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一大波地产商逃离这个城市?银行将对假离婚买房出手?央行行长透露重大信号

江南 2018-04-17 08:28:29

2018年4月16日爆款资讯

西安“房荒” 背后原因揭秘

今年3月,“一房难求”成为西安市民热议焦点。西安一楼盘开盘上演千人“抢房”风波,西安市房管局紧急下发通知,要求开发商采取公证摇号方式公开销售。楼盘价格大涨导致“房荒”。那么,西安楼市的真实情况到底如何?

西安购房“全款付”、“捆绑销售”等现象成为议论的焦点。根据华商报新闻热线统计的数据显示,从2018年3月30日至4月15日,华商报接到22条反映买房被拒的线索,其中市民童先生反映,位于西安北站向西200米某楼盘,现在规定摇号售楼,开发商把房源给了关系户以及全款优先,他们老老实实排号的都买不上房。

该局随后就规范开展商品房销售活动,对30余家开发商进行约谈,并与这些企业签订承诺书。同时明确要求,严禁房地产开发企业以分批、拆零等方式,拖延预售申报时间或采取分幢、分层、分批的方式进行销售;对意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售。

西安市成为继上海、长沙、南京、成都、武汉、杭州之后第7个实行摇号买房的城市。

业内人士分析,西安房价上涨五大原因:

  1.城建开启新局面

  “西安今年楼市的这种情况,是从业20年来没有遇到过的。”西安市某地产公司负责人坦言,西安招商引资、城市基础设施建设等都开启了新的局面,特别是今年要启动“国家中心城市”、“大西安”、“关中城市群”的布局建设,同时提出西安要加快西咸一体化建设,着力打造西安国际化大都市,要建设大西安、带动大关中、引领大西北。

  因此,西安楼市对外来投资者很具诱惑力,“安居乐业”是中国的传统,外地来陕投资商增多,让更多的外地人加入投资购房序列。

  2.一线房企收购兼并

  “当一线城市开发商被引进涌入西安,本地房企及一些小房企,无论是资金量还是营销炒作、包装,根本不是对手。”4月10日,在西安市高新区一茶馆,一位地产独立评论人表示,随着被引入的这些大型房地产企业在西安市大肆收购、并购房地产项目,西安楼市已稳步增长了10多年的价格格局被打破,稳定的楼市价格体系也土崩瓦解,因为资本特点就是逐利性。

  这也就是一年半时间,西安市商品房价格涨幅,将过去10多年的价格翻番。

  3.人为制造的“饥饿营销”

  “对经历过北京、上海、广州等一线城市运营的开发商来说,将西安市此前均价7000多元/平方米价格,炒作包装到1万元以上,不费吹灰之力就能完成。”这位独立地产评论人称,这一次炒作,首先是从一个帖子“西安房价将涨到××元”开始,无数售楼员在微信朋友圈中疯转,紧接着多家自媒体跟风。以讹传讹发布虚假“房荒”消息。

  西安交通大学房地产研究所一位工作人员也认为,对于目前“房荒”问题,都是开发商和经纪机构人为制造的“饥饿营销”,故意制造紧张氛围,诱使部分购房者恐慌性加价购房。

  4.宽松落户政策让刚需族紧张

  西安交通大学房地产研究所工作人员还提到,西安市落户政策放宽以来,落户人数逐步在增多,“西安市今年落户政策的一步步放宽,让很多外来刚需购房者越来越紧张。”

  西北大学经济管理学院一位教授认为,对有市民称“房荒”是因西安人口剧增所致,他表示,从去年到目前,西安市落户40多万人。不过今年西安市商品房供应计划要上市22万套房,再加上限购政策,中低收入家庭还有保障房供应,房屋供应量与购房量,应该还没有达到千人排队买房的地步。

  5.一季度供应与预估有差距

  对于“房荒”,西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示,2018年西安预计总计将推出约2697万平方米,共22.55万套房源。今年一季度计划上市288万平方米,2.5万套商品房。但根据目前统计情况来看,一季度只上市了205万平方米,部分楼盘并没有按照预期计划上市。

  他表示,没有足量上市的主要原因是,所有工地因禁土令停工几个月,工程进度放慢。同时,从去年至今楼市去库存比较彻底,这是造成部分楼盘房源紧张的原因之一;再加上“大西安规划布局”及“放宽落户政策”等一系列消息,销售量比较好,库存持续下降,短期内住房供应有些不足。

严防炒房炒地,海南地产人转战云南和广西

海南省日前发布的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》,宣布非户籍家庭只能买1套住房,且首付不得低于七成、在限购区域买房须提供五年以上的社保或个税证明、五年限售。

如今看来,这个“最严调控”更像是在“大礼包”到来之前,提出作出的政策补丁,以防止外来资金和人口的大量流入导致房价上涨。

“大礼包”是指,国家支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。一名接近海南省海口市官方的消息人士对财经记者表示:“事关海南全省的发展,没有比这更好的红利了。”

今年3月,海南省省长沈晓明谈及房地产时称,海南要以壮士断腕的决心,减少经济对房地产的依赖。“对海南来讲,会很痛,会出血,会很难。不下大的决心,不容易做到。”

据海南zy地产数据显示,截止至2017年6月,海南全省的去化周期降低至11个月。在“两个暂停”(即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停商品住宅用地出让和规划报建)背景下,供应端收紧,库存持续下行势头不变。

海南不再具备房地产炒卖投资的土壤,一波平台公司、从业人士选择离开。海南资深地产人士李仁杰在今年年初离开耕耘了8年的海南市场。

李仁杰告诉财经记者:“从2016年2月起,海南楼市政策越来越严,经过2016年、2017年两年后的发展后,三亚房价已超过3万,海口房价也近2万。房价高、政策严、不少平台公司无房可卖。现在很多平台公司都走了,转移到云南、广西。”

据中海披露的数据,截止至2017年末,在海南省海口、三亚、万宁等地,拥有的土地储备为156.2万平方米。

上述接近海南省海口市官方的消息人士对财经表示,“尽管政策控制住宅及相关用地的供应、开发,但发展度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产得到鼓励,开发商在海南可朝此方向发展。”

李仁杰认为:“这一轮的调控和海南建设自贸区自贸港之后,对房企开发投资的要求会更高。短期内,市场会有小幅震荡。国家给了很多支持政策,购买房产的门槛变高,房产会变贵。但也不必悲观,政府支持养生社区、特色农庄等旅游地产的发展,差异化产品可作为销售型房产的补充,后市依然可期。接下来将是云南和广西旅游地产发展的机会。”

传合肥银行界将出手假离婚买房,最快下周出台!

4月9日,合肥四大国有银行(中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行)集体宣布首套房利率统一由10%上浮至15%,利率调整为5.635%。

而民生银行和光大银行利率已经上调至20%,合肥房贷利率全面上浮,购房人的压力变的更大。

在当天,有消息表示其他几家股份制银行也有相应调整,其中招商银行的房贷信息则意味深长:单身和离异首付要40%。这应该是合肥房贷历史上首次出现针对“单身和离异”群体设置单独政策。

但就在4月13日晚间,有消息表示:合肥或将真的对离异群体在贷款上进行限制。

合肥或对离异买房出手?

对于合肥市场熟悉的人都知道,不少家庭为了购买二套房,采用“离婚”的方式,来获得首套房的购房资格,同时可以使用3成首付。

这中间,也出现过不少因为所谓的“假离婚”造成最后“真离婚”,双方感情破裂,人、财两失的现象。但即便如此,仍有不少家庭愿意使用这样的方式来使用的资金进行购房。

限制离异人士买房已有先例

如果这个措施真的实行,也将是对目前的合肥新房市场产生冲击。但类似措施在并非是先例,包括北京、深圳、南京在内的一二线热点城市在2016年10月的新一轮调控措施中就已开始执行。

2016年10月4日,深圳出台楼市调整新政,规定本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;

2016年10月5日,南京补充楼市调控政策,规定本市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房;

2016年3月,央行南京分行、银监会江苏监管局发布通知中规定,“各银行业金融机构对办理个人住房贷款业务要严格审查,做实面签面谈,认真核实借款人身份、工作、婚姻状况、家庭收入等信息的真实性,不做"假离婚"的按揭业务。”

2017年12月,南京中国银行对近期离婚的不予贷款,至少六个月以上,离婚一年内的要进行综合评估;民生银行对离婚一年内的暂停贷款。

在北京,购房网签环节执行了一项新举措:夫妻双方购房时,房本中必须得有带“指标”一方的名字,也就是说日后已无法以无购房资质一方名义单独署名房本。

目前,多地很多银行都出台方针关于离婚人士请求首套房贷的,必需要离婚超越1年才干放贷,堵住“疑似假离婚买房”的缝隙,即银行在审阅时。

央行行长透露重大信号

4月12日,中国央行行长易纲在博鳌论坛发表讲话称,在中国是审慎的货币政策,我们没有任何量化宽松、零利率政策,现在主要央行都在收紧利率,开始退出扩张,也会进行缩表,我们已经有很长时间期待这样的政策发生,我们也已经准备好了。中美的利率差异都是在舒适的差别内。短期而言,我们已经非常长时间关注货币政策的正常化,也会继续审慎的货币政策。

易纲还表示,目前为止,我们的利率自由化是朝着市场主导的方向发展,价格变量越来越重要,目前有两条渠道,一个是基准利率,还有一个市场利率。的利率改革方式就是为了使两条利率轨道逐渐融合,更向市场利率融合,让这两条轨道更加审慎。

易行长的讲话信息量非常大,提前释放了中国利率变化和金融改革的信号,我只摘取了对楼市有影响的两段,按我的理解,包括以下几个意思。

1、中国已经准备好提高基准利率了,也就是做好了随时加息的准备工作,至于什么时候加息,就取决于CPI是多少了。

2、中国很早就没有搞量化宽松的货币政策了,开始进入偏紧的货币政策。

3、欧美主要发达国家都退出了扩张周期,进入加息缩表周期,我们早有预期,也早有准备,好在他们这个退出过程非常缓慢,我们有很充分的时间应对,所以不会对我们有太大的冲击力和杀伤力。

4、利率肯定是要改革的,方向就是往市场主导的方向发展,而不是由央行来规定一个基准利率,实际上我们现在已经实现了利率市场化改革,比如银行房贷,首套利率很多都要上浮10%、15%,甚至是20%,否则银行不贷款给你,而不是央行规定的基准,这就是市场化在起主导作用,只不过影响的还是增量市场,尚未涉及到存量市场。

中国加不加息可以说主要取决于物价指数这个的指标,即CPI是否突破3这个临界点。3月份我们的CPI又降到了2.1%,低的很,按照这个指数,离加息还有很长的距离,如果不是房地产绑架了中国经济,如果不是欧美退出宽松我们的汇率有压力了,央行真的恨不得降息降准。

假如加息,那我们的房价肯定会受到影响,因为一旦加息,影响的就是中国的房贷存量市场,尤其是那些首套房贷以上浮10%甚至15%、20%利率买房的人,他们还要在加息的基础上上浮相应的利率。

但这个加息的过程预计是比较缓慢的,而且有可能加了基准后,首套房贷就不需要上浮利率了,不过也分城市,有的城市加息了如果贷款额度紧张,可能还是要上浮,大家发现没有,金融越发达,额度越多的城市,利率反而越低,比如这一轮利率上浮,上海反而是最后一个上涨的城市,到现在买房贷款甚至还有基准利率,而有的三线城市都上浮到20%了,比如东莞,大部分都是上浮10%以上。

而且加息对楼市的影响至少需要加五六次,每次加0.25个百分点,才有效果,一两次看不到效果的。

加息对楼市的影响不会立竿见影。这从02-07年的加息周期看更是如此了,02-06年稀稀拉拉加几次,可以说没影响,房价加速上升,除非是像07那样又急又快。而2011年那一轮市场的萎靡,应该说主要并不是由加息导致,而是因调控时间过长,累积起来的效果导致,否则不至于2012年开始降息,很多城市直到2016年才回暖。

既然加息效果那么缓慢,那你们会问我,二三四线买房为什么要小心呢?

嗯,首先我要承认,有点标题党了,但并不影响我整个文章的分析内容嘛,标题只是为了吸引眼球的。因为很久没有分析宏观了,最近又有人问我一二三四线城市的楼市走向,所以趁机说说。

其实未来楼市的走向主要还是跟调控有关,这一次政府调控房地产的决心,而且已经挖好坑等着你去跳了,说了房子是住的,谁让你去炒房的,限售5年套死你,到时候房产税再一出,大家都恐慌性抛售,房子过剩,需求不足的那些城市,你卖给谁去啊。

一线城市没问题,有需求在。我今天在北京群里提醒大家,刚需可以考虑买房了,因为跌了20%,我觉得可以入市了,不要过度悲观,近期好几个北京的刚需几个月来连续跟踪市场看房发现,市场回暖了,四五百万的房子,房价涨了几万块,北京楼市我最近计划再专门写一篇分析下供需。

二线城市也分强二线和弱二线,而弱二线又分人口流入和流出,强二线又分房价高和低。

弱二线中,拼命在吸引人才的城市,还处于安全线内,比如长沙,西安,人口流入多,房价又不算贵,政府调控楼市非常努力认真,这种城市问题不大,不用担心,房价短期控制的好,长期还有上涨空间。

有些经济实力不强劲的城市,像石家庄这样的,我真的觉得你还是要结合自己的情况来,前几天有个石家庄的小伙子告诉我,冲动之下买了套房,交了定金和首付,感觉还款压力大想退房,问我怎么办,月供7500,收入8700,家里只有一套小户型,市场价60万左右,如果不卖就没有别的现金流了。

我给他的建议是,首付和定金都交了,肯定不会退你,房子只能买了,刚需嘛,买了就买了无所谓,如果你的小房子不是好资产,你又是风险厌恶型,包括父母和你的公积金,家庭总收入确实影响到了你的生活质量,那可以卖掉小房子,现阶段先结婚,储备现金流,后期不怕没房子买,就怕没钱,因为后面至少两年内我觉得不用担心石家庄会涨价,随时有机会再入市。

市场已经疯涨过了,政府严厉调控,市场肯定会进入平稳期,这几年内想要再涨是不可能的了,如果你的现金流很紧张,整天为了月供焦虑不安,我是觉得活的不值。

强二线中,武汉感觉W哥吃得有点过多了,兴奋过度,需要冷静冷静,除非武汉像杭州一样搞拆迁了,让拆迁户来接盘,不然凭什么那么坚挺?合肥南京杭州近期都写了专门的文章,可看往期专题。

三四线城市,(主要是指中西部的三四线城市,东部因为经济较为发达,有人口流入,所以还没那么悲观,)我最担心的是买完这一波,到2020年后,五到十年都没有什么接盘侠了,一是90后的人口下降的比较厉害,二是人口依然是往一二线聚集,往沿海聚集,往三大经济圈聚集,以后中国的房地产真的只有结构性的发展机会了。

比如广东,说是要均衡发展落后地区,但粤东粤西粤北是永远没有前途的,人口往珠三角聚集是不可逆转的趋势,年轻人只有过年过节才会回潮汕,回老家,过完年马上到深圳到广州到东莞打工,做生意,即使以后在深圳买不起房,他们宁愿去东莞去惠州买房安家,也不愿意回老家买房,即使在老家买了也不会回去住,那房子以后有什么流动的价值呢?

如果说地级市的房价六七千尚处于合理水平,但随便一个中西部地级市都上万的时候,你不觉得很荒唐吗?

其实每个城市的调研都有参考价值和共性,很多都只是时间先后,大家都可以看看其他城市发生什么做参考。

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编辑:小黄黄


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