[摘要] 市场上存在很多关于房产的纠纷，为达成成交，有时置业顾问会对购房者做出很多承诺，很多人是因为这些承诺才掏钱买房。但是这些承诺如果写不进合同，就仅仅是过眼云烟。
来源：山东商报
买房签合同几乎是所有购房者都要经历的过程，合同既是购房者购房凭证，也是未来购房者维权的法律依据。市场上存在很多关于房产的纠纷，为达成成交，有时置业顾问会对购房者做出很多承诺，很多人是因为这些承诺才掏钱买房。但是这些承诺如果写不进合同，就仅仅是过眼云烟。
购房合同为统一模板内文难修改
买房合同签订流程其实非常简单，购房者缴纳完首付之后，开发公司给予购房者一个购房凭证或者纸质合同，购房者到银行验证完个人征信后，开发商则会同购房者签订网签合同，购房者凭借网签合同和首付缴纳的收据到银行办理贷款，自此一个购房合同签订完毕了。
很多购房者在填写购房合同时，会对里面的部分条款产生异议，想进行细节上的修改。通常此时置业顾问会告知，此份合同是不能修改的，购房者能做的就是签字、按手印。但是又有多少购房者能认真的读懂合同呢?合同又是否能修改呢?针对这个问题记者采访了地产公司项目负责人，负责人解释：“一般的购房合同都是经过房管局审核通过的，在项目开始运作之前，开发企业就得将合同及合同附件的内容交给房管局的监管部门进行审阅，当审阅通过后就可生效。但在合同签订的过程当中是不能够对里面的条款进行修改的，购房合同签订的基础不是建立在双方协商的基础上，所以没有修改空间的。”
记者又进一步了解到，购房者在缴纳首付款之后与网签之前其实还存在多签一份合同的情况。在无法确认购房者贷款是否能通过的前提下，开发企业收下首付款之后都会和购房者签订一份开发商自己的内部合同。这份合同通常不受法律保护，只是对购房者缴纳首付款提供文字上的证明而已。此时一旦发生纠纷，购房者的权益是无法受到国家保护的，因为此份内部合同在签订的时候就已经不符合法律规定。当购房者确定可以贷款之后，开发商会将之前和购房者签订的内部合同收回，此时会给购房者一份具有法律效力的网签合同，这份才是购房者手中终的合同。
说得再好合同里没有也白搭
一个好的置业顾问，不仅是销售能手，更是一位心理咨询师。通过简单几句话，就可以大体知道来访者的经济实力、购房需求和此单的成交概率，所以很多置业顾问话都会讲到你的心坎里，你高高兴兴的就把房子给买了。但是置业顾问的很多说辞都是不会体现在购房合同里的，比如说交房时间、后期的物业管理、学校配套等等，所以在购房时，不要把置业顾问的话理所当然的就当成合同里的某个条款，在签订合同的时候要多留意合同里是否有置业顾问当初向你承诺的那些事情，如果确定合同中不会体现，那您就得多留个心眼了，房子到底买还是不买。
济南就出现过这种事情，很多楼盘都号称自己是，家长也是为了孩子可以方便上学才买，置业顾问当初的承诺也十分合心意。但是一旦签订好合同，家长开始着手孩子上学的事情时麻烦就来了，或者规定小区中哪几个楼没有上学资格、或者必须持有房产证才可上学、或者学校的配套不足需要到辖区内其他学校就读等等。虽然开发商存有欺瞒和哄骗的嫌疑，但是有些购房合同中没有标明孩子就一定可以上社区学校，也没有标明买卖双方就孩子上学所需要哪些证件等作出说明等，所以这都给开发商逃脱责任留下了空间。
所以购房者在购房以前和在签订购房合同时，一定要多准备一些对自己有力的证据，这样一旦未来发生纠纷，购房者还可以进行自我维权，保护好自己的权利。
小心“自行约定”有猫腻
有过买房经验的都知道，在签订合同的时候通常置业顾问都会催促你抓紧时间签字，当你细看条款的时候，置业顾问也会说条款都不用看，也不能修改，你只需要签字盖章。虽然购房合同是经过房管局审核的统一模板，但是在附件中或许会存在你没注意到的霸王条款。
市民王女士就遭遇过霸王条款的事情，当初购买的是期房，面积为113平米。但是当交房的时候开发商却说再补交一部分房款之后才能拿到钥匙，开发商的依据是房屋实际面积为121平，超出原购房面积8平米。这样一来王女士就要多支出房款和契税等费用合计7万余元，王女士当场就拿出了购房合同，翻到了“面积确认及面积差异处理”一页，上面明确标明商品房交付后，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，误差在3%以内部分的房款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担。王女士根据这一条款要求对方承担相应义务，不料对方以紧接着的“双方自行约定”中的一条“产权登记面积以有关部门核定为准”，推脱合同面积与实际面积不符是签订合同时公司以外人员核定错误导致，与公司无关，因此不负任何责任。王女士找到房屋清单，根据图纸重新测绘了面积的确是121平米，通过相关部门得知，开发商在和她签订购房合同以前就已经有了121平米的测绘结果，开发企业完全在欺瞒消费者，通过到工商部门的投诉，终事情得到了圆满的解决。
法律知识缺乏，使得购房者根本读不懂合同里的条款。一份正规的购房合同几乎都在20页左右，任何一个普通人都难以在较短的时间里，读懂读透里面的具体细则，所以在签订合同的时候购房者基本都属于被动方。
记者还了解到，购房合同在售楼处都是应该进行公示的，跟开发商在售楼处公示五证一样，但是经过多家售楼处的走访，记者发现很多售楼处都没有将合同进行公示，并且如果购房者在没有交纳首付款的前提下，根本就看不到购房合同。一位开发公司的管理人员对记者说：“不交钱看不到合同虽然没有明文规定，但是已经成为行内的潜规则了。虽然是范本合同，但是在附加条款上每个售楼处还是不一样的，如果被竞争对手知道合同细节的话有可能会被模仿，所以只有在交款之后确定是我们的业主了，才能够看到合同。”为此记者致电多个地产公司，均被告知合同是不会随意给购房者看的，只有在办理完网签之后才能拿到正式合同。
霸王条款的九个“马甲”
霸王条款一：擅自延长备案时间
霸王条款二：公共被占有
霸王条款三：违约责任不对等
霸王条款四：买方无权调整合同
霸王条款五：延期交房都可免责
霸王条款六：未及时签合同只是买方责任
霸王条款七：买方无权选择物业
霸王条款八：销售广告可能有假
霸王条款九：指定贷款银行
九大购房陷阱
一、认购定金难归还
二、单方扩大解约权
三、减免责任巧设计
四、模糊标的好圈钱
五、违约责任不对等
六、面积误差设陷阱
七、一房二卖搞欺诈
八、虚假宣传不负责
九、购房签约先交钱
来源：山房网
广场舞致房价下跌这种新闻让人难以置信，然而近网传大妈跳广场舞，导致附近的房子降价12万都卖不出。如今的人们买房，除了要看小区、看学位、看户型，还要防火防盗防大妈，可谓防不胜防啊!小编为大家归纳了十条购房小常识，希望能帮助大家在买房时防噪音，避免广场舞导致房价下跌这种买房悲剧!
(一)首先买房子要注意不要买临街的，噪音太大，即使是一条小路，也有发展成菜市场的潜力。
多问“为什么”，特别是空地和大面积的绿化地带，临近社区边缘的楼、靠近道路的房子，的空地等都是危险系数高的。
(二)避开离公共汽车站近的房
先是选楼，本着“惹不起，躲得起”的原则，在选房的时候可以选择那些与上述噪音源保持适当距离的楼座。需要格外注意的是公共汽车站，汽车启动本身噪音就大，再加上这里一般是大多数居民的集散地，所以商业也会很发达。有时候，即使规划上没有市场，只要有足够的空地，往往会自发形成大片地摊，那噪音就更大了。
(三)选择底层住房避开车库出入
在选择底层住房时，应尽量避开小区地下车库的出入口、交通主干道，正对马路、娱乐区或小区大门的房慎选，以避免尘埃、噪声的干扰和夜间汽车灯光的闪动及鸣笛。
(四)留意小区绿化带是否隔音
留意小区的绿化带，一个是看其是否能满足对外界的隔音作用，二是看绿化带与楼群间的分布是否合理、满意，楼群不封闭，不密集，才不会形成一个回音的空间。
(五)卧室应背向噪声源的一侧
除了选小区之外，户型也很重要。在住宅设计中，要求住宅的卧室、起居室宜布置在背向噪声源的一侧。对付学校的广播等教育噪音，一般也是以躲为主，让学校离居住区稍微远点，而且，好有绿化带隔离。
(六)车型或蝴蝶型户型合理
在选择户型时，户型结构一般是风车型或蝴蝶型的就比较合理，减少邻里间相互影响的可能，也可以增加景观，扩大视野。每一户内部的娱乐区与休息区分离开来，卧室区域不要靠近邻单位的“发音区”
(七)楼层越高噪音越大
很多人买房都喜欢高楼，原因是觉得楼层高看到的景观会比较好。然而，楼层越高，价钱越高，视野好，但是要考虑风也越大，而且噪音也越大。
(八)看房多看几次防噪音
噪音房防不胜防，所以在看房时除了要格外注意之外，还要多看几次房。那么，究竟应该如何识破噪音房?很多人看了房子，发现，其实完全不吵啊。小编想说，看一套房子好不要只看一两次，也不能只在一个时间段就看房子。比如高架、高速这种道路上，一到晚上货车、卡车的声音，对于睡眠质量不好的人，都能搞的神经衰弱。
(九)选择中空、密闭性能好的隔音玻璃来隔音
在看内部配设，看楼时观察窗户玻璃，一般的夹层玻璃都可以，它们既有着隔音性能，又有防紫外线、保温隔热节能等功用。为重要的一条是可以当防盗网用，不单坚固，就算在受到外力的猛烈撞击时，这种夹层玻璃也可以阻止冲击物穿透。
如果从隔音的角度来防噪音的话，可以选择中空、密闭性能好的隔音玻璃能够有效地避免外界声音的干扰，到时大妈跳广场舞，只要关上窗就可以了。
(十)小区吵闹，物业不给力，怎么办?
要看噪音的来源，不同情况不同处理方式。如果是工厂生产、工地施工的噪音，要向环保局投诉;如果是夜间摆摊烧烤的噪音，要向城管投诉;如果是马路交通噪音，如果是小区业主的噪音，协商不成的要向法院起诉。
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