[摘要] 我国商业地产库存巨大,需要通过发行房地产投资信托基金(REITS)等一系列手段来消化库存,并促进我国商业地产转型,推进我国房地产供给侧的改革。
我国商业地产库存巨大，需要通过发行房地产投资信托基金（REITS）等一系列手段来消化库存，并促进我国商业地产转型，推进我国房地产供给侧的改革。
据统计，2015上半年中国20大城市的商业物业存量已经超过9700万平方米，预计到2018年，仍将有6146万平方米的可见新增供应陆续开业入市,占现有存量的63%。这意味着在3年内，我国大部分城市商业地产市场的存量竞争和未来供应压力将持续上行。
“步步高有260万平方米的商业物业，我以前很骄傲。但是后来发现重资产模式有两点缺陷，放在报表里面，要摊销折旧，第二要承担银行利息。所以现在国际上流行的模式是出表，把资产做证券化，这样企业只要承担类似租金一样的东西，也可收回现金，使企业保持可持续发展，轻装上阵。”人大代表、步步高投资集团股份有限公司董事长王填说。
而房地产投资信托基金是一种通过发行凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合分配给投资者的证券。
房地产投资信托基金的发展能够对商业地产运营模式带来深刻变化，能够有效化解当前行业高库存，推动商业地产行业实现转型升级。它为商业地产开发商提供了一种退出机制，是商业地产行业运营管理水平升级的催化剂，还能为投资者提供优质的固定投资品种，通过分散投资方式控制风险，其份额可以上市流通，流动性好。
王填指出，从国外成熟市场房地产投资信托基金的税制经验中可以看出，各国在发展房地产投资信托基金的过程中,多通过免税或明确征税环节与主体的形式,避免双重课税。我国房地产投资信托基金试点启动较晚，尚未得到大规模的发展。
为此，王填建议：
一、尽早推出房地产投资信托基金，助推我国商业地产的去库存，推进我国商业地产供给侧的改革。
二、在已有税收法律的基础上,积极借鉴各方经验,采取立法为主、政策为辅的探索方式,推动房地产投资信托基金双重课税问题的解决以及税收立法的早日出台。但是,与国外长期渐进式立法不同,我国需要在现有税制的基础上设立专项法,才能迅速解决房地产投资信托基金的双重课税问题。
三、对房地产投资信托基金中为实现破产隔离而设立的SPV方免除部分税收，如免除进行实际经营的专业物业管理公司的契税、印花税、营业税。
四、对房地产投资信托基金中的募集方实施税收优惠政策，如免除发起人资产移出环节的营业税（建议视同不动产投资）、土地增值税（建议在SPV终转让资产环节再缴、如果是回购情形则免除）、企业所得税（建议参照特殊企业重组）、印花税。
五、对房地产投资信托基金中的投资方实施税收优惠政策，如分配时的个人所得税（分配可视同一种利息收入形式）。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
