行在其报告中也提出，区域内缺乏政府商业规划，现有商业放量基本为开发商行为，很难控制商业整体形象及档次定位。

住宅开发的遍地开花以及政府缺少规划造成了燕郊商业配套的杂乱无章，而除了这个“先天不足”外，燕郊商业配套的供应还在面临消费人群特殊性所带来的结构调整难题。

RET睿意德执行董事张家鹏曾说：“支撑商业项目运营，一般需要两个基础条件，一是有住宅承托稳定的居住人群，二是要有产业将居住人群留在本地。”在他看来，燕郊本地人消费力不足，在此居住的北京人由于大部分时间都在北京，也导致了消费力的不旺盛。而商业配套供应一方面需要自我调节，形成符合燕郊主力消费人群的体验式购物、品质追求的需求供应。

另一方面则需要在其他外部环境的作用下将人群留住，成为稳定的消费需求，让商业配套有足够的底气改变自己，这将成为触动燕郊商业变革的原动力，也是促进燕郊从一座“睡城”真正转变为“城市”的核心推动力。北京商报记者 赵中昊

专家观点

内外作用下的双轮驱动

北京财贸职业学院院长王成荣认为，在“京津冀一体化”的大背景下，燕郊需要做的是找准城市定位，依据定位来做规划。

“首先，这需要政府部门着手统一规划，政府相关职能部门应该将现有的产业格局、商业配套研究透彻，将存在的问题摆上桌面，并有针对性地做定位和规划，而不是交由进驻燕郊的企业来任由发展；其次，燕郊企业也需要将眼光放大放远，而不是从眼前的利益出发，这也需要企业对于一个地方经济、区域经济有全面把控的能力。”在王成荣看来，这是燕郊需要从内部解决的问题。

而从外部着手，专家们普遍认为燕郊不能盲目自成体系，应该与外部产生良好的互动，尤其是与一河之隔的北京通州区。“目前，通州的商业配套已经逐渐成熟，因此燕郊在与通州产生互动的同时要做好互补，由于其地理位置得天独厚，所以完全可以做通州没有的商业，配合通州的同时吸引更多的消费，这样才会有更为长久的、不可替代的商业动力。”王成荣继续指出。

不过也有一些企业人士更加呼唤“京津冀一体化”中实打实的政策落地。龚定宇就曾举例指出，北京和燕郊两地税收政策的不贯通就会影响企业扩张的步伐：“两地属地管理不统一，所以我们要在燕郊开店，必须要重新注册一个公司，而不是以北京分公司的名义去开，这无形中就增加了税收和人力等各项成本。如果这一问题在京津冀一体化中得以解决，企业进驻燕郊的壁垒就会被打破，商业配套的进程也会加快。”

而廊坊师范学院经济学院副院长岳志强更加相信，逐渐壮大的产业板块将终反哺城市，在人力资源聚拢的拉动下，其他产业也将顺势跟进，其中生活服务业和生产性服务业都将同工业产业相辅相成，既成为留住产业的关键配套，也将成为当地吸纳大量就业的关键领域。而燕郊商业发展从现在的配套层面提升至拉动区域发展的地位，也正是京津冀一体化所能为燕郊商业发展所带来的机遇。