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为避限购南昌欲“房产证除名” 是否可行?

江西晨报     2017-03-16 09:36

[摘要] 随着南昌严限购令及史上严公积金贷款新政落地,不少想要买房的市民都注意到,此次住房限购升级依旧是以“个人”为单位进行的,因此,不少想买房的市民想通过“房产证除名”的方式获取购房资格。

随着南昌严限购令及史上严公积金贷款新政落地,不少想要买房的市民都注意到,此次住房限购升级依旧是以“个人”为单位进行的,因此,不少想买房的市民想通过“房产证除名”的方式获取购房资格。

那么,这种方式是否可行?记者了解到,目前,“房产证除名”方式主要有两种,即赠与、买卖交易。值得注意的是,未成年人不可进行买卖交易,如买方名下已有其他住房也无法进行交易。如该房为唯一住房,成年人可通过赠与或买卖交易的方式获取购房资格。

而赠与、买卖交易,到底何种方式更实惠?对此,记者采访相关部门得知,交易已满5年且为家庭唯一住房,选择买卖交易更省钱。

南昌严限购令正式实施后

不少市民失去购房资格

3月8日,南昌“限购令”升级,史上严限购令正式实施。据悉,南昌限购范围进一步扩大至除九龙湖区域(红谷滩新区祥云大道以南区域)和儒乐湖新城(东至赣江,西至皇姑路,北至儒乐湖大街,南至英雄大道)外的区域。市区有房者在限购区内不能再买房。

消息一出,不少正准备购房的市民“慌了手脚”。市民万先生说:“我父母早前购房时就把我的名字一并写在了房产证上,成为这套房1/3的‘房主’,而我妻子也是同样的情况。前段时间,我们夫妻俩打算在湾里买房,没想到政策一出,我们俩都失去了购房资格。如果我把与父母一起的这套房子除名,那我名下就没有房子,便有购房资格。”

南昌市房管局:

父母名下有其他住房不可进行买卖交易

日前,记者来到南昌市房管局了解情况时发现,不少市民遇到了与万先生一样的情况,正在向工作人员咨询房产证除名事宜。

“此前我和丈夫买房时,把儿子的名字加了进来,现在我儿子已成年,我们打算给他买房,却刚好遇到了限购政策,失去了购房资格。”市民徐女士说道,听说可以通过“除名”方式买房,所以特意来房管局了解情况。记者在采访过程中发现,类似这样想通过“房产证除名”的方式获取购房资格的市民不在少数。

通过“房产证除名”来获取购房资格是否可行呢?对此,南昌市房管局工作人员表示,如该房为唯一住房,成年人可通过赠与或买卖交易的方式获取购房资格。

此外,记者了解到,目前,“房产证除名”方式主要有两种,即赠与、买卖交易。值得注意的是,未成年人不可以进行买卖交易,如买方名下已有其他住房也无法进行交易。南昌市房管局工作人员说道:“假定房屋产权人为一家三口共有,现孩子想将房屋通过买卖交易的方式卖给父母,以此除名。那么,需其父母名下无其他住房,方可进行交易。”

南昌市地税局:

通过赠与方式取得房产日后出售要支付20%个税

随后,记者从南昌市地税局了解到,如果是通过赠与的方式,那么要先取得公证报告,然后承担赠与部分3%的契税。同时还要支付受赠部分总价万分之五的印花税。值得注意的是,对于受赠取得的房产,受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人税。也就是说,通过赠与方式取得房产日后如果需要出售这套房产,就需要支付20%的个税。

以赠与一套总价300万元的房子计算,假定产权为三人共有,如果其中一人把1/3的房屋产权赠与给其余两人,受赠房者就要承担房屋转移部分即1/3部分房屋总价3%的契税,也就是3万元。另外,还要支付受赠部分总价万分之五的印花税。而该房屋日后需再出售,则需缴纳20%个税。而这,也将是一笔不小的开支。

而对于买卖交易的方式,南昌市地税局工作人员告诉记者:“如果交易不满2年,卖方则需支付增值税及附加税,共计5.6%。此外,买方需缴纳契税,而卖方则需缴纳个人所得税。”

此外,交易满2年却不满5年,则需缴纳个税;满5年以上且为家庭唯一住房仅需缴纳契税。

因此,如果是满5年的家庭唯一住房,选择买卖交易更省钱。

银行:首套房使用公积金贷款

第二套房贷款要使用商贷

现今不少市民购房都采用分期付款的方式,那么房屋贷款没还清还能进行除名吗?除名后第二套房屋与第一套房屋贷款方面有何不同呢?记者了解到,房贷两笔以上全部结清贷款可以进行过户,但是如果贷款没有还清不能进行过户,也就是不能进行除名,“因为房屋在分期贷款的情况下还是处于抵押状态,如果还不完房子还在公积金中心,还完房贷房子才能真正属于业主。”中国银行北京路支行个贷经理告诉记者。

此外,由于“限购”新政的出台,除名成功后,此前公积金有过贷款记录的客户不能二次使用公积金贷款,不过可以使用商业贷款,除名后再购房与第一套房屋贷款没有什么不同。据介绍,商业贷款是指商业银行向借款人开放的,用于借款人购买首次交易的住房(即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房)的贷款。

南京东路一地产公司的李姓经理表示,虽然房产证“除名”费用颇高,使用过公积金贷款后只能使用商业贷款,但部分意愿购房者或可因此获得购首套房资格,继而享受部分税费减免优惠,运用除名方式另购一套房的人不在少数。

律师:违反“限购令”签订购房合同

买卖双方可予以解除

南昌严“限购令”出台当天存在不少购房者在当天签订购房合同的现象。那这种情况下签订的购房合同是否违反“限购令”?这时已经签订的购房合同该如何处理?

江西省朗秋律师事务所熊建勋律师表示,若购房合同是在“限购令”颁布当天签订的,则“限购令”属于法律上规定的“情势变更”导致合同不能履行,买卖双方可解除合同,且都无需承担违约责任;买方已支付购房款的,卖方应退还购房款项。若购房合同是在“限购令”颁布后签订的,合同双方又都是“明知故犯”,则合同无效,不能履行;对于提供虚假材料的合同方,还将面临行政法规的处罚。

“若卖方不知情,买方未说明自己已属于限购人群,则买方还很可能需要承担违约赔偿责任。”熊建勋说。

熊建勋表示,在交易的时候,少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假证明,中介机构的这种行为违反了法律规定,由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上,买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效。

此外,熊建勋提醒购房者在和中介接触过程中有如下注意事项:首先验明正身,看其工商执照、税务登记,以及是否有合法中介资格;其次索要发票,一定程度上可检验中介公司是否正规,产生争议时还可作为证据;谨防合同陷阱,格式化文本可能暗含霸王条款,对方针对条款作出明确解释时,要做好录音;不要相信口头承诺;保留一切证据,合同、发票、宣传广告、照片、录音等,便于遇到纠纷后向有关部门投诉,甚至起诉至法院。

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