[摘要] “330新政”以及地方政府一系列托底的调控政策接踵出台，南昌住宅市场成交量明显放大，成交价格回稳。相形之下，非住宅市场显得格外冷清，供求严重失衡的写字楼市场则压力更甚——据统计，南昌在售写字楼总量超过200万平方米，由于市场去化率较低，目前呈现“高供应、高库存、高风险”的状态。
“330新政”以及地方政府一系列托底的调控政策接踵出台，南昌住宅市场成交量明显放大，成交价格回稳。相形之下，非住宅市场显得格外冷清，供求严重失衡的写字楼市场则压力更甚——据统计，南昌在售写字楼总量超过200万平方米，由于市场去化率较低，目前呈现“高供应、高库存、高风险”的状态。
现状：堆集上市供应量瞬间放大
大南昌规划出台后，南昌城市不断扩容。高新区、朝阳新城、九龙湖板块、凤凰洲板块发展迅速。高新区、朝阳新城、凤凰洲已经逐步成为城市副中心。这些板块在土地出让指标中，商业配套占有较大比例，这两年住宅产品开发相继进入尾声。今年，作为商业主力产品的写字楼在这些区域出现了爆发性的增长。据统计，高新区写字楼库存已达到60万平方米，绿地中心、云中城、泰豪科技广场、财富巅峰广场、传奇国际广场、中节能国际中心等项目的扎堆入市，市场供求严重失衡，此外在朝阳新城，新力中心、煌盛外滩、力高滨江国际、万豪城等写字楼也是巨量供应；同时，在红谷滩，绿地中央广场303双子塔、新地中心还未完全去化的态势下，铜锣湾中环国际、联泰七号广场、莱蒙都会、商联中心以及绿地国际博览城等项目的写字楼的产品也将陆续入市，写字楼产品在全市各个区域呈现“百花齐放”的态势。
与写字楼的巨量供应不同的是，写字楼去化却很缓慢。江西道智地产顾问公司总经理袁少清告诉记者：“相比市场的需求，南昌写字楼供应量太大了，供需已经严重失衡了，这还不包括许多厂区、开发园区的办公楼。由于整体经济环境的不景气，公司对写字楼的需求较少，导致写字楼大量空置，低，投资写字楼的投资客较少，这让写字楼销售遇到巨大瓶颈，写字楼去化缓慢，写字楼开发风险高。”
投资：价格分化 投资不高
虽然写字楼存量较大，销售较为困难，但写字楼价格却没有呈现一个整体下滑的态势，只是写字楼价格出现巨大分化。成熟商圈的写字楼价格一路飙高，而人气不足的新区域副中心，写字楼价格却与住宅产品价格出现倒挂。如在红谷滩新区，因背靠红谷滩成熟商圈，绿地中央广场303双子塔的写字楼价格均价达到28000元/平方米，远超同区域的住宅产品价格；但另一方面，在朝阳新城板块的写字楼价格却与普通住宅价格出现倒挂，在此板块的住宅均价已接近9000元/平方米，而据记者了解同区域的万豪城项目的写字楼均价仅达7900元/平方米。
写字市场价格出现分化，是投资者对写字楼投资价值的“投票”。但就整体而言，写字楼投资偏低，无法吸引投资者入市是写字楼销售困境的主要原因。以红谷滩片区写字楼为例，绿地中央广场、联发广场为代表的高端写字楼月租金能接近100元/平方米，但以时间广场、博能中心为代表的普通写字楼产品月租金却只能达到50元/平方米，对于动辄销售单价在15000元/平方米的投资来说，确实无法吸引投资者入市。更不用说，办公配套不完善，没有形成商圈气氛的新区域中心的写字楼了，其空置率就足可以让投资者望而却步。
出路：重振经济 销售差异化竞争
写字楼经济是城市经济发展的晴雨表，写字楼发展与经济发展是密切相关。写字楼的形势跟整个经济发展的趋势具有一致性。目前国家的经济发展进入一个“慢牛”期，江西经济受整体经济的影响增长也出现了一定的滑坡。全民创业热情、总部经济发展受到一定影响，而这直接影响到写字楼产品的去化。为此，需要政府在服务转型、税收优惠、金融配套等方面创造良好的创业环境和投资环境，鼓励全民创业，吸引大公司、大企业入驻南昌，将南昌打造成为华中地区的总部基地以及省内企业的总部中心。目前大南昌规划已经编就，南昌将借国务院批复《长江中游城市群发展规划》的春风实现跨越性发展，南昌将来要发展到超过500万人的大型城市，这样商业地产就很可能要有一个成倍的发展。加快南昌的城市规划建设，南昌写字楼将迎来新的发展契机。
对于开发商而言，传统的写字楼产品已经无法适应现代办公的需求，产品开发也要更新换代。此外面对激烈的产品竞争，开发商产品开发也要形成差异化竞争，开发商要积极探索新的写字楼模式，如“生态办公”、“独栋写字楼”等。通过差异化的产品打造，实现更大的价值，突破写字楼产品销售困境。
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