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上海推出3幅地块 起始总价近144亿

东方财富网   2015-04-28 11:33

[摘要] 自3月末“3·30”新政出台以来,全市一二手房市场都出现了显著的上扬,而土地市场继此前大名城高价拿下两幅唐镇宅地之后,又一次出现了小高潮。近日,闸北和宝山同时推出了3幅重磅地块,起始总价合计近144亿元。

自3月末“3·30”新政出台以来,全市一二手房市场都出现了显著的上扬,而土地市场继此前大名城高价拿下两幅唐镇宅地之后,又一次出现了小高潮。近日,闸北和宝山同时推出了3幅重磅地块,起始总价合计近144亿元。

火车站北广场地块二度出让

上周四,上海市土地交易市场发布了今年号预申请公告,推出了上海火车站北广场以北的一幅办公楼商业用地、居住用地、文体用地。

资料显示,火车站北广场以北地块北至沪太路、中华新路,南到中兴路,西至彭越浦,东到大统路,由相邻的3部分组成,其中,464街坊23丘地块以住宅为主;212街坊12丘地块和214街坊8丘地块以商办为主,出让面积77273.7平方米,地上总建筑面积不超过326210.7平方米,地下商业建筑面积不超过24000平方米。

事实上,此次预申请已经是北广场地块第二次入市了,前一次挂牌出现在2012年,终在2013年初时终止出让。此次,北广场地块二度出让,起拍总价达到58.7179亿元,相比前一次的47.46亿元大幅提高逾10亿元。按照58.7179亿元的起始价和规划地上建筑面积粗略估算,起始楼板价仅约18000元/平方米,假设加上地下商业面积,起始楼板价更将进一步摊薄至16766元/平方米。

商报记者获悉,212街坊12丘地块和214街坊8丘地块地上部分要求自持比例不低于50%,销售部分和地下商业部分须统一运营管理。由此可见,由于北广场开发的特殊性和复杂性,终的土地出让恐将更多地考虑开发商自身的开发能力。

预申请公告亦显示,火车站以北地块地处上海火车站北广场地区,将建设以商办功能为主的城市综合体,包括商务办公、商业购物、高端居住、文化休闲等功能,“希望具有以上同类功能开发和物业持有运营的优质企业参与此次预申请活动。”

德佑链家研究总监陆骑麟认为,上海火车站北广场区域有其位置优越、交通便捷、人气旺盛的先天性优势,有利于大型综合体的建设。但同时也应该看到,上海火车站周边由于人流密集、鱼龙混杂,也给房地产项目的品质蒙上了阴影。近年来,不夜城商务区在写字楼质量等硬件方面已与传统核心商务区不相上下,但是却始终难以真正成为一线商务区;而在去年的全市商业中心规划中,不夜城作为闸北一个市级商业中心的地位已被大宁所取代,这些都与火车站周边过于庞杂的人员环境有着较大的关系。

市北高新宅地底价逾69亿

与此同时,闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03住办地块也在今年第43号公告中正式推出,出让面积87197.2平方米,容积率2.65,住宅比例83%-85%,起拍总价69.3218亿元,折合起拍楼板价30000元/平方米。

此前,闸北区市北高新技术服务业园区内成交4幅地块,其中3幅为商办地块,都为底价成交。

今年3月,华润华发摘下闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块,总价70.52亿元,溢价16%,楼板价34871元/平方米。而此次新推的09-03地块与华润华发联合体的10-03地块只有一路之隔,参数与出让要求也十分相似。

去年的大宁地王、楼板价高达47609元/平方米的大宁路街道325街坊地块上所兴建的金茂府(网上房地产案名金茂雅苑)已经开盘。在经历了很长一段时间的积累之后,据网上房地产数据显示,截至昨天晚上6时,金茂府自4月18日开盘以来已经售出了134套住宅房源。

此前,方兴地产上海公司总经理助理吴文俊表示,此次大宁金茂府的开盘均价在70000元/平方米左右,之所以能够热销,与金茂的品牌及科技理念不无关系。

据商报记者了解,大宁金茂府的出现,填补了区域内缺少真正高端品质楼盘的空白。由于大宁板块自2011年以来已经多年没有新盘入市,周边的慧芝湖花园、明园森林都市、宝华现代城等档次较高的小区业主,对大宁金茂府项目表现出了较大的兴趣。此前,不少业主计划售出已有房源,用来置换金茂府的新房源。

根据新《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》(“2014版规划”),大宁已升级为市级商业中心,总建筑面积不低于50万平方米,与南京东路、南京西路、徐家汇、陆家嘴等商圈齐名。

从目前的商业项目分部来看,大宁板块以大宁灵石公园为界被分为南北两大部分。其中,灵石公园南面主要包括已运营相当成熟的大宁国际商业广场,日后将开业的、紧邻上海马戏城地铁站的上海第二座久光百货等,两侧还有凯科大宁广场和上海多媒体谷;灵石公园北面的商务氛围则更加浓重,包括已成功运营的大宁中心广场二期写字楼和大宁中心广场一期、宝华中心等。近年来,大宁板块正在自发向高端国际社区迈进,板块价值得到越来越多高端业主的认可。

“市北高新技术服务业园区地块其实位于彭浦板块,虽距离大宁板块近,亦能享受到大宁板块利好辐射,不过由于地段位置始终有差异,所以地价参照前期成交地块更合理。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏向记者指出,“考虑到目前市场已回暖,但也没有到热销的地步,尤其是附近地王项目销售情况并未宣传得如此好,预示着高价地块仍存在不小风险,基于当前市场回暖和总价高的特点,地价小幅上涨较为合理,如果大幅上涨仍不理性。”

大场宅地起拍楼板价超万二

相对火车站北广场和市北高新这两幅地块,宝山区大场镇W121301单元38-02地块可能略逊一筹,但同样是上海土地交易市场上较为稀缺的优质住宅用地

这幅大场宅地的出让面积为58778.7平方米,容积率2.2,挂牌起始价15.87亿元,粗略估算,起拍楼板价约为12273元/平方米。

大场板块上一次住宅类用地的成交还要追溯到2011年同济房产摘得的大场镇文海路西侧地块,该地块总价7.68亿元,成交楼板价约为12127元/平方米,溢价率44.4%。如此看来,此次大场镇W121301单元38-02地块的起拍楼板价与2011年成交地块的成交楼板价相仿。

据了解,今年,大场板块的主力楼盘经纬城市绿洲的单价约为23600元/平方米,而区域内价位较高的保利叶轩,单价已超过30000元/平方米。

此外,天缘华城、锦秋花园的单价也都在28000元/平方米左右。总体来看,该地块不宜出现过高的溢价,如果成交楼板价高至20000元/平方米以上的水平,或将给未来的项目开发带来一定的隐患。

(责任编辑:DF150)

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