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聊一聊“可怕的,产生泡沫的“空置率:资源虽有限 欲望却无限

房少爷说地产 2018-01-16 14:44:04

房少爷说地产停更了!房少爷1234群没人管了!并没有,只是房少爷有更伟大的革命事业要干!目前本人身体条件良好,没挂;家庭和睦,没学欧神搞分手。停笔很久其实也有内疚,不过想起开号的初衷,虽然辜负了读者的厚爱,不过自己觉着舒服就行,每日一篇那是专业的,俺本来就是打酱油的。

周五珠海到南昌的飞机上看到一篇讲需求的文章,内容观点并不新鲜,人的需求有生理需求和心理需求,生理需求是有限的,饿了就想吃饱,心理需求是无限的,不饿嘴馋的情况下也想吃各种好吃的。可是到了房地产行业,需求就只有刚需,改善,投资,自打干这行起就被这几个词给套住了从未走出来过,这次突然有些蛮有意思的想法,赶紧掏出笔和本子记录下来,今天得空敲键盘跟大家分享一下。

需求无止境

有人喜欢包包,所以家里大大小小十几个,用的了那么多吗?许多买来就放着,被“空置”了;有人喜欢买鞋子,有人喜欢买杯子,一样大部分买的来都是放家里落灰的。男人喜欢漂亮姑娘,巴不得各种类型各种款都能拿下,你看韦小宝七个老婆有端庄大方的苏荃有温柔体贴的双儿有刁蛮任性的公主有天真可爱的小郡主有貌若天仙的阿珂等等。女人也有喜欢收集帅哥的,比如最近火热的大明星马苏妹子。

包包、鞋子、杯子等不限购,想买几多就买几多,只要你有钱家里装得下。男女对象,法律上“限购”,领证结婚只能一夫一妻,不结婚的道德上也“限购”,同时处2个对象就不厚道了。以前生孩子也“限购”,计划生育,一家只能生一个,对违法规定的家庭也创造出了许多实用性与艺术性相结合的政策和口号,比如:“一人超生,全家结扎”,“引下来,流下来,就是不能生下来”,“该流不流,扒屋牵牛”等,充分体现了相关管理者的伟大智慧,虽然也还是有漏网之鱼,不过那些年来取得的成绩确是很突出的。这么看来,房产相关管理部门工作方法还不够到位,思路还是没有打开啊,后续政策其实还是有挺多的,是吧!应该好好学习领悟一下计划经济的精髓。

清库存 房地产成了背锅侠

产能过剩,供给侧改革,这几年国家解决的重点问题。什么钢铁煤炭水泥电解铝服装家电等等,几乎各行各业都面临产能过剩的问题,有人认为是市场经济导致的,什么行情赚钱就一窝蜂冲进去,当然会导致过剩咯,但是计划经济就一定能管好?但凡有点经济常识的人都不会这么想吧。俺经济学学得不好,说的不一定对,我觉得应该是近些年中国经济发展快,货币超发的多,多余的钱自然就要流入到不同的行业中,第二这些行业大部分技术含量不算太高进入门槛相对低,只要有钱就很容易投资进入,所以导致了许多行业的产能过剩,生产出了许多产品根本用不完用不上,就变成了库存。

有些库存产品大不了多放几年,但有些产品技术落后甚至将要被淘汰了,比如早些年的键盘塞班系统手机,现在还有多少人用嘞?生产这些手机的厂家,如果不进行技术革新,顺应时代发展趋势,就会逐渐被淘汰,这就是供给侧的改革。要求那些个技术落后思想落后的企业要么技术升级、转型生产有用的产品,要么关门大吉不要给社会制造没用的垃圾,生产出来也没人要,只能成为落灰的库存浪费社会资源。

房地产库存大啊,所以要去库存!可是,明明就是钢筋水泥砖头库存大,是进城找工作的农名工太多所以导致建筑工人太多库存大,这些东西组合在一起才变成房子的啊?没有房子把钢筋水泥砖头和建筑工人组合在一起,这些行业这些产业的人全部都要失业喝西北风啊。

所以,我们再琢磨一下,房地产行业和钢筋水泥砖头行业,为啥就房地产成了高库存的背锅侠?虽不是雷锋同志最起码也跟其他行业的兄弟们一样是历史进程的原因,是经济发展的产物,怎么就被说成反人类罪似的。

空置率 其实没有那么可怕

再谈空置率,高库存和空置不存在必然的正相关。库存是盖出来还没卖的房子,空置是人买了闲置没住的房子。库存太大会导致系统性风险,因为房地产开发商买地盖房子的钱大多是从银行借的,钢筋水泥砖头购买也是有账期的,盖房子也有建筑工程公司,房子一旦卖不出去,这些钱都还不上,相关的下游行业就都要跟着遭殃,一旦卖不出去房子的开发商多了,这些下游企业就得跟着开发商一起破产倒闭,那么多人下岗失业社会就要出乱子。

由于不“限购”,家里放了十个包包,五十双鞋子,二十个杯子,这些东西大部分都用不着被闲置着。金校长早些年有钱,5000一个平的价格在红谷滩贷款买了三套房子,每套贷款30万,一个月供千把块钱,自己住一套另外两套一直放着没管,也被闲置了。请问,闲置的两套房子对社会对国家有何危害,会造成什么样的系统性风险?

只要不是投机性高杠杆买房,哪怕是房价降了许多,也不一定会断贷。比如隔壁老王,5000一平买的红谷滩,现在15000的价格哪怕是降到10000,老子也不怕。就算降到4000,卖不出去砸手上了,千把块一个月的贷款,工资这些年也还是涨了不少,十年前还贷有些压力,现在毫无压力,不就跟买套阿玛尼挂衣柜被虫打了一样,大不了不要呗,对国家和社会没啥害处。马主任文行长钱多,人买房都是全款,高新一套红谷滩一套北京一套深圳一套,住是住不了这么多地方,但是人可以今天住这里明天住那里,就不卖就不租,不行吗?对国家和社会有何危害,会造成什么样的系统风险?保利高尔夫花园那么多别墅有多少人住,空置率有多高,这些个房东人根本无所谓,空就空着,当时觉着漂亮就买了,住不住你管得着?跟去巴黎刷个LV的包包拿回家放着有什么不同?

前文我们说了需求分生理需求和心理需求。房子是用来住的,满足生理需求一张床一套房足以,可是要满足心理需求那就无止境了。既想要面朝大海春暖花开的海景房,又想要CBD地铁上盖的市中心,既想要繁华市区大平层,又想要近郊环境优美的大别墅,冬天想去三亚过冬,夏天想去贵阳避暑,今天看到这家房子户型不错,明天看到那家房子阳光无挡,宝宝都想要哇,这不跟买包包买鞋子一样一样的!有人喜欢买包包晒口红,有人喜欢买房子晒房本,物欲时代这不挺正常的吗?记得刚去武汉读大学那会学校后门的餐馆天天广播三块钱吃饱五块钱吃好十块钱加鸡腿,不同人有不同的需求,只要经济条件负担得起,管得着吗?人想顿顿吃鸡腿,非要人只能吃一荤两素的三元普通餐干嘛呢!

满足美好生活的需求 应该得到支持

各行各业都在去库存,供给侧改革,房地产这轮库存去的差不多了,以前那些个不怎么好(包括地段,产品,环境等)的也通过各种形式卖出去了,有不少被实际使用,也有不少估计今后就是被“空置”的命,风险被化功大法成功化解。接下来地产行业将要进行的应该是一场供给侧改革的运动,过去随便谁都能盖房子的年代就要过去了,那些只会盖差房子的开发商要么早点退出要么等待他们的就是破产倒闭。能盖出满足人民群众日益增长的各种需求的房子的企业会越来越好,能满足美好生活的房子依然会有需求。

美好生活的需求,每个人对美好生活的理解是不一样的,所以学区,地段,地铁,公园,电梯房,别墅等等不同产品依然有市场,就看你做的有多好!

需求是无限的,所以你以为买了三套就可以收手了吗?等你有钱了还会继续看房继续买!

需求是可以被创造的,大家都以为饮料市场饱和的情况下王老吉横空出世搞出个降火的概念,在线聊天有QQ和微信的情况下陌陌也干出来了。由过去的毛坯房 ,到现在的精装修,再到智能家居,今后一定还有会更有意思的需求被创造出来勾起你的购房欲望。

所以,房地产商品房市场和其他产品市场一样,都遵循同样的市场运行规律。客户对房产的需求不仅仅是刚需,改善,投资,房地产从业者也不能只从这个维度来分析客户的需求,发现需求,创造需求并满足需求这才是市场营销,而不是等着客户告诉你他的需求!

大冬天烤着火码字其实也算是一种享受,创作时要把各种杂乱的观点和素材相对和谐的分配到不同板块,劳心劳力,不过确实有助自己成长提升。本文并不是为了给房地产行业伸冤,而是通过与其他行业类比,从而把过去被过分夸大的空置率重新解读一番。当然文章写的比较乱,把库存啊,需求啊啥的都一锅乱炖了,水平有限大家凑合着看,自打小学开始我只会记流水账,太高大上的文章搞不了。

房少爷不会经常更新,但是有时间有感觉了依然会留下点什么跟朋友们分享。群也没人管,现在都是大家伙自治,我就不再拉人了。想加群的同志看历史文章,前面有小秘书微信,自己加他。

就贴个打赏吧,毕竟劳动创造价值!

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