房天下 >   资讯中心   > 房少爷说地产 >   正文

手机看新闻

下半年各位就不要打鸡血了 知足常乐

房少爷说地产 2017-07-05 14:34:59

半年过去了,按套路应该写个总结展望啥的,虽然本文来的有点迟,但总归还是来了。这半年说地产从无到有,从1粉到1400粉,从1群到2群,占用了老子多少休闲、发呆、踢球、睡觉的时间,一辈子都没写过这么多文字。当年高考800字的作文都写不足,现在随便闲扯一通都是2/3000字,或许这就是进步,这也是我写文字的初衷。是每天在朋友圈发一段配图鸡血大道理,还是大段大段的把所学所思记录下来?咱脑子笨只能靠烂笔头。虽然没有一年看300本书,其实好像5本都没看,好在我有了房少爷说地产,隔段时间就有压力要交货,这样倒逼我必须关注和学习。我也不是什么砖家,只是有多年行业经验的地产从业者,没办法预测楼市走向,也不晓得哪个项目一定会涨,只能通过经验和各方面信息分析比较得出推断结论。如果咱们三观一致,很好,欢迎关注转发推荐并入群入伙一起分享。如果意见不一,也没关系,也欢迎关注转发拍砖并入群提出反对意见。就不要找我单聊这个好不好,我说好你说不好,我说不好你说好,我贷款怎么批不下来这样的事了,以为我虽然不是一几十万但是我还真的有点儿忙。地产营销管理工作是我的主业,写文章是兴趣爱好,主业要养家糊口,兴趣爱好赚个吃碗拌粉,孰轻孰重我自然得分清楚。最后还是要煽情一下,感谢关注关心爱护认同拍砖的社会各界认识不认识的朋友,感谢无私协助管理公众号和群的小秘书,感谢各位房爷房姐房弟房妹每天在群里刷1000条记录维持本群热度,感谢大家给面子叫我一声房少!咔,欧了,请进入正文。

今年限购非常严,南昌除了非限购区域,其他区域涨幅不算大,反倒是地市价格全都跳涨起来,很多人觉得涨的不合理,这些地方怎么能涨了?也有很多人跃跃欲试想冲进去捞一笔,反正便宜首付十几二十万搞定。俺觉得这两种观点都不对。

1、南昌能涨,九江、高安为啥不能涨?央行持续放水这么多年,本来当然是优先去一二线城市的,这不都限购了嘛,部分资金还是被挤压去了三四线。尤其是勤劳勇敢的江西人民在外地打工赚了钱,哪怕是买得起也没法在当地买了,实在没办法只能回家置业咯,去老乡市里县城买套房子给老人小孩住,自己过年过节回家住也挺好,现在乡下哪里还有人住呢?这么大笔资金,这么大的需求一下子涌入这些三四五线城市,以前卖不动的房子一下就被抢的七七八八,卖得好了,房子不多了,开发商自然就会想着涨点价,这样的市场规律想必大家都能理解撒。

2、既然能涨价,而且限购至少还得持续到明年甚至更久,三四五线还得继续热销,首付也不高,为啥不可以去买套投资一下了?首先,三四五线人口净流出,房子盖得又多,等你想出手的时候二手房没多少人接盘。其次,限购一旦放松,资金又都会涌入一二线城市了,这些地方的房子估计买的人就会急剧减少,到时候价格也就难以为继。涨不了多少,还卖不出去,不就变成站岗的了?更要命的是,现在贷款政策这么严,就那么1-2次贷款指标,你选择撬动几十万的杠杆就失去撬几百万的机会了,你选择了次货就是去了买高档货的机会!

3、那么当前应该怎么操作,我的观点是这样的,从限购政策出台到真正调整见效,至少需要半年以上的时间。调控政策逐渐加强,尤其是信贷利率上浮影响巨大。本来地产商去年包括今年过年前后卖的都不错,销售热度起来了,就跟汽车开快了一个道理,哪怕是踩刹车也得有个惯性滑行一段。所以调整刚出台那会,市场热度不会一下就没了,依然有不少了人冲进场,所以我们看到的是上半年貌似南昌的房价没有如期下降,反而涨了不少,尤其是非限购区域的九龙湖和象湖,价格蹭蹭蹭往上走,关键尼玛开盘依然火爆热销,每一次都撩的大家心好痛。到底要不要出手?怎么说呢,在看到这篇文章之前,买了也就买了,毕竟有些项目和房源一旦错过就不在,尤其是3月份左右买的,到现在应该也涨了不少。到了下半年,刹车惯性开始减弱,政策的威力要开始逐步显现了,君不见6月底几个大开发商年终冲任务的时候价格已经比想象的和谐了吗?绿地为了保证销量,悦公馆和朝阳中心一直没提价,中央公园高层开出来也出乎意料之外。正荣府入市价格也和谐到都说性价比高。华润紫云府一如既往良心价。

4、我们有理由相信,下半年的楼市会更加和谐。当然也别指望会降多少价,所谓的和谐是不怎么涨,也就没必要恐慌性购买。另外,有些新开的项目,可能会比较和谐的入市。刚需者看到适合自己的就可以入手了,投资客就不要再集邮了,先不说有没有多余的房票和贷款资格,下半年调控只严不松,明年还不知道什么行情,国家三令五申不要炒了,就暂且收手好了。至于什么时候胡汉三再杀进来,主要看政策是否松动,政策有松动的迹象,连续几个月量价回暖,此时便是入市的信号,不过看上去哪怕就是有下一轮行情,也不会来的那么快,毕竟本轮的调控更加严格。不要指望年年都是2016,每回买房子都能获得50%以上甚至翻番的,顿顿吃红烧肉是不可能的,而且人万科不也说了黄金年代已过去,白银时代可就没有那么高投资咯。当然不同人操盘,选择不同区域和不同楼盘得到的肯定是不一样的,这就需要做更多的功课。不过话又说回来了,谁那么牛逼回回能点买入点抛出,每次都抓到牛盘,这种人一般都是听说我同事,我朋友,我朋友的亲戚之类的,大多是虚构的人物,对于咱们普通群众来说,有得赚总比踩空好,赚多赚少心态一定要好。

所以,咱也不要去羡慕北上广深,也不要去羡慕杭州南京武汉...得不到的永远在骚动!除非你真的打算去那边买房子,或者有精力去研究那边的市场,否则想多了也天挺累的不是。咱还是要感谢爹妈把自己生在南昌,或感谢自己找工作留在了南昌,要不然你此刻正在你为国去库存中,更悲催的是可能2015年你刚为国接完盘,正宗的韭菜。所以要庆幸自己打蛮背着百万贷款把仅有的那么点钞票换成了房子,不然要么泡妞花了,要么被通货膨胀的化功大法给化的差不多了。江西省4500多万人口,南昌市总共500多万,还有4000多万人的房子下面三四五线城市,你就比人家多花了十几万的首付款买的房子,几年之后你比别人资产多了50万+,而且人家的房子基本都是所谓的纸面富贵,很难换成钞票了。咱可是4500万中的500万,11%,不比高考到外省重点958 211容易,还有什么不满足的呢?

最后回答一个网友的问题:彭先生,有个事情很想听听你的看法,就是现在的南昌房价,新建,经开,南昌县,这些区域动辙就是过万的价格,好像再贵的价格都有人接手,能够接手的人到底是出于怎样的市场心理?或者你身边的朋友买这些价格高的房子,一般是出于什么考虑?

回答:

1、虽然有限购政策调控,但是政策从实施到见效有一个过程,类似刹车之后的惯性。南昌部分地区不限购,这些地区卖得好,会把这种亢奋的情绪传导出来,加上大部分购房者都是盲目跟风的存在,所以最后不仅仅是九龙湖,其他区域也会受益。

2、这些个时间天天谈调控,天天有各城市房价被控制被下降的信息,导致大家都天然觉得房价必然会下降或至少不涨。大家甚至都忽略了决定市场价格的重要因素——库存量。南昌持续库存吃紧,供不应求,价格有什么理由要降?是预售审批想报高一点政府不批,这是不让涨不是降。

3、当前货币政策主要是配合三四五线城市去库存,相对宽松,虽然银行,包括部分城市对二套甚至首套贷款利率有上浮要求,但基准利率依然还是4.9的相对低位。国家线上打压房价和线下支持去库存有些矛盾,想要价格降下来最关键得让销量降下来,但是相对宽松的贷款利率又相当于鼓励大家去买房,两股力量对冲,结果僵着了。当然随着三四五线城市库存去的差不多,利率肯定会收紧,而且目前已经有收紧的趋势了,贷款利率成本也在不断增加。或者一二线和三四五线实行差额的利率政策。如果这样的话,就是对楼市的极大利空。政策调控+信贷收紧双剑合璧,楼市很快就得降温。这里多句嘴,鉴于这样的行情,万一本轮调控时间再拉长,现在买套房子不仅背了高利率,房价还被政策压着不让涨,2-3年时间横盘,对于买房投资来说是划不来的,毕竟钱空转了2-3年。倒不如等政策有松动的时候再入市,虽然可能错过了点,但不至于让你的首付空转几年。

4、除了中心城区,像南昌县、经开等周边区域价格也都那么高,还有一个重要的原因是当前的土地拍卖制度。房地产开发商企业要继续玩下去就得持续从拍卖市场获取土地,南昌政府呢又非常精于惜售之道,你别看现在拍的土地都在县城,城郊,但是几个月才拿几块地出来拍卖,前面咱们也说了南昌楼市库存少,销售好,谁不想从拍卖市场再抢两块地来继续开发呢?一群饿狼见着几个黄花大闺女,还怪他三七二十一,举牌拿下再说。卖不动是后面的事,没地建房子了就彻底失业退出市场了。其实除了中心城区土地相对稀缺之外,城郊、县城的土地根本就没有那么紧缺,但是大把土地政府不拿出来,你能咋地,这也就造成了中国各个城市的郊区价格都不便宜。前几天一篇分析报告也说了,中国有着世界上最贵的郊区,中心城区的价格基本与国际接轨,但国外大城市往外走价格梯度一下就下来了,而中国尼玛很多郊区的价格比国外郊区价格贵很多。回到南昌,政府发展也没啥梯度,东一榔头西一棒槌,忽左忽右,今天发展青山湖,这边价格上来了,明天发展高新,价格也上来了,回头又来搞朝阳新城,九龙湖,昌南新城,什么黄家湖立交连通新建区、什么九湾新城,还有什么临江商务区,赣江新区,哪里都牛逼,但是哪里都只给几块地让你抢,庄家稳赚!

扫下面二维码加秘书,拉进交流群

扫下面二维码给房少爷打赏

房少爷写的文章尽量不列数据不写专业术语不装逼,也不会太在意措辞和排版格式,尽量用最通俗的大白话平铺直叙的写,希望每个普通人都能看懂,从而对房地产有初步的认识和了解。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈