雄安新区的启示

假期这几天被千年大计雄安新区给刷屏了，如果你的圈子没人讨论，你的朋友圈没有刷屏，那真该反思一下，这么大个事，各地的炒房客都沸腾了，你居然啥信息也不知道，难怪别人能买房投资赚钱，你只能后知后觉做接盘侠。朋友圈里有人转发不知真假的信息，有人去年在新区投了十套房子，有人看新闻联播捕捉到了相关信息后紧急去扫了几套货等等类似信息。这说明啥，在中国搞房地产也好，投资房地产也好，最重要的是密切关注国家政策，政策对房地产的影响是决定性的，大涨大跌都由非市场因素政策决定，至于其他市场和企业因素，只能导致小涨小跌，要想在房地产市场逮着大鱼必须得靠政策变动。

1、想想这些年来几波大行情，08年4万亿之后的大涨、12年限购之后的大涨、15年央行放水通货膨胀后的大涨，都是国家相关政策的产物。宽松的货币政策，限购政策对需求暂时的抑制，宽松的信贷政策（首套2成，利率85折等），降准降息等等，在这些政策的共同作用下，房价跟坐上火箭似的蹭蹭往上涨，这么大的涨幅，单靠市场因素，靠单个项目溢价怎么可能咧？所以，在中国的房地产国家政策，形象的说它才是年度影响力奖获得者，影响力指数100%，其他因素只能影响10-20%。

2、这两年喊得的是去库存，房少爷上上篇文章中有过分析，库存主要是三四五六线城市大把房子由于盖得太多没有人住卖不出去而空置，这些地方由于没有产业聚集人口仅靠留守的老人孩子哪里能卖得动房子？房子盖了卖不动，开发商就要破产，破产了银行就有大笔坏账就会有破产风险，楼盘烂尾了老百姓要闹事，政府要接盘，总之这一大堆的烂问题必然要破坏咱们和谐稳定的社会主义新中国。所以，就有了所谓的去库存政策。

3、那么当前针对一二线，省会，经济发达的城市房地产的国家政策是啥？限购，限贷，限价俨然有要把房地产打死的赶脚，崩盘和暴跌仿佛就在眼前，众网名拍手叫好，仿佛看到了半价买房，甚至1折购房的好机会。那么，这种情况会不会发生呢？国家是不是真的要干趴房地产呢？当前的国家政策是不是搞死搞残房地产呢？是不是真要房价降下来呢？咱们从几个方面来分析一下看。

（1）如果房价降30%以上会出现什么情况？举个例子大家好理解，张三买了套100万的房子，首付30万，银行贷款70万。如果这套房子降了35%也就是说100万的房子现在只值65万了，那么张三会怎么搞？房子只值65万，银行却要还70万的贷款，咱都不傻，贷款肯定是不会继续还了，房子银行你拿走吧。张三是这样，我也是这样，你也是这样，大家都违约断供，银行借出去的钱收不回手上只有一堆贬值的房子，如果大规模断供的话，银行可能就会有大麻烦，也就会出现前面说的影响和谐社会的大问题了。所以我的观点一是：国家不能让房价崩。

2015年许多房贷都是20%的首付，也就是说跌幅超过20%业主就会有断供的可能性。那么可不可以这样理解，房价不至于跌20%？ 如果这样的假设成立，这会不会是国家期望，允许，可承受的近几年理想的跌幅？

（2）每卖出一套房子国家要收将近50%左右的税，楼市真的不给力了，真正悲剧的是靠卖地过上小康生活的各级政府，由俭入奢易由奢入俭难啊，土地财政一旦没法玩，又没有其他新的财政收入来源，各个城市新建这么多面子形象工程，还有修路修地铁等花钱的主，哪里离得开房地产咧？那为嘛目前限购限贷限价搞这么狠，一副非要把房价搞下来的态势？所以说咱们老百姓还是好忽悠，90年开始报纸上就在不停地说房价太高要控制，作为政府层面肯定要说说话给老百姓个交代不是？就跟美国、韩国这些国家竞选总统，又是增加工作岗位，又是减税等等忽悠的众屌丝纷纷投票，结果呢？任期到点之后下台一样没干，人还是服务利益集团滴。屌丝们如果还期望房价降到你一个月3000块工资能买得起的点位的话，活该穷一辈子。

那么限购限贷限价的目的，除了做样子还有啥？首先肯定是为了抑制炒房的投机性需求，不让外地炒房客买了，本地炒房客提高他们购房成本，原来20%30%杠杆就可以撬动的房子现在要你付到50%70%80%。其次，首付比例提高了，杠杆率低，也降低了银行风险。最后，不都说房价泡沫嘛，国家也知道房价泡沫，所以干脆摁着房价不让动了，摁几年，通货膨胀一直都在，泡沫就会慢慢变小。或者过几年什么互联网+什么一带一路搞得好，找到了新的经济增长点，经济有飞跃一轮，房价泡沫自然就不是泡沫了，也可以不再靠卖地过日子了。当然要是经济依旧不咋地，估计还是得走上老路，放开限购限贷让房价再飞一会。所以我的观点二是：国家不想让房价崩。

（3）前面我也提到了当前对房地产国家主要的政策是去库存，为啥一二线省会等好城市房子都不够卖，供销比（市场上可售房源/每个月平均销售房源）都只有几个月，还不是前两年国家去库存政策给闹得，供不应求当然价格就要涨哇。说好的去库存，结果想去的没去成，不想去的去没了。这就是资本的逐利性，市场的力量，钱不会跑错路。还拿计划经济的那套玩法，国家喊你去战斗你就去战斗，喊你去接盘你就去接盘，老虎老鼠傻傻的分不清楚的人也有，不过但凡赚了大把钞票的同志都精得很，哪那么容易被忽悠。

另外，上一条也提过，随着通货膨胀持续，万一中国经济发展有了新的引擎再加速，这些泡沫是有可能化解的，也就是被很多人诟病的任大炮的理论GDP是一直增长的，所以房价也没有跌的理由，其实两者是正相关的，也是有道理的，只是目前房价泡沫太大，要没有泡沫那就是同步的。所以我的观点三是：国家不会让房价崩。

好吧，最后的结论是：房地产不能不想也不会崩。认清政策之后，该干嘛干嘛，吃瓜群众早点洗洗睡哈。

熊安新区千年大计，但是千年太长等不到，我们只争朝夕，雄安新区咱们普通百姓也不让搞哇，2天从4000到1万咱没这个命啊，还是安安心心踏踏实实过自己的日子。这几年房价整体肯定不会有太大浮动，当然单个楼盘还是会变现不一样，不可能跟之前一样普涨，有涨有跌是大概率事件，所以对大家眼光提出了要求。前几天写的文章下半年南昌一大波高价地要出来，可能会带动房价跳涨。其实吧，那是地产人写出来的说辞，现在房地产不再是卖方市场了，那么高的价格不是你想卖就能卖的，也得有人买单不是，再说政府不是说了要新增供应，届时供应量大了，没人买了，价格不得往下调整啊！有些卖的好的盘子，逐步小幅上涨，人气上来了也还是能卖的不错的，最起码能有量价齐升。

刚需合适就买，你得住不是，得搞定丈母娘不是，结合自己的收入水平，选个离工作单位近，交通方便，生活方便的地方就成，有能力搞套丈母娘说不定给你陪俩小汽车，别学人房哥房嫂左看看又看看，从高新看到红谷滩再看到朝阳洲，定好区域再定楼盘。

投资客们以前看房就买，反正涨多涨少的问题，总是有得赚。现在不一样了，近几年有些楼盘可能会降哦，有些楼盘可能不怎么涨哦，买了不得影响夫妻和谐啊，哪怕是再过几年又来一个大周期再次上涨，资金周转利用率总还是受到了影响，所以多看多了解多请教专业人士。

至于一个月就拿几千块工资，首付还差十万，期望房价崩盘的朋友，房少爷奉劝你别做梦了，俺们刚毕业参加工作也都是拿几千块过来的，好好努力工作吧，实在不行啃点老趁早买了，卖1.5的房子就算降到1.3，你也得有本事买得起撒。

假期偷了个懒，带着老婆孩子去厦门休闲度假了几天。话说厦门环境真是不错，海鲜也很美味，出机场走环岛路一栋栋高大上的闽系服装鞋类总部，，难怪厦门的房价能卖那么高，一个城市的价格体现其价值，城市发展好，能吸引人，城市就会越来越好。希望南昌能找准自己的定位，撸起袖子加油干，早日迎来城市发展大飞跃。出门旅游真心累，背着包包扛着儿子量着步子，回家真想倒头就睡，但想着几天没更新心里有点过意不去，第二天上班又得打仗一样忙碌，只能晚上强撑着写完此篇。虽然几天没更新，但每天依然有新朋友关注，截止今日粉丝量已经900多了，希望这篇文章过后能破千，届时俺给大家晒晒。房少爷又要码子，还要回答那么多问题，也还是蛮辛苦滴，还不得吃点好的补补身子啊。

所以，朋友们如果你们看了俺的文章有收获，千万别忘了打个赏啊，点个赞啊，留个言啊，转发朋友圈啥的。

房少爷写的文章尽量不列数据不写专业术语不装逼，也不会太在意措辞和排版格式，尽量用最通俗的大白话平铺直叙的写，希望每个普通人都能看懂，从而对房地产有初步的认识和了解。

着眼南昌，不说废话，不谈虚的，直接拍板买不买，何时买，买哪里！当然投资有风险，投资需谨慎。