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绝非“南昌史上强限购” 三轮限购规律全面解析

房天下   2017-03-29 18:45

绝非“南昌史上强限购” 三轮限购规律全面解析

2016年10月,南昌第三轮限购政策开始,2017年3月8日限购升级,对外地户口购房进行限制,市内限购区域扩大,本市户口限购一套等内容,被称为南昌“史上严限购令”,那么我们来看一下南昌自2011年以来的几次限购政策,对比一下2017年限购是不是如我们所想象的那么严。

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2010年-2016年南昌住宅量价走势

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轮限购 实质性严 碎片式政策补充

南昌自2011年1月起首次开启限购(2011年1月-2013年10月),在此期间各种碎片式细则逐步增加,限购区域为整个南昌市区。2月限购升级,全市范围内以“家庭”为单位限购,限购令开始发挥作用,房价也直线下降,影响了购房者的心理预期,加重了刚性和改善类购房者的观望情绪;3月份限购细则实施,房市依然低位运行;4月起,部分地产企业和消费者都停止观望, 重新进入市场,导致房价进一步回暖,刚需客户继续持观望态度,8月后,新盘大量上市,客户观望态度明显,一直到2012年底南昌市场出现 “以价换量”趋势,成交均价7037元/㎡,价格同比下跌近11%;

到2013年上半年,由于压抑了很久的市场需求量的扩容,价格增长迅猛,至7月份南昌房价首次进入8000元/㎡的量级,年度涨幅16.8%。7月后限购政策再次升级,价格再次回落,市场重回2012年以价换量的阶段。

第二轮调控升级 对购房者资金要求显著提升

2013年11月,《昌六条》颁布,南昌版地方调控收紧措施出台,重申原有的调控政策,另外注重供应端住宅用地供给量,提出未来两年供应量超越年度计划量10%,20%;加速住宅供应速度从根本上解决供需平衡,同时金融方面出台限贷政策,提升个人二套首付至70%,同时严禁未成年人购房等多项条款。

2013年至2014年,九龙湖区域大批新房入市,房价受限区域发展程度相对较低,且未受到限购的限制,作为刚需客群需求的发泄口,成交量较大,拉低了南昌市整体房价,使2014年上半年房价得到短暂控制。但是对于改善需求的压制,可以预期未来房价将随着需求的释放稳步上升。

限购、限贷双解绑 价格涨幅迅猛

2014年8月限购政策松绑,15年330新政出台后,各项楼市利好政策不断,助推楼市上行,市场量价水平得到快速提升,2015年价格回升至8389元/㎡,同比14年涨幅12.2%。

2015年随着楼市量价的提升,土地市场热度高涨,地王频出;2016年楼面均价由15年的2855元/㎡上升至4472元/㎡,至2017年2月,楼面均价增长为6899元/㎡,年度增速分别为56.6%,54.3%,土地成本的增加加剧了房价上升的趋势,同时住宅市场存量较低,去化周期短,维持在3-4个月左右,供需两端逐渐向供应端倾斜,出现供不应求的“房荒”趋势。

第三轮限购来袭 绝非“史上强” 暂缓火热势头

2016年房市量价增长迅猛,10月份起中南四个城市限购重启,10月8日,南昌限购落地,限购范围规划为东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、经开区、高新区、红谷滩新区等区域,首次购买住房的低首付款比例调整为30%,二套房首付为50%。民政部门将不再出具公民婚姻状况证明,本轮限购以“个人”为单位。

2017年3月8日,第三轮限购升级,限购区域扩大,除九龙湖区域和儒乐湖新城外,增加新建区、湾里区、南昌县为限购区域,以个人为单位暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅(含新建商品住宅存量住宅,下同。航空城国家重点工程配套项目除外),未成年人不得在限购区域买房。同时供应端计划增加供应量,金融方面提高首付比例等各项细则,以求达到控制快速增长的房价。

轮限购以家庭为单位,诸多细则影响面巨大;第二轮限购对购房首付比例有非常大要求,影响购买能力;实质上第三轮限购只是对外地客群有所限制,其余内容强度均弱于轮、第二轮限购。

2008年-2016年南昌土地供应走势

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三轮限购的规律和购房建议

综合2011年以来的三轮限购政策来看:

,限购价格回落周期缩短。轮限购(2011年1月-2013年7月),房价回落周期在1年左右,第二轮限购(2013年11月-2014年8月),房价回落周期在8个月左右;前两轮限购,无论是成交量和价格,在限购政策推出的一定时间内,由于观望情绪,都会出现短暂的下降;第三轮限购(2016年10月-目前),由于客户对于前几次限购有了更充分的认识,观望情绪相对下降,对于限购后价格上涨有很强信息,所以无论是成交量还是价格虽有下降,但幅度并不明显。

第二,土地供应端失衡是房价上涨的核心原因。首先南昌城市扩容,土地供应在土地供应量不足,开发商拿地成本增加,虽然政府强调增加土地出让数量,但是短期内无法达到供需平衡,这样的话,房价下行很难出现;其次,对于需求端控制,压抑改善客群需求,这也是促使限购之后新一轮价格上涨的主要因素;

第三,限购区域扩大,限购区域或成为下一轮房价上涨迅速区域。前两轮限购政策后,都出现了区域房价的上涨。从2016年限购区域扩大举措,结合以往限购经验来看,新增限购区域(南昌县、新建区、湾里区)也可以说是下一轮南昌市房价上涨的重点区域。

从以往的经验来看,任何时期购房都是好时机,重点是对于南昌市整体发展情况要有清晰认识,要对投资和自住需求有理性分析。

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南昌诚邦思慕房地产投资有限公司

事业三部项目部总监:范超

2017-3-27

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