房天下 >   资讯中心   > 江西房王 >   正文

劲爆信号!开发商被逼成“包租公”,房价要降?

江西房王 2017-07-12 12:18:19

最近国内楼市又传来一条劲爆消息,上海近日出让了两块土地,明确规定开发商只租不售。

什么意思,就是房子的土地属性是70年的住宅性质,但是规定只租不售,开发商需要整体自持70年。

背后藏着什么逻辑?请跟房王君一起走进科(zi)学(chi)。

开发商混成了房东

据不完全统计,近半年来,万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企,已在北京、广州、天津、杭州等城市拿下近20宗自持宅地或商地,自持比例从36%到100%不等。

6月22日,天津土地交易中心拍卖大厅,15家房企经过100多轮竞自持,最终由金地以总价25.6亿、自持住宅建筑面积11万㎡的结果,拿下位于西青精武镇的津西青(挂)2017-05号地,楼面价虽然仅12537元/㎡,自持比例却有55%,刷新了天津土拍的竞自持记录。6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,万科给出了最令竞争对手胆寒的报价:持有这块地上100%所有的物业,自持期限达到70年!4月至今,杭州出让的14宗涉宅用地中,13宗触及现房销售,平均自持比例36%。去年的11月,首创天恒中粮联合体就以总价57.6亿、“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”摘得北京海淀永丰20号地。同年12月,北京万科和住总集团以109亿拿下海淀永丰两宗宅地,自持70年。

开发商卖房卖成“房东”,这或许是过去半年,中国楼市最令人费解的事了。

自持将成为新常态

“开发商自持物业”是否会成为今后地产商拿地的主流方式?不妨从“短期”、“长期”两个视角来看待这个问题。

从短期视角看,增加自持物业不失为开发商应对楼市调控的策略之一。

房地产市场的需求端调控是一种行政手段调控,各地政府还在调控手段上竞相比“狠”。在这种背景下,土地拍卖市场单一的“竞价”演变出“竞自持面积”、“竞自持年限”。调控政策时间会有多长,谁也不知道,而开发商要保持企业的运营必须竞买土地,因此在土地新规下接受“自持物业”是不得不面对的现实。

另一方面,对购房人一系列限买政策已经奏效,各地销售大幅度下降。

根据最新数据:2017年5月,大部分房企销售业绩环比下降。以万科为例,2017年5月万科的销售金额同比下降了1.3%,环比下降了14%;成交量上,同比下降了9.5%,环比下降了16.5%。如果从城市角度看,北京新房成交同比下降了38%,上海下降了28%,南京下降了大约60%。

在实际销售大幅下降的背景下,开发商恐怕不得不放慢发展速度,持有一定比例的物业也是一种应对策略。

总而言之,短期内,有实力的开发商还是会“被动”地拿下“自持”地块,而要求必须以“自持”方式出让土地的还属于个别地方政府,尚不具有普遍性。

但是,如果从中国房地产长期发展的视角来看待这个问题,开发商逐渐“主动”增加自持比例,也是一个必然趋势。

房屋租赁的春天即将来到?

建好的住宅一部分或者全部不能卖,开发商只能租赁经营,这就是土地“竞自持”的结果。

地方出让自持型宅地,一定程度上也是响应“租售并举”居住制度的举措,鼓励机构运营住宅租赁,提供一种改变城市住房供应结构的可能:在商品房、保障房、个人房东之外,还有大量的机构租赁房可供选择。

自持不卖,房企还有没有钱赚?It's a question.

一个普遍的观点是

如果只是简单作为租赁,回笼资金的时间成本很高,自持地块实现收益将是一个难题。再加上地价、税负、融资成本等等等等,机构租赁住宅本身的收益率可能更低。

从目前房地产企业所面临的金融环境来看,国内房企在融资成本较高的情况下,做长期租赁的确有些“吃力不讨好”。

不过乐观点看

二手住宅租金指数数据显示,上海、北京、深圳、广州、天津五大城市中,上海近9年租金增速已近7.9%,其余城市也有5%-6%。考虑到我国商业出租市场才刚刚起步,供给远远不够,预期租金持续上涨,加之项目本身的租金溢价,如果再解决好融资问题,还是有可能赚钱的。

日本与北京可比地段平均房屋售价相差不大,但房租相差巨大,在3倍差价左右,所以未来中国租赁市场还存在较大发展空间;此外未来总体人口竞争会越来越激烈,对高品质房屋追求也会越来越高,租赁市场未来仍有好几波机遇。

以高周转、开发销售为主的地产开发商们,无疑在面临着一场“持有运营”的转型。这不仅是地方土地出让由重开发转向重运营的选择,也是房企自身转型必须解决的课题。

专家认为,在楼市调控的背景下,随着房企利润率持续走低,主动拥抱微利,总比未来被动转型要来得积极。年度销售几千亿元的万科目前只是在几块地上作自持尝试,并不会给企业业绩造成“伤筋动骨”。

竞自持会影响房价吗?

有人说,由于限房价、竞地价、竞自持的规则,自持对于增加住房供应以及平抑房价都有积极的作用。

有人说,房企自持抢地是“市场发烧”引起的“不正常现象”,自持宅地是一些大房企的试验品,除非未来政策松动,不然没有回本的可能。

甚至有评论文章尖锐地指出:“表面上看,这种土地拍卖方式可以在短期抑制地价、房价;但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面,将减少未来市场住宅的供应量,弄不好会刺激房价进一步上涨。”

这种担心并非多余。因为过去多年来的单一“需求端”调控,并没有让“需求”消失,而是被“隐藏”了起来,一旦条件成熟,这些潜在需求还会继续释放。因此,强制开发商自持的“速效式”调控,反而有可能将需求不断积累,加剧房价在未来一段时间内急遽飙升的可能。

当然,只是可能。

长远来看,未来开发商主动地、普遍地参与到自持物业中来,是适应市场的选择。当新建商品房的需求大幅下降,而租赁市场成熟起来的时候,只要能形成50%左右的租赁市场,住房系统就比较平衡了,房价也就稳定了。

开发商自持是楼市格局重大转折的一个开始,可见保障中低收入者住房租房是目前的一个主要任务。这个思路新加坡走过,香港走过,对中低收入者有好处,可以有租房住、可以有保障房住。对高收入者也有好处,上市的新商品房数量会更加稀缺,进一步走向豪宅化。开发商企业相比于进入租赁市场较早的一些长租公寓品牌,有着无法比拟的拿房优势,但怎样将这种优势在租赁市场中发挥极致,并取得一定成绩还需要各开发商企业持续努力。

江西房王综合整理

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
客服电话:400-850-8888 违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈