[摘要] 在全国去库存化的呼声之下，记者调查南昌楼市发现，截至目前，南昌楼市住宅可售库存约350万平方米，按十月成交量50.8万平方米计算，去化时间不到7个月，库存周期健康。然而写字楼等非住宅库存却持续高迄，部分产品按现有销售进度，去化时间将长达近8年。
国家统计局近日公布的数据显示，截至10月底，商品房待售面积68632万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。11月中旬，中央财经领导小组第十一次会议提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
在去库存化的呼声之下，记者调查南昌楼市发现，截至目前，南昌楼市住宅可售库存约350万平方米，按十月成交量50.8万平方米计算，去化时间不到7个月，库存周期健康。然而写字楼等非住宅库存却持续高迄，部分产品按现有销售进度，去化时间将长达近8年。
● 购房政策宽松 住宅刚需强劲
今年以来，房地产政策日渐宽松。3月提出了调低二套房首付比例的“330新政”、营业税免征年限“5改2”政策，下半年二套房公积金低首付降至两成，不限购城市首套房商贷低首付款比例下调至25%等多项利好政策，与此同时，央行还频繁运用信贷杠杆，进行了五次降息和降准，截至目前公积金及商贷利率均降到历史低。
在一系列宽松政策影响下，南昌楼市呈现持续回暖态势。11月29日，青山湖南大道保利心语一期首批房源开盘，一次性推出700多套房源，开盘仅2即以销售金额3.5亿元售罄。11月21日，红角洲联泰天悦月度内二次开盘，二次售罄。今年以来，经开区万科金域国际三度开盘三度热销，正荣学府壹号持续热销，万达文化旅游城持续热销，九龙湖绿地国际博览城则更是销冠全年。
统计数据显示，截至10月底，南昌商品住宅共计成交逾390万平方米。自今年5月以来，南昌楼市商品住宅月成交量均在50万平方米左右，8、9两个月成交量略微下降之后，10月成交量再次达到50.8万平方米。
同时段南昌商品住宅新增供应量约430万平方米。南昌房地产信息网官方统计数据显示，截至目前，南昌商品住宅可售面积约350万平方米。判断南昌住宅供求关系健康与否，需要参考楼市存销比。即住宅库存量与月度销量之间的比值，如这一比值为9，就意味着库存房源可售9个月左右。一般来说，存销比3-6，意味着供应偏紧；存销比6-9，意味着库存正常，楼市平稳；存销比9－12，则表示库存偏大；存销比12以上，则表示库存巨大，房价存在下跌风险。按10月销量计算，存销比约等于7；按前10月销量平均值计算，存销比约为8。由此可见，南昌商品住宅库存正常，市场平稳。
● 非住宅市场大量供过于求
相比住宅市场，写字楼、商业的日子则明显不那么好过。统计数据显示，截至10月底，南昌楼市非住宅纯商业可售库存41.5万平方米，按前十月成交面积不足3.7万平方米计算，库存去化周期长达112个月。同期南昌楼市非住宅写字楼可售库存约有113万平方米，前十月共计成交面积11.7万平方米，库存去化周期预计96个月，即8年时间。非住宅部分公寓库存相对较小，预计库存去年周期37个月左右。由此可见，南昌楼市非住宅各类产品均库存压力巨大。
非住宅库存的数据仍在增加，南昌房地产信息网统计数据显示，截至11月底，南昌楼市非住宅可售库存高达近463万平方米。正因如此，在近期土地市场住宅地块地王频出之际，商业地块却多次流拍。
业内普遍认为，在去库存的大背景下，楼市后续政策仍有进一步宽松的可能，刚需购房者为此将持续入市。然而近年来，南昌土地市场供应逐渐走低，今年以来，截至10月底，南昌商住用地共计成交仅3100亩左右，同比下降近50%。近期，莱蒙、恒大、中信等在内不少品牌房企都在积极寻找可开发地块，不少房企业普遍出现了土地储备不足的现象。为此，在供应并不过剩的情况下，南昌商品住宅可售库存后续或将继续缩减。
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省房协开展去化库存调研
11月10日，国家高领导人在中央财经领导小组第十一次会议上进一步强调，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。这表明中央领导对当前楼市高库存问题高度关注以及对房地产持续发展高度重视。房地产业协会作为房地产的行业组织，是连接业内各方的桥梁纽带。“深入基层，开展理论与决策调研，为政策决策服务，为行业和企业发展服务；充分发挥桥梁和纽带作用，传达政府政策和工作部署，反映行业、会员诉求，维护会员合法权益；加强行业自律，维护并规范市场秩序，促进房增市场健康发展。”是江西省房地产业协会的主要服务宗旨。因此，在行业出现困难时，省房协积极行动起来，自11月23日开始，用维期一个月的时间，深入我省各地市及主要县区调研各地库存情况，为化解矛盾、帮助企业走出困境出谋献策，以促进房地产持续健康发展。
数据表明，三四线城市是房地产库存的重灾区。省房协决定将通过调研，全面了解各地库存的形成原因，是城市规划过快？土地出让过多？配套设施不够完善？还是企业开发的项目不受市场欢迎？找到“病因”，对“症”下“药”。省房协将在和企业的座谈中，收集各种促进销售化解库存的有效做法中以推广，同时也充分听取企业化解库存的意见建议。调研成果将以省房协联系全省各地房协向省市主管部门呈送调研报告，并通过媒体向社会公布。
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