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多年 回迁房旁“伪豪宅”卖出“豪宅价”

中国日报网   2015-09-02 17:03

[摘要] 今年,不少豪宅项目入市托热了整个市场。恰在此时,一些“伪豪宅”也借起了“东风”,将捂了许久的产品拿到市场进行销售。在豪宅产品不断推陈出新时,这些伪豪宅只能凭借着“地段”来吸引人。事实上,这类拥有地段 的“伪豪宅”,也有着一些鲜为之知的“顽疾”。

豪宅 回迁房

豪宅 回迁房

豪宅 回迁房

今年,不少豪宅项目入市托热了整个市场。恰在此时,一些“伪豪宅”也借起了“东风”,将捂了许久的产品拿到市场进行销售。在豪宅产品不断推陈出新时,这些伪豪宅只能凭借着“地段”来吸引人。事实上,这类拥有地段 的“伪豪宅”,也有着一些鲜为之知的“顽疾”。

核心区“ 化”

渐成理所当然

在北京,这样一座处处以资源为卖点的超级城市,资源的占有率往往成为引人入胜的价值标签。而作为向来以“地段决定一切”的房地产项目,能够地处城市核心区,便已经拥有可遇而不可求的巨大 。

2014年,北京 办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》,规定北京市的核心区域禁止新建房地产开发经营住宅类项目。这也意味着,由于连续的核心区土地放量控制,对于整个北京,现存的核心区项目将是后一批供给;而对购房人而言,在核心区能够拥有一套物业的可能性将会越来越小。

今年伊始,北京土地市场再热,促使北京房价再次进入上涨预期通道。记者走访发现,北京大兴、通州、昌平、丰台等五环外的多个项目售价都全面突破了4万元/平方米,五环的四万时代或许已经到来。而过去五年北京新增出让的土地大多数位于五环外,由于土地价格快速上涨,未来北京进入了纯商品房 化阶段。

对此业内人士表示,核心区的土地无论是区域价值带动之下“被豪宅”,还是开发商积极主动做高品质住宅,核心区域的“ 化”已毋庸置疑。尤其是四环内的 住宅,将以其 的区位 ,在日趋激烈的市场行情下占据市场制高点。

坐地

居然捂出光明“钱景”

五环外的 项目,受拿地价格被迫 化发展,而城市核心的老项目,则借机 谋求更大利润空间。

“上半年,我们认购额达到8亿元。”日前,记者从北京东北三环 豪宅了解到这样一个数字。作为一个入市五年多的项目,在今年北京顶豪楼盘新品层出的市场中,它依然占有自己的一席之地。

当然这并非个案,在北京市场多个“经典级”老项目依然保有着很高的市场活跃度。在业内人士看来,占据地段 的核心区豪宅,相对于新兴豪宅区, 是五环内板块,依然有 。

以朝阳公园老盘泛海国际为例,项目一期于2006年开盘,当时售价为1.3万元/平方米左右。2014年,项目二期面世,其获批产品价格已攀升至9万元/平方米。前后8年有余,近8倍的涨幅堪称划算。

对此,业内分析人士表示,开发商从 中得到了巨大的利润回报。2006年,房屋价格一般在7000元/平方米左右,但到了今年,商品房价格普遍在3万元以上,如果楼盘压住1万平方米不开发,十年时间就可多盈利两三亿元。

此外,新入市楼盘的减少,使购房者产生了买房越来越难的感觉,开发商们更是借此大肆宣扬“供应量减少,房价因此上涨”,为其后续的楼盘再次 制造理由。

历时15年

长实在京别墅终亮相

类似泛海项目不在少数,在 别墅区,记者了解到,早在1993年,长江实业就作为大股东之一开始参与誉天下所在地块开发;2003年,长江实业完全拥有该地块;2005年,取得北京市住建委颁发的施工证并开始建设,但不久便因故停工;2008年,重新开工。

长江实业2008年年报显示,誉天下项目占地面积为74万平方米,建筑面积为44.5万平方米,分三部分分期开发,其中, 部分预计完工时间是2010年,第二部分是2012年,第三部分是2014年。

而长江实业2013年年报显示,誉天下项目未完工土地又被分为4个部分,分期开发,其预计后的完工时间是2018年。这意味着,从1993年参与开发算起,这一项目的开发时间是24年。

时隔6年,誉天下从600万元左右/套的经济型别墅跃升为千万元级别墅。今年5月,长实集团旗下誉天下再推新品——温榆府。一如誉天下入市便热销的惯性态势,温榆府开盘两周便告售罄,连续数周排在千万级别墅产品销售榜前列。

事实上,相比 别墅区其他产品,温榆府拥有太大的价格 。2013年7月23日,中粮以23.6亿元、同时配建3.3万平方米公租房的代价,拿下北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块,地块溢价率42.1%,实际楼面价高达4.8万元/平方米,刷新了当时北京土地出让历 的单价纪录。而今年,温榆府的销售均价仍未及中粮当时拿地的楼面价。对此,业内分析人士表示经过10年的开发, 别墅区可供开发的土地越来越稀缺,房价随地价不断上涨,区域地块价格进一步提高,誉天下价格也可以水涨船高。

价格虽涨

周围环境仍是硬伤

其实,楼盘延长销售期,有时也是无奈之举。作为泛海国际而言,久久悟盘不销售的理由也是这一区域存在的大问题——东风乡辛庄地块。据了解,此次泛海国际推出的新产品与之前销售的产品的时间相距甚远,主要是因为其所 的辛庄拆迁问题一直没有解决。

根据公开资料显示,泛海建设集团股份有限公司旗下两家子公司,分别为北京泛海东风置业有限公司和北京星火房地产开发有限公司,于2004年获得的9宗东风乡地块,在进行了泛海国际居住社区一期建设和销售后,二期项目在拿地六年后一直未如期开工。

东风乡辛庄地块是一幅占地面积30.57万平方米的地块,如今绝大多数土地都已经完成了拆迁。而泛海·世家的项目便是在此地块上开发建设,但对于这块泛海国际项目中 的产品来说,其西侧仍有上述未拆迁的部分辛庄地块土地。在经历了前后拆迁时间长达十余年的拉锯战之后,此刻的辛庄村牌楼依然竖立在泛海·世家的西侧上,但与之前不同的是,辛庄已成为东四环外著名的城中村,断壁残垣中,废品收购站、村民自种菜地及村集市清晰可寻。

在这片未拆迁的地块上,杂草丛生,还开辟出几条水泥小路,不时有车开进开出,空旷的地方则成了停车场。甚至还有一些人在没有拆除的民居平房做起了小生意,每天早上,小饭馆和集市使得这里变得拥挤不堪。

事实上,受到辛庄拆迁影响的还远非只有泛海·世家这一产品。其在二期地块上推出的泛海·容郡产品也受到了辛庄拆迁的影响,与整个容郡社区 便是辛庄原地回迁的回迁房。而被回迁房环绕的泛海国际,与其主打的“豪宅形象”极度相悖,也成为了不少购房人放弃购房于此的主要理由。

除去回迁房因素外,泛海国际二期也难逃“捂地”之嫌。早在2010年,国土部曾下发的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中便提及,北京闲置土地共160宗,总面积703万平方米,其中,因企业原因造成的闲置土地共计148万平方米,涉及合同金额8.5亿元。

泛海国际所持有的辛庄地块也在此之列。而据辛庄早期的居民介绍,在2003年辛庄地块的拆迁中,拆迁的补偿款仅为3375元/平方米,相比现在动辄8万元/平方米的售价,已经提升了近23倍。此外,针对目前位于泛海·世家西侧仅剩的一部分辛庄地块何时能够拆迁,也依旧没有定数。

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