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楼市这次真的要变天了!

地产江湖 2017-10-01 07:25:12

楼市的风向,真要变了!

  

9月28日上午,国土部正式宣布:全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点!

  

也就是说,国家要拿出城郊或城中村农民集体所有的建设用地,统一建造住宅,用于住房租赁!

当天下午,北京市住建委传来消息,北京市将完善购租并举的住房体系,建立包括商品住房、共有产权住房、棚改安置房、租赁住房等多种类型,一二三级市场联动的住房供应体系。

两条消息同天放出,只为租赁住房保驾护航!

租赁时代,已经开启

2017年是中国房地产市场租赁元年。

7月20日,住建部等九部委发文称,要加快大中城市住房租赁市场发展。此后,广州宣布“租售同权”,上海试水“只租不售”,无锡提出“租房落户”,深圳祭出“土地划拨”,各地租赁利好政策纷纷落地。

显然,租赁时代的号角已经吹响了,未来房地产的格局必将改变!

在租房就能享受购房待遇的情况下,会有更多的人选择租房而非买房。过去那种房价猛涨的情况恐怕再也不会出现了。打着如意算盘想要炒房的人,可能要失望了。

房子不是用来炒的

为了严控炒房,政府还出台了一系列政策——禁止消费贷入楼市,多城限售调控,提高房贷利率。

严控消费贷入楼市

根据易居研究院调查,3月以来,短期消费贷款同比走势大幅攀升,预计新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿元流向楼市。

9月26日晚间,江西银监局发布通知,进一步规范个人非按揭类贷款管理。事实上,这不是第一个进行消费贷监管的城市。就在近期,北京、深圳、广州三个一线城市已经对消费贷进行了监管!

北京:多家银行已要求贷款20万元以上额度的客户补交材料。

深圳:大多数银行将长期消费贷年限下调至5年。

广州:各大银行原则上不发放金额超过100万元或者期限超过10年的综合消费贷款。

通过严查消费贷进入楼市,国家拧紧了炒房客的资金水龙头!

多城限售调控

9月22日至23日,先后有南昌、西安、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄7城市出台新的楼市调控政策,其中重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄6城市分别对新购住房进行限售,时间为2至5年。

限售对于刚需购房者来说并没有太大影响;但对于投资客来说,限售政策,无疑狠狠地击中了他们的要害。

提高房贷利率

近期北京、上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平,首套房贷利率水平较基准利率上浮5%至10%,已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。

控制消费贷流入楼市,斩断了炒房者资金来源;多城限售调控,让炒房者无法套现获利;提高房贷利率,增加炒房者成本。政府用事实告诉炒房者,房子不是用来炒的!

“房子是用来住的、不是用来炒的”,这不是一句空话。历史告诉我们,凡是国家下定决心要做的,就一定能做到。随着“共有产权房”“只租不售”、“租购同权”等具有划时代意义的政策推出,逐步落地,从2017年开始,楼市真的正在经历前所未有的变化。

今年在杭州举行的全球峰会上,马云发表主题演讲时说到:未来房子如葱。过去8年内,中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后,中国最便宜的东西可能就是房子。

也许过不了多久我们将听到炒房客们哀嚎遍野。房子不会成为我们前进路上的绊脚石。为了理想而奋斗的时代终于到了!

延伸阅读

一文读懂租购同权

房价会降吗?

腾讯财经综合 7月17日广州市首提租购同权,一石激起千层浪。7月26日,新华社报道称住建部表示将立法明确租购同权。此前,九部门联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,12个城市被列为试点城市。

1、租购同权能覆盖哪些权益?

名词解释:“租购同权”

租购同权——7月17日,广州市发布《加快发展住房租赁市场工作方案》。新政共有16条,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了大力扶持。其中,“租购同权”作为亮点,引发广泛的关注和讨论。《方案》明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读”。

伴随租房市场的改革浪潮,承租人还能享受到哪些权益呢?对此,南京提出,非本市户籍承租人持已备案的房屋租赁合同可作为合法住所证明,申领居住证;本市户籍承租人子女,按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育。同时,逐步实现购租同权,特别是在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等方面。

沈阳甚至还为购租同权的实现设置了时间表。沈阳规定,2018年12月底前,持有居住证的承租人按规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面享受公共服务和便利,实现购租同权。

成都虽未明确提出“购租同权”,但也提出要让承租人住的更安心,明确要引导城镇居民通过租房解决居住问题,符合申领居住证条件的居民凭房屋租赁合同备案凭证可申请办理居住证,居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

北京8月17日也发布北京租房新政征求意见稿,明确租住公租房集体户口可落户,符合条件的京籍无房家庭租房,其子女可以享受在租房所在区接受义务教育。非京籍家庭,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

如此来看,租购同权绝非狭义的概念,而将逐步覆盖到社会保障的方方面面。

2、租房新政会拉高房租吗?

以北京为例,征求意见稿提出,将通过各种方式增加租赁住房的供给,鼓励机构租赁。另外,符合条件的租房者,其适龄子女可在租房所在区域享受义务教育。这些措施会不会拉高北京的租房价格?

中国房地产协会秘书长顾云昌分析,实际上,现在大城市租售价格比并不合理,租金价格与销售价格相比,对于用房的人来说,租房肯定合算。但对于房屋出租人来说,租金回报率只有1%-2%,在房价日益高企的发展过程中,卖房子回报率要大得多。

所以,许多开发商不愿意建租赁类房屋,只愿意卖房子。在市场经济国家,租房回报率一般在5%-6%,这样比较趋于合理。

此外,人们宁愿买房子也不租房子的另一个原因是,租售不同权,买房子以后孩子可以以房确定学籍所在地,可以办理社会保障等服务,但租赁房屋不可以。这种权益不对等,也造成了租赁价格不合理。

安居客房产研究院首席分析师张波则认为,随着更多更靠谱的租赁房源入市,将对房租的过快上涨起到一定抑制作用。

3、租购同权是否会让房价下跌?

随着多地明确租赁房屋在学区划分、社会事务办理上也享有与购买的房屋同样的“权益”,还加强了租赁市场供给,这是否会让房价下跌?

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵池秀认为,新政对于抑制投机、平抑房价,是有作用的。因为以后通过租房就可以实现孩子上学的问题,大家就没必要买房。供求决定价格,房价就很可能平抑,房地产市场可以平稳健康发展。

中国房地产协会秘书长顾云昌认为,规范房屋租赁市场,促进房屋租赁与房屋销售经济效益平衡是大趋势。他认为,规范租赁市场,可以通过政策引导增加租赁房源,推动机构租赁房屋进入市场,实现“人人有所居”,而不是“人人有其屋”。

对于各地纷纷跟进“租购并举”政策是否会对房价产生进一步影响,顾云昌认为,各地政策实施方面有所不同,还不好通过实施方案判断市场走向。不管是房屋销售还是租赁行情,其实都将依据供需关系的变化来变化。从各地出台的政策可以发现,在提出“租购并举”的同时,也强调了租赁房源多渠道增加供给。

4、租购同权会让学区房贬值吗?

财经评论家叶檀认为,学区房的房租和普通“消费品”性质房屋的房租不一样,因为通过租房的方式可以进入学区划定的学校,它就有了相应的溢价。教育资源的稀缺没有改变,在这种情况下,学区房的房价不会下跌,租金反而会上升。

打个比方,广州这个城市一个月租房租金假设是3000元,一开始人们肯定不希望买学区房,肯定愿意租,这就会抬高学区房的房租,学区房的租金可能就变成5、6千了。那等到房租高到一定程度,因为它的租金回报率太高了,很多人就会去投资学区房房地产,因为作为一个投资品种,它的投资回报率上升了,这就导致学区房的房价不会下降。

专栏作家连岳认为,供给减少,需求增加。市场只能给到这个答案:你要以更高的租金租到学区房,也要以更高的价格购买学区房。

租购同权方案不能增加学区房的供给,至少不能大量增加。来看需求,昂贵的学区房,原本的购买者往往经济实力比较强。这部分有房者,他们为获得孩子入学权益,将不得不继续购买学区房,也就是说,原来的购房需求仍在。与此同时,还增加了租房需求,原来无法拥有学区房的,入学无门的家庭,有了租学区房的需求,可以预见,房租将大幅提升。房租上涨,又将影响房产持有人的行为。收益增加,使他趋向于继续持有房产。再说了,原来孩子读完书,有些人觉得学区房留着没用,就转手出售了,现在它还有了出租入学权这一新功能,出售意愿降低或消失。这造成学区房的供给减少,进一步抬升价格。

5、租购同权会带来教育平权吗?

北大市场和网络研究中心研究员陈永伟博士:需要配套政策支持

“租购同权”可能会为人们用低价获取优质教育资源提供一个窗口,但这个时间可能很短。随着租金的高企,优质教育资源又会重新回到价高者得。

值得一提的是,相比现有的凭户籍和住房入学,“租购同权”事实上吸引更多人来对教育资源产生的“经济租”进行争夺,这一过程中产生的不必要经济损耗可能会更高。此外,一些最优的教育资源势必会吸引更多的人来争夺,与此相关的周边租赁价格可能会由此暴涨,进而带来更严重的教育资源分配不均,这是我们不得不警惕的。

总而言之,“租购同权”是引导学区房价格回归理性,促进教育资源均等化的一次有益尝试,但是仅这项单一的政策恐怕很难达成目标,甚至可能产生一定意外的副作用。要让这一政策产生其预期的作用,还需一系列配套政策的支持。

中原地产首席分析师张大伟怎么看?

这一政策其实并非新政策,实际在过去的全国房地产市场发展中,租赁是可以就近入学的。租赁的就近入学,并不能保证优质学区入学,从过去政策看,广州的政策其实并无新意,租房也是可以上学的,只是前提是学区有余量的情况下,租户才可以上学,而且是如果学区房,租户上优质学校的可能性并不存在。

经济学家马光远:学区房价格会坚挺

如果租赁政策真正要落地,起码要在这个方面有突破,比如,把买房和孩子入学脱钩。买房可以入学,租房也应该有入学资格,如果规定租房有入学资格,这是广州的“租售同权”被大家热议的原因。但因为操作上的原因,基本不可能落实,所以学区房的价格仍然是坚挺的。

来源:腾讯财经综合自财经早餐、澎湃新闻等

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