限购之下 2017年南昌购房成本上升15.56% 多交了一份“首付”!

2017年，对于整个南昌房地产而言，其核心关键词非”调控”莫属。在经历从2014-2016年的南昌房地产整体快速发展之后，房地产的整体政策开始更加倾向于“居住不炒”，对于异地炒房、蓄意炒楼的行为进行了打击。截止到2017年年底，不少购房者及房产机构都对2018年的楼市看法“维稳”是基调。

那么2017年，南昌楼市到底出台了哪些政策呢？我们再来回顾盘点下！

3月8日，南昌市区限购升级

2017年3月8日，南昌市政府发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，在原有的基础上，对限购做出了调整和更多要求：

●调整住宅限购区域及范围，除九龙湖区域和儒乐湖新城，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅(含新建商品住宅和存量住宅）。

●暂停向无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民（非本市户籍居民不得通过补交个人所得税或社会保险）出售住宅。

●未成年人不得在市区购买住宅。

3月30日，南昌县、新建区出台限购细则

3月30日，南昌县、新建区响应南昌市限购要求，出台限购细则。

在保持与南昌市相同的限购要求下，确定了限购范围：

●新建区的限购区域为：昌湾大道以东、枫生高速以北、昌九大道以西、黄家湖以南区域（——含320国道以南长堎镇所辖区域）。

●南昌县的限购范围为：雄溪河以东、迎宾大道以东、莲塘大道以西，昌南大道以南，银三角立交桥以北的区域。

至此，南昌市、新建区和南昌县的大部分区域都纳入了限购范围之内，只剩下九龙湖新城、儒乐湖新城、象湖新城、望城新区等区域没有限购。异地人购房的数量大幅下降，从而抑制了房价上涨的可能。

2017年南昌“限房价 竞地价”土拍模式贯穿全年

从2016年起，南昌开始少量推出限价房。所谓的限价房，即“限房价竞地价”，而2017年，南昌推出大批限价地，据房天下统计，截止2017年12月31全年共有28块限价地交易，出让金总额约171.93亿元，占住宅类用地总金额的51.47%。

对于限价地而言，一般都是按照2016年该地区的成交价作为参考标准进行要求，从而保证房价的稳定。而确实也如此，2017年的地王记录停留在2月的名城地产项目上。随着限价地的出炉，楼面价已经很难再激起“吃瓜群众”们的好奇心，甭管你是“秒拍”，还是“史上最长拍”，都淡定而过。

南昌首套房房贷利率上调

从2017年6月-7月开始，南昌部分银行开始逐渐上调首套房的房贷利率，截止到2017年年底，利率已经从的9折利率优惠上调至1.2倍利率。以总款100万的房子、25年的房贷来计算，购房者的买房成本在一年之间上浮15.66%，贷款利率增幅更达到了39.67%，无形中就多交了一份“首付”！

此外，二套房及商业地产利率也相应上调，可至1.4倍利率，不少购房者面对这种情况，只能“望房兴叹”，整体购买力大幅缩水。

2017年9月，南昌”限售”来袭

2017年9月23日零时，《南昌市人民政府办公厅关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》(以下简称《调控通知》)正式生效。南昌市首次对全市范围内的商品住宅房买卖明确提出“限售”——即从9月23日起及以后，全市所有新交易商品房住宅，都必须“取得不动产权证满2年后方可转让。”

自3月北京正式“限售”以来，成都、福州、青岛、南京等多个城市纷纷宣布新购住房需取得产权证后，需持有一定年限方可交易。9月22日前后，包括南昌、长沙、石家庄在内的6个城市加入“限售”城市行列。

限售政策的推出，更多是针对部分投机者的行为。2015年、2016年南昌市所有新交易房产中，在购房一年内进行再次交易的住宅面积，占全市交易总面积的13%；而在购房一年以上至两年进行交易的，占全市交易总面积的7%。部分投机者多正是选择一年内脱手，以达到以房养房的目的。

2017年11月，江西省确认“租售同权”

租购同权！租房子女就近入学。11月，江西省政府出台18条措施全力推进住房租赁市场发展，而首当其冲的就是“租售同权”，即承租人享受就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育同等的公共服务权利。

租售同权的出台，使得未来租售并举的房地产模式迈上了实质性的一步。当然租售同权在短期来看也并不乐观，因为“租售同权”早已不是什么新鲜政策，“租购同权”在各大城市实施已久，南昌也不例外！

在2015年的南昌市教育局发布的招生简章中，就有对学区范围内接受学生的要求和说明。其中规定，如果学区范围内需要服务的学生数量未超过学校接纳能力，则全部接收。如果学区范围内需要服务的学生数量超过学校接纳能力，则按顺序接收学生。其中本地户口及有房产的子女排在、二、三类生源，而租借房屋的适龄儿童排在第四、五、六类生源。对一些原本学位就较为紧张的名校而言，租借户想要入读此类名校，希望渺茫。而时至2017年年末，依然没有新的明细政策推出，2018年或将继续按照此类规则进行划分。

而除掉以上几个影响较大的房产政策以外，2017年还有不少小的房产政策出台，如：

5月4日 南昌市住房保障和房产管理局发布《关于城区存量房交易资金实行全面监管的通知》，设立存量房交易资金监管专用帐户，承办存量房交易资金托管工作；存量房交易资金托管实行无偿服务，不收取费用。

5月9日 江西省人民政府下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》，其中要求，继续实施个人住房差别化信贷政策，暂停发放第三套及以上住房贷款。对商品住宅库存消化周期不足6 个月的市县，要加快供地；商品住宅消化周期超过12 个月的，要继续去库存。鼓励企业或个人购买非住宅商品房，可由当地财政部门给予一定的购房补贴、可落户。允许将商业办公用房改造成公寓。保证住宅用地供应平稳有序，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。开发商取得预售许可10日内一次性公布房源。

10月1日起，对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目，在商品住宅销售及转让过程中，采取限房价、限对象、限转让等措施(以下简称“三限房”)。“三限房”销售应优先满足本市户籍在市区无自有住房的成年市民，并限购一套。“三限房”购房人自《商品房买卖合同》签订之日起，5 年内不得转让。通过继承方式取得的“三限房”，继承人须达到转让限制时限后方可转让。

结语：可以说2017年的楼市是“政策性”楼市，南昌楼市整体的成交量、成交金额受“政策”影响比较大，结束近五年的上涨势头，首次下跌！2018年在“房住不炒”的基调之下，楼市调控或仍将继续，不过我们已经看到了不一样的政策，比如近日国土局相关人士的发言，“政府不再垄断住宅用地的供应”，以及农民经营性用地建设公租房试点等等！楼市也将进入“供给侧”的改革阶段！

编辑：桔子君

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