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政策利好走出迷雾?业内探讨南昌楼市走势

江南都市报   2015-03-27 15:13

[摘要] 政策暖风频吹之下,上周市场成交亦渐显春意,呈现逐步回升之势。但同样不动产登记条例实施、全国多数城市房价走低,以及土地成交市场的低迷等利空因素,让楼市走势充满了迷雾?

2015年“两会”期间,国务院总理明确表示:要鼓励居民自住和改善性住房需求,同时加大在改造棚户区、城市和农村危房方面力度,为市场注入新的信心。同时,降息降准信贷环境的刺激作用也逐步显现,2月社会融资规模以及人民币贷款增量均超出预期,对房地产销售将产生积极利好。

政策暖风频吹之下,上周市场成交亦渐显春意,呈现逐步回升之势。但同样不动产登记条例实施、多数城市房价走低,以及土地成交市场的低迷等利空因素,让楼市走势充满了迷雾?

楼市或再迎佳购房“窗口期”

——保利半山国际项目经理

进入2015年,房地产调控政策延续了2014年的宽松,但其影响范围将更多地仅限于一二线城市。每一轮的政策宽松伴随着一定时期楼市“小阳春”出现,但由于宏观政策的落地需要一定的时间,以价换量的趋势或将伴随楼市的升温逐渐蔓延,随着中央释放支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费的信号,地方纷纷启动新一轮宽松政策,楼市或再迎佳购房“窗口期”。

由于楼市持续低迷,持币购房者观望情绪渐浓,但随着2014年下半年以及2015年初的降息政策使得信贷宽松以及扩大公积金贷款额度政策的调整,购房利好逐渐显现,未来楼市刚需将逐渐释放。一旦政策的效应释放以及市场的回暖程度达到预期,楼市或将出现量价齐升的局面。

自从九龙湖规划出台以来,九龙湖区域是一直备受热捧。超前的规划、地铁轨道交通、西客站、南昌国际体育中心等配套、以及周边路网、管线等基础设施的陆续建成,九龙湖组团建设成南昌都市圈的城市副中心,万达、绿地、华南城、正荣等众多一线房企的落户,使得片区越来越热,掀起了红谷滩的第二次开发热潮。而有南昌市后花园之称的湾里区,座落在红谷滩西,驱车只要15,但房价却不高,区域价值被低估,未来发展不可限量。

楼市回归平稳买房应看重潜力

——新力置地营销副总经理卢嘉明

现在房地产市场的平淡反应,总体而言,市场缺乏的是真正的好产品,在市场上给客户选择。

无论市场如何波动,客户对好的产品,好的品质的追求是不会变的。由客户的需求反应到发展商,打造真正品质和精细化的产品,无论市场如何变化起伏,都会有好的发展。因为人对产品和精致生活品质的追求,总是不会变化的。

目前而言,中国经济整体去政策化的趋势已经很明显,近期不断出台的政策利好,就是一个明显的信号,房地产市场即将进入平稳的增长期,回到到市场的正常状态。所以,一但具备条件,当下就是购房者出手的好时机。

过完年后春节回暖,这是正常的现象。加之各种政策的利好,的确显示楼市有所回暖。各种政策的利好,银行准备金的放宽,也是明显的信号。

当然,量价齐升的局面,在短期内我们还不敢肯定。我们还是原来那句话,只能专注于自己的业务,还是做好产品的品质,就能在市场中赢得自己的成绩。

整个南昌市场,整体比较理性,一直保持健康发展,平稳发展的态势。整个过程,其实没有哪个版块是被低估的,更多的是某些项目被低估。目前来说,包括我们新力帝泊湾所在的区域,有很多价值点,还有有些被低估的。所以,被低估的项目,导致有些区域也相应的被低估。一旦被发现,这些项目和区域的发展潜力将是十分巨大的。

只要有需求 任何时候都是购房良机

——新城控股集团有限公司项目总经理陈裔皓

房地产市场遵循经济规律,由供求关系来决定的,目前我们的城镇化比例还比较低,所以对房地产的需求仍然大量存在,之前可能因为一些楼市政策,一些需求被压抑了,还有一种需求也跟随着政策的变化一直在观望。对于购房者该何时出手,我始终认为,只要有购房需求,有购房能力,任何时候买都是合适的。如果是刚需,房子是用来自己住的,房价涨跌都与你无关;至于以小换大改善型需求也是一样的道理,房价高的时候你卖出去的价格高,买的价格也高,房价低的时候卖的低买的也低。

对于价格的变化,就目前整个的楼市包括南昌的数据来看,楼市库存量仍然很大,按照目前正常的去化速率,需要的时间还是比较长,另外调控和市场竞争也导致开发商的利润空间被压缩到很小的范围,对于某些企业形成的资金压力很大,所以一般来说不会冒风险把赌注压在政策改变对市场带来的变化。在大势稳定的背景下,开发企业还是会以正常的价格,适合市场的价格,跑量为主。

对于区域的选择,区域配套成熟,生活便利,会提升区域的价值。例如红谷滩新区,政府整体规划统一开发,包括各种轨道交通,医疗教育等相关配套都打造的比较完善,这种区域价值也会逐渐体现。开发商在选择地块的时候也会对区域的发展价值做研究,城市未来规划发展明确,交通配套设施有规划,以及学校教育设施完善的区域会成为未来的热点。

还需要更有力度的政策打破观望局面

——鼎力营销策划(南昌)有限公司董事长赵熙

个人认为,当前楼市不完全受政策调控因素影响,主要的还是存量房过剩。不动产登记的实施,对于投资客是彻底的打压,而市场上刚需是主导,不过,刚需购房者的数量在逐步减少,虽然政策鼓励改善性需求的释放,但刚需和改善性需求这两方面的购房者还是存在观望心理,不是利好政策没效果,而是利好政策的力度还不够,没有达到购房者的心理预期,因此还要更加有力度、够刺激的政策来激发市场的需求。

这几周的南昌楼市成交量有所放大,但主要还是开发商作出了价格调整,以争取客户,成交上升是促销带来的结果,这个增量并不明显,像2009年楼市那样成交井喷情况不可能再出现。所以,我觉得,短短几周的成交放大,并不能显示楼市开始回暖,至于量价齐升的局面在今年都难以出现。当然,开发商的价格调整,还是会令部分想买房子的人心动,因而,成交量有一定的提升。

可以说,红谷滩、市中心等区域的房价今年保持坚挺没有问题,九龙湖板块会是今年楼市的热点,朝阳新城、高新区目前的价值被低估了,尤其是朝阳新城有好几块地都是溢价不少拍出的,但目前这个区域的价格已接近成本价了,应该值得购房者出手。我预计下半年,随着朝阳大桥、地铁一号线的开通,楼市观望气氛渐渐淡化,朝阳新城和高新区的成交会比较好。

今年楼市不容乐观 成交量会不如去年

——丰源集团市场策划总监李念

如今,楼市的阶段性供应量比需求量多,供过于求,虽然有利好政策的影响,但观望气氛一时难以彻底打破,因而市场销售情况跟利好政策关系不大。不动产登记的实施,让市场上的投资客不见踪迹,而刚需和改善性需求要转化为有效的购买需求,要由市场来决定。

我认为,今年楼市的成交量会不如去年,整体形势不容乐观,去年楼市成交量和成交面积比上年都是增加的,有赖于大批定向产品的成交,而今年没有这个因素了,虽然近几周成交有所放大,但主要是开发商调整价格促销造成的,还谈不上楼市开始回暖。我估计,楼市的成交量在今年是呈下行趋势,每个月的成交量都会有所下降,价格甚至会小幅下调。也正是因为这样,政府鼓励自住和改善性需求,预计今年还会陆续出台一些有刺激力度的政策。

目前,南昌楼市朝阳新城和高新区等几个区域的房价已相对较低,红谷滩和市中心等区域房价比较坚挺,今年这种局面可能会维持,不过九龙湖还会延续去年那样成为热点区域。朝阳新城供应接近尾声,虽然地铁在今年底会开通,但对高新区的带动实际意义不大,主要还是这个区域的供应量太大了,尤其是艾溪湖东岸,限于配套的不足,目前还处于价值洼地,估计明后年随着配套的逐步完善,成交量才会上升。

今年上半年为入市佳时机

——南昌天沐君湖营销总监吴少波

在半年多的时间,中国楼市已经出现几个重要的信号: 个信号为有中小型开发商破产或债务违约,那证明楼市基本已经触底,买房的风险已降至低点了;第二个信号为政府退出限购令和出台鼓励支持刚性需求及改善性需求政策,说明政府需要重新让房地产投资在经济中发挥火车头的作用,释放大量市场需求,从而带动宏观经济的稳定发展;第三个信号为银行多频率降息降准等金融政策的宽松,后两个信号叠加在一起,说明楼市企稳回暖的时机即将出现;目前的中国楼市就是处在这个窗口期,今年上半年为入市佳时机。

南昌楼市量价齐升的局面即将出现,现在只待南昌楼市的第四轮救市刺激政策出来和银行利率政策再次宽松的刺激。当这些政府刺激楼市政策相续出台后,南昌楼市将呈现遍地开花的格局,特别是被压抑太长时间的南昌高端别墅市场,将迎来一个暖春行情。在板块区域上,青云谱区域将在今后迎来十年的黄金发展期,象湖、梅湖5A景区升级完善,区域已引进南昌一中或师大附中等重点教育配套和大型商业配套,有打算近期入市的购房者不妨多关注这个板块。

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