[摘要] 北京租赁市场火爆异常，无论是一居还是两居室都出现了供不应求的局面。而同属于租赁市场的高端租赁更是迎来了入春以来的成交高峰，一些CBD的热门服务式公寓和甲级公寓内甚至一房难求。究竟是什么原因导致租赁市场的强势回暖？又是哪些因素影响着高端租赁市场的未来走势？
春节过后，北京（楼盘）租赁市场火爆异常，无论是一居还是两居室都出现了供不应求的局面。而同属于租赁市场的高端租赁更是迎来了入春以来的成交高峰，一些CBD的热门服务式公寓和甲级公寓内甚至一房难求。究竟是什么原因导致租赁市场的强势回暖？又是哪些因素影响着高端租赁市场的未来走势？为此，记者专门采访了太平戴维斯北京高端住宅租赁部的负责人胡敬昆先生。
高端租赁受政策影响不大
今年1月份，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，旨在加强对于租赁市场的管控力度，对于此指导意见的出台，胡敬昆先生表示“该政策的出台能够更加有效的增强市场信息的透明度，有利于对尚未出租的房源进行管理和监督。但是，该指导意见对于高端租赁市场影响不大，这主要是因为高端租赁市场主要面向的是跨国公司的企业高管，是以企业客户为主。因此，这个政策不会对目前北京的高端租赁市场产生很重大的影响。”
在谈到当下被广泛热议的限购政策时，胡敬昆表示“就租赁市场来说，两居和三居的需求量会比较大。而由于当前限购政策还没有完全被解开，因此投资性需求受到抑制，大部分的购房者无法进行地产投资，一些高端公寓、别墅产品，以及大户型房源，市场库存去化难度较大。未来，如果限购政策被取消，那么将会有更多的高端住宅产品进入出租市场，而供应量的加大并不会导致目前高端市场上房租的整体波动，更不会导致高端租赁产品价格的下滑。”
截止2014年第四季度住宅租赁市场状况（数据来源：太平戴维斯）
2014年底，由于受到圣诞节、春节双假期的影响，北京部分别墅租赁及甲级公寓均出现了小幅下滑。从租赁价格来看，2014年四季度北京别墅租赁价格为每平米每月122.1元，环比下跌1.0%，甲级公寓租赁价格为每平米每月142.0元同样也是环比下跌1.4%。对于此类情况，胡敬昆表示：“春节过后，别墅的租金肯定会有一定程度的上涨。因为租住别墅主要是以家庭为单位的租户，由于大部分的国际学校都在别墅区内，所以很多家长都会为孩子们选择距离学校比较近的别墅租住，即使这里可能距离工作地点较远。而且他们租住的期限都会比较长，一般是1~2年。”
与别墅和甲级公寓相比服务式公寓的租金在2014年的4季度也出现了小幅下降，租金为每平米每月204.3元，下涨幅度仅为0.3%。出现该情况主要是由于2014年全年的服务式公寓虽仅有两处新增入市，但库存量却出现了小幅上涨。对于2015年服务式公寓的价格走势，胡敬昆认为：“虽然目前来看，大部分跨国公司都在降低租住成本预算，而且在委派员工上会选用一些单身或者夫妻没有孩子的员工来北京。但是他们在北京的租住时间会比较短，期限大概在1~6个月之间。这样就会导致服务型公寓的租户上涨比较多，从而带动价格上的上涨。”
高端租赁开始逐步外扩对区域租赁影响较小
目前，北京高端租赁公寓市场出现了往大兴、顺义等外围区域发展的趋势。对此，胡敬昆指出：“现在北京有很多的服务型公寓都是在找新的地方进行开发，其中就包括大兴和顺义。据我们了解，开发商之所以会选择在大兴、顺义等地建服务型公寓，主要是因为部分公司将新工厂或新办公地点搬往相应区域。由于外扩区域的周边配套尚不完善，因此当地对于公寓的整体需求量还是比较大的。在一定程度上也可以满足这些人员的短期租赁需求。”
不过其认为：“租赁价格主要是靠当地的商圈发展，商圈的发展才会影响到价格，高端租赁的外扩，对相关区域的的整体租赁价格影响不大。
2015年两租赁项目入市核心区域价格将小幅增长
2015年预计供应租赁项目（数据来源：太平戴维斯）
截止2014年底统计，未来三年内（2015-2017年），随着更多新项目的入市，供给量预计将上升。而核心区域的新增供应仅为一处，因此核心区域的新增供给仍然有限。
受未来三年内非核心区域项目入市的影响，预计北京市租金和空置率均将有所下跌。然而，由于核心区域的供给有限，价值外籍人士的租赁需求相对稳定，以及来自中国海归日益增长的需求，预计核心区域的空置水平将小幅下降。由此，稳定的需求价值有限的供给将推动很新区域的租金面临小幅上涨。
（新闻来源：和讯房产）
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