[摘要] 从地王频现,到3月初南昌房地产住宅限购政策出台,再到新建区、南昌县实施具体细则,南昌楼市在半年调整之下,呈现出住宅成交减少、价格仍涨的局面。
从地王频现，到3月初南昌房地产住宅限购政策出台，再到新建区、南昌县实施具体细则，南昌楼市在半年调整之下，呈现出住宅成交减少、价格仍涨的局面。
政策收紧之下 住宅成交下滑
3月8日 南昌市政府发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，其中调整住宅限购区域及范围，除九龙湖区域和儒乐湖新城，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅(含新建商品住宅和存量住宅）。暂停向无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民出售住宅。未成年人不得在市区购买住宅。且同时调整信贷政策，严格实施差别化住房信贷政策等。
3月30日，新建区、南昌县人民政府出台限购细则，新建区的限购区域为：昌湾大道以东、枫生高速以北、昌九大道以西、黄家湖以南区域。南昌县的限购范围为：雄溪河以东、迎宾大道以东、莲塘大道以西，昌南大道以南，银三角立交桥以北的区域。
政策调整之下，住宅供应量快速下滑。易居统计数据显示，2017年上半年，南昌新建住宅共计供应192.72万平方米，同比下滑32%。楼市成交随之减少，新浪乐居数据监测统计显示，今年1月南昌新建住宅成交4422套，2月4198套，3月4461套，限购之后，住宅成交明显下降，自4月起，南昌新建住宅成交均在3000余套，其中6月成交仅3016套。1至6月，南昌楼市新建住宅共计成交约2.3万套，同比下跌19.5%。
受非住宅去库存政策的影响，南昌非住宅商品房成交却迎来小春天，公寓等产品成交量大幅上涨。5月9日江西省人民政府下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》，规定，继续实施个人住房差别化信贷政策，暂停发放第三套及以上住房贷款。对商品住宅库存消化周期不足6个月的市县，要加快供地；商品住宅消化周期超过12个月的，要继续去库存。与此同时，特别提出，鼓励企业或个人购买非住宅商品房，可由当地财政部门给予一定的购房补贴、可落户。允许将商业办公用房改造成公寓。易居统计数据显示，今年上半年，南昌商业地产供应量23.42万平方米，同比增长290%，成交面积45.45万平方米，同比增长近30%。
十余纯新盘入市 房价上涨
一方面是政策持续加码成交总量下滑，另一方面却是众楼盘开盘持续火热的现实。南昌房天下数据统计显示，1至6月，南昌楼市上半年实际开盘共有100余次，多数楼盘开盘现场人气旺盛。以非限购区域九龙湖的新力龙湾为例，今年以来共计有10余次加推开盘，几乎场场人满。
2017年4月28日，纯新盘青云谱中航城开盘，当天1至8号楼全部房源推出，高层折后均价11000元/平方米，小高层折后均价约12000元/平方米，洋房折后均价约为13000-14000元/平方米，开盘当天几百套房源基本售罄。
6月18日，刚刚买到正盛太古港的吴女士，说起自己这次的购房经历，连用“惊心动魄、千辛万苦”来形容。开盘之前，为了增加摇号几率，她已经动员身边所有资源购买多张会员卡。“开盘当天，我特意赶个大早来到售楼处，谁知道里面已经等了几百人”，摇号、抽签、选房，直到下午3点，她终于坚持选到一套房源。当天4号住宅楼推出的328套房源，开盘均价15500元至18500元/平方米，全部售完。
统计数据显示，在上半年限购限贷升级、公积金贷款严格、首套房贷利率上浮等楼市政策收紧影响下，南昌整体住宅市场成交均价目前为9750元每平方米，同比涨幅3.9%。数据统计，2017年1月南昌楼市均价8819元/平方米，截至6月底，环比保持上涨。
因非限购利好影响，九龙湖板块无疑是上半年的热点，在它的带动下，整个红谷滩板块房价保持上涨，目前均约1.4万元/平方米。东湖区和西湖区，一直以成熟配套赢得市场青睐，均价分别在10000元/平方米、1.1万/平方米左右。相比青云谱，青山湖则一直以高档住宅区著称，同样属于高价区域，高新板块均价也样突破万元，湾里板块在区域里多家开发商自行发起的九湾新城概念炒作下，在售价格也将近万元/平方米。经开区目前均价8756元/平方米，算是南昌的洼地区域。
下半年多个高价地项目入市
业内人士认为，因城施策、分类调控仍是下半年市场调控的主基调，各城市自身仍是调控市场的主力，预计各线城市整体仍将以“稳”为主，维持现有政策内容、力度不变。一方面，一线和热点二三线城市房价犹存上涨压力，政策尚未根本扭转投资购房预期，仍然呈现出“政策向左，市场向右”的显著特征，短期内调控政策难以放松，更无退出的可能性；另一方面，调控政策一轮严于一轮，政策效果叠加带来的市场变化正在进行量的积累，成交量大幅下滑的同时，房价涨幅逐月收窄，暂无进一步加码的必要。
目前，南昌楼市下半年行情已在高价地相继入市下拉开序幕。2016年7月中旬，经开区一宗155亩的商住用地，被正荣地产控股有限公司以14.3亿元成功拍下，成交价920万元每亩，溢价率156%，经开板块楼面价首次高达6000元每平方米。2017年6月27日，经开正荣府首次开盘推出多栋105平方米三房与118平方米四房的精装修洋房，折后均价10500元/平方米起。当天，湾里板块万科璞悦里同日开盘，推出216套精装房源，去化率达93%，湾里板块成交均价首次近万元。
2016年年初的在去库存主旋律的影响下，各地纷纷减少土地供应量，南昌全年土地成交504万平方米，同比2015年997万平方米，下降近5成。在此背景下，各板块拍地竞争激烈，全年多板块拍出多宗高价地块。截至目前，更多去年高价地块都已进入上市倒计时。
楼面价9926元/平方米的中海寰宇天下、楼面价9839元/平方米的文一锦山香溪南岸、楼面价10373元/平方米的正荣西湖原著、楼面价11147元/平方米的融创青山湖壹号，随着众高价地项目将在下半年陆续上市，南昌楼市均价或将持续走高。
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