[摘要] 今年以来，有30多个省市对住房公积金政策进行了松绑。专家表示，各地住房公积金政策的调整，可以减少购房者的压力，有利于刚性需求的提前释放，将提振楼市信心。
刺激楼市政策加码30余省市松绑住房公积金
专家表示，有利于刚性需求释放，提振楼市信心
从6月1日起，备受社会关注的北京公积金贷款新政策开始实行。据统计发现，今年以来，有30多个省市对住房公积金政策进行了松绑。专家表示，各地住房公积金政策的调整，可以减少购房者的压力，有利于刚性需求的提前释放，将提振楼市信心。
中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，各地近都在调整公积金额度，因为公积金政策是地方政府能够调整的直接的政策工具，而且公积金的贷款利率相当于商业贷款利率的6.8折，对于市场有直接的刺激影响。
据了解，5月份，有多个城市继续松绑公积金政策。比如，5月19日，济南市调整住房公积金贷款、提取政策，取消了首付比例在购房面积方面的差别化规定，首套房首付比例为20%，二套房首付比例为30%。同时，取消了对拥有一套住房但未结清商贷的家庭的差别化政策规定，统一执行30%的首付比例和基准利率。
5月25日，长沙市公积金新政落地：贷款额度提高至60万元，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。5月25日起，天津对个人住房公积金贷款政策进行调整，今后在天津购买首套住房的首付款比例统一降低至20%，家庭申请公积金贷款的高限额统一上调至80万元。
“公积金房贷政策的集中调整代表了第四轮房地产刺激政策开始继续升级，预计后期，更多的楼市救市政策会继续出台。但因为各地市场目前库存压力不同，刺激政策对一、二线城市影响较大，三、四线城市整体降温的趋势依然难以改变。”张大伟告诉记者。
杭州楼市5月成交套数同比大涨115.4%
受“330新政”及5月再次降息等政策效应影响，杭州楼市5月成交热度持续高涨，不仅月度签约套数创下年内新高，较去年同期大涨115.4%，市区新建商品房成交量年内更是首次跑赢新增供应量，市区持续高企的库存量也自春节后首次出现下降。
据透明售房市场研究院统计，5月杭州市区新建商品房共签约12989套，较4月成交11472套环比上升13.2%，签约总面积136.56万平方米，总金额221.32亿元，已超过2009年同期成交额，跃居历史同期高值。价格方面，5月市区新建商品房签约均价为16207元/平方米，环比上升4.7%。
数据显示，5月杭州市区共新增批准预售10838套，环比4月的14219套减少3381套，降幅为23.78%，月度成交量年内首次高于新增供应量。受供应量环比减少影响，5月杭州市区新建商品房库存量自羊年春节以来首次出现环比下降，157876套的月末库存较4月末的159394套减少1518套，微降约1%。但据透明售房网统计，6月杭州市区将有40余个项目开盘，因此困扰杭州楼市已久的高库存形势依然不可小觑。
业内人士指出，杭州楼市近期在多重政策利好刺激下成交量不断放大，受诟病的高库存问题也逐步放缓，显示出杭州楼市已进一步企稳回升。透明售房市场研究院院长方张接表示，在政策及市场热情配合下，接下来杭州楼市即使出现冲高回落，回落幅度也较有限，而主城区房价止跌回稳的趋势也日益明显，预计未来杭州楼市还将延续“成交热、价格稳”的基本格局。(来源：新华网)
一线城市房价环比全涨部分买家逃离股市入楼市
在刚刚过去的5月份，不仅不少城市楼盘成交量迅速放大，整体房价也微幅上扬。据某研究院今日发布的“百城房价”数据显示，5月份100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个，其中北上广深四大一线城市环比全涨。
缘何多地楼市“红五月”行情显现？业内人士分析，除宽松性房地产调控政策托市效应逐步释放外，股市溢出资金也在一定程度上成为拉动一线城市楼市交易量的推手，投资性需求入市现象有所增多。而随着成交量回升，后市房价上扬概率进一步增大。
多地楼市又见“红五月”
在3、4月份市场复苏铺垫下，5月份不少城市楼市出现了“红火”行情。据中原地产提供的数据显示，仅5月前24天，54个城市住宅签约总量达194909套，环比上涨8.3%，其中一二线城市涨幅尤其明显。
以北京为例，某机构统计称，扣除保障房及自住房后，5月份纯商品房住宅成交量创下年内新高，相比4月成交套数、面积分别增加了13.2%和18.8%。深圳、上海、广州新房、二手房成交量也有不同幅度上涨。
市场上“日光盘”数量的增多、项目去化率的明显提升，也佐证了一线城市“红五月”行情的重现。北京5月成交百套以上的楼盘达9个，而4月份仅有4个，热销项目数量翻番。另有数据显示，深圳更出现了在一个周末内新入市三个楼盘全部“日光”的现象。杭州、天津、南京、济南等二线城市楼市也多有热销楼盘涌现。
“各线城市楼市成交分化明显，部分城市5月份的市场成交量其实比4月份要低，但在一线城市及部分二线城市，楼市已可以定性为‘火热’。”上海易居研究院分析师严跃进在接受中新网房产频道采访时表示，整体上看，回暖已成为目前楼市的主旋律，表现出“量增价稳”的阶段性特征。
后市房价上扬概率增大
随着5月份楼市成交量的回升，部分城市开发商开始试探性调价，或减少折扣力度，或小幅上调售价。据某研究院提供的数据显示，5月18日到24日期间，其监测十大重点城市44个老推新项目中，有一半出现价格上涨，另外12个纯新盘项目价格也整体上涨或持平。
新发布的“百城房价”数据也显示，5月100个城市新建住宅平均价格为10569元/平米，环比由跌转涨，涨幅为0.45%，同比跌幅收窄。此外，房价环比上涨城市增至48个，而4月份仅为39个。其中，近来因房价“跳涨”备受关注的深圳涨幅位居首位。
“决定房企涨价的动力，主要是库存与资金及供求的因素变化，依照目前成交情况看，一二线城市房企肯定会借机涨价，而三四线城市房企则会考虑到市场情况暂缓，或随时准备调整价格。”当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向中新网房产频道分析。
不过，严跃进认为，房企此时涨价并不合时宜。“心急吃不了热豆腐，若盲目涨价，而同行竞争对手仍暗中降价，很可能带来潜在客户流失的风险。因此，房价短期内很难出现大幅上调，但整体上扬概率增大。”
谁是市场回暖背后推手？
在业内人士看来，楼市“红五月”的出现与近月来“330新政”、降息降准等诸多宽松性政策扎堆出台、潜在需求逐渐释放密切相关。“楼市政策已进入宽松时代，今年以来，超过30个城市对购房进行财政补贴，北京、上海等百余个城市对公积金政策进行了调整。”中原地产首席分析师张大伟指出。
在经过这一系列信贷政策调整后，目前五年以上商业贷款执行基准利率和公积金利率已处于历史低位。据中原地产数据显示，从近20次房贷利率变化看，这两项数值甚至低于2009年历史宽松时期执行的5.94和3.87.
值得关注的是，受利好政策影响，随着首次置业、改善型等刚性需求的释放，投资性需求入市现象也在增多。谢逸枫介绍，在当前进入楼市的投资性需求中，部分正是由股市转入楼市的买家。
而亚豪机构市场总监郭毅更分析称，在房地产调控政策的短期托市效应后，股市溢出资金将成为下一阶段拉动楼市交易量的推手。“股市宽幅震荡背后必然引发前期获利资金的出逃，与股指的高风险相比，楼市的稳健将成为投机之后固化资产、保值增值的。”(来源：中国新闻网)
购房主力人群今年达峰值中国楼市的明日危机
随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失，中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运。一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。
新的人口结构研究显示，90后人口总数比80后缩减了23%，00后又比90后缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。
“这意味着房地产市场将开始经历需求结构的改变，在未来的三到五年，楼市购买力也许就会出现严重的结构性短缺。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者。
一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。业内人士认为，上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的大威胁。
主力购房人群见顶？
“总有一天，中国不再有那么多的年轻人；总有一天，中国不再需要那么多的房子。”对于近几年各地人口结构的变化，北京科技大学教授、经济学家赵晓曾感慨道。
实际数据验证了赵晓的判断。研究报告显示，目前主力购房人群为25岁-49岁，1990年的出生人口已经进入到主力购房人群中。但根据第六次人口普查数据，目前80后人口的总数是2.28亿，90后是1.74亿，90后人口总数比80后少23%。
同时，统计数据显示，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
“人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱，从现在来看，楼市中的需求结构已经发生改变，刚需人口开始减少。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析，近两年，人口结构的各项指标都出现了拐点，中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。
以婚龄人口为例，第六次人口普查的数据显示，我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。
“据中原地产研究分析，在人口增速接近的情况下，年轻人比例越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。”中原地产研究总监刘渊指出。
以厦门与深圳为例，今年深圳房价暴涨，而厦门则在去年房价涨幅榜中位列。第六次人口普查数据显示，深圳50岁以上的中老年人占比很低。厦门的人口年龄结构与深圳非常接近，人口年轻化程度明显优于其它城市。
不过，深圳与厦门只是个案，从第六次人口普查数据看，几乎所有城市都出现20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。
此外，过去20年，中国有4亿人口从农村走到城市，从小城市走到了大城市。
“这一波城市化浪潮造成了中国有史以来大的人口迁移和大的经济版图改变，同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说，但这样的人口红利已经消失不见。
从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约3.14亿、2.5亿。
“中国城镇化高速增长期已经过去，目前农村人口向城镇的转移总量已较为有限。同时，多数农村人口进城后的工资收入处于相对较低的水平，寄希望于城镇化拉动房地产购买力不切实际。”东兴证券分析师郑闵钢指出。
十年后谁会买房
如果十年后一对夫妻拥有6套房子，那么谁还会买房？
业内人士分析，在中国人口老龄化加剧后，祖辈和父辈的房产将由第三代继承。而在计划生育制度下，大多数家庭构成都为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算，第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套，这使得市场上的住房供应远远大于需求。
对此，天则经济研究所所长茅于轼甚至给出“年轻人可以先租房”的建议。他曾断言，10年后中国的房子会大量地剩余，商品房供过于求，想卖都卖不掉。
民生宏观研究院执行院长管清友指出，人口结构拐点导致房地产需求高峰已过，仅靠货币宽松政策无法逆转。
业内人士指出，从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，房地产周期也将产生深刻变化。以日本楼市为例，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。
在这样的人口变化中，中国楼市未来的需求总量仍存疑问。目前开发商以及决策层，都在试图了解中国未来的住房需求潜力。
“从我们自己做的市场调研来看，目前刚需产品已出现了供大于求的局面，尤其是保障性住房范畴的不断扩大，比如北京的自住房，这导致中低端的购买人群更倾向于购买保障房，因此我们自身的产品线已经开始向改善型调整。”北京一大型性房企负责人指出。
郑闵钢分析，由于此前楼市中大量投资、投机性需求的存在，造成房地产行业的非理性繁荣。但高房价使得现有的刚需人群购买力大幅减弱。
“随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比远低于35岁以下年龄段。
十年之后，1985年之前出生的人群都已进入40岁年龄段，按照刘渊的分析，这一部分人的购房率也将大幅减少，这则意味着，改善型产品也将失去购买力。
除此之外，目前在很多三四线城市人口呈现净流出趋势。数据显示，在2010-2012年期间，房地产平均价格上涨约10%的背景下，人口增速为负的15个三线城市中的蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通这6个城市房价逆势下跌。
“现在来看一线城市相对安全，但长远来看也未必，从我们监测到的数据来看，目前北京、上海的人才外流现象也比较明显。”上述性房企负责人表示。(来源：华夏时报)
(责任编辑：DF155)
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