日本楼市泡沫破裂 20多年后首现地价上涨迹象

新浪财经  2015-02-25 09:47

[摘要] 上世纪90年代初,日本股市和楼市泡沫破裂,加上人口老龄化,经济陷入长达20年的通缩,被称为“失去的二十年”。楼市泡沫破裂之后,日本的土地价格一直处于下跌趋势,不过“安倍经济学”、尤其是日本央行大规模印钞似乎正在产生作用,东京的房地产业内人士对未来地价恢复上涨均表示乐观。

上世纪90年代初，日本股市和楼市泡沫破裂，加上人口老龄化，经济陷入长达20年的通缩，被称为“失去的二十年”。楼市泡沫破裂之后，日本的土地价格一直处于下跌趋势，不过“安倍经济学”、尤其是日本央行大规模印钞似乎正在产生作用，东京的房地产业内人士对未来地价恢复上涨均表示乐观。

野村证券(Nomura)日本住宅和房地产分析师Daisuke Fukushima指出：“海外买家的投资以及东京的人口集中度将会在未来几年推高土地价格。虽然整个日本的人口在萎缩，但东京的人口在继续上升。”

不过日本要回到90年代之前的黄金时期还有很长一段距离。在80年代末的楼市泡沫峰值时期，据说东京皇宫1.32平方英里(约260万平方米)的土地比整个加利福尼亚州的楼市都要值钱。

在“安倍经济学”的刺激下，近日本股市也连续上涨，创出15年新高。不过日经指数距离1989年历史高点39815点还非常遥远。

Fukushima表示，房地产价格倾向于跟随其他资产变动，现在地价——至少东京的地价——有望出现10%的年涨幅。

大部分业内人士也感到乐观。根据NLI Research的调查，超过50%受访者看好日本房地产市场前景。

NLI Research房地产投资高级分析师Mamoru Masumiya表示，经过一些大额交易之后，“房地产业内人士都很乐观”。

2014年日本房地产市场出现不少大宗交易，包括新加坡主权财富基金以17亿美元收购丸之内太平洋世纪广场、12.6亿美元收购目黑雅叙园大厦。

野村的Fukushima指出，安倍经济学的支柱之一——的货币宽松——推低了利率，“重新激发了对房地产投资的需求”。

不过有一点与安倍经济学无关，那就是东京人口和资产的集中度。根据德意志银行(Deutsche Bank)房地产分析师Yoji Otani搜集的数据，2014年迁往东京的人口同比上升2695人至63976人。

这使得东京与日本其他城市有些不同。在2014财年，东京地价同比上升0.9%，而全日本的地价下降0.6%。

不过，姗姗来迟的地价复苏有可能迅速夭折。

根据NLI Research的调查，略超一半的受访者相信房地产价格将会在2016-17年见顶。另外，房地产行业也存在分化，业内比较看好受益于中国游客的酒店板块，对住房租赁行业则不那么看好，毕竟人口老龄化的趋势依然没有改变。(松风 编译)