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(干货分享)经开区购房指南

房少爷说地产 2017-10-10 02:38:54

前段时间抽空和朋友去了一趟经开区看房,一是为了解目前经开区房价情况,再者想看看是否有值得投资的机会。大体上,经开区在售楼盘以枫生高速为界,西边以万科、绿地几个盘为主,也是经开区上半年的销售主力,东边以中铁、城泰为主,恒大、中海地块也陆续开盘了。

双港西大街附近楼盘

双港西大街附近楼盘(包含万科金域国际、正荣府、绿地悦公馆等),这个片区由于离经开区管委会(区行政商务中心)更近,且发展相对较早,在经开区的在售楼盘中相对价格较高。

1万科金域国际

万科金域国际最后两栋高层(23#、24#栋)在售,精装110㎡的通透三房价格11000元/㎡左右,中间户非通透90㎡户型10000元/㎡左右,万科的物业管理一直都是加分项,所以这个盘上半年一直是经开区的出货主力。

2经开正荣府

经开正荣府,同样是位于经开区双港板块的一个新盘,小区以洋房为主,并且带有少量几栋高层。说到这个楼盘让人眼前一亮的地方,无疑就是那个118㎡的洋房户型,作为市面上,为数不多的“小四房”(120㎡以下的四房,还是比较少见的,更何况是洋房户型)。

美中不足的是,上面的几个楼盘,离垃圾填埋场比较近,晚上受环境影响比较大。

枫生高速以西楼盘

目前在售项目主要集中在往北走的中铁青秀城、城泰枫华天成以及庞大领航,这些项目由于距离相对较远,房价也相对便宜,枫华天成高层7500元/㎡左右,庞大领航商业产权公寓六千出头,中铁青秀城最后一栋高层未开,洋房价格9000元/㎡左右。

1中海阳光玫瑰园

位于地铁一号线终点站。该楼盘一共有五十一栋楼,其中27F高层住宅3栋,18F高层住宅19栋,洋房产品29栋。可以说是满足了多种需求的购房者,无论是刚需还是改善性的市民都可以去看看。中海阳光玫瑰园目前已经开盘,对外报价高层精装价格在9500-12000之间。

2恒大时代之光

靠近一号线孔目湖站,小区洋房高层组合。今年年初,恒大(南昌中电投高新置业有限公司)以单价1396万元/亩,总价17.93亿元,楼面价8798元/㎡,溢价率高达119%再次刷新经开区楼面价。这个地块靠近中海地块,就在地铁一号线孔目湖站旁边,接近九千的楼面价,真是让人感叹,这“面粉”真的快要贵过面包了。恒大的建房风格不错,但是因为建在地铁站上,价格自然也就高。对于资金充足的刚需来说,可以考虑。

对于这个区域个人建议是价格合适的话,可选择入手,距离不是问题,后期差价会逐渐拉平,理由主要有两点:

第一:根据2016年政府发布的南昌蛟桥片区控规,总体上形成“一带、一核、双轴、四区”的空间格局。一带指的是行政商务带——沿桂苑大道形成行政商务带(附近楼盘主要有万科、正荣等);一核指得是商业服务核心——围绕轨道交通一号延伸线昌北大道站形成商业服务核心(也就是在枫华天成附近)。未来将会有大片住宅用地(黄色)和商业用地(红色)供应,目前属于价格洼地。

第二:2017年6月6日,省委办公厅、省政府办公厅印发《关于支持赣江新区加快发展的若干意见》,对于基础建设部分这样提出“加快推进城市轨道机场快线(南昌西站至昌北机场)、地铁 1号线北延建设”也就是说一号线北延速度会加快,到时候经开区价差会进一步缩小。

近期购房建议

01

短期来看,去杠杆、严监管会让资产泡沫局部破灭,大环境仍然是这样,6月15日经历了美联储年内的第二次加息,虽然说人民币汇率看似稳定,但美元加息是温水煮青蛙,随着美元加息周期的到来,央行加息的可能性也在增加,这时候投资当然要谨慎再谨慎了。

2

全国大调控的方向暂时是不会变的,南昌调控也已经升级,但目前南昌城建全面开工(地铁2、3、4号线,各路环线高架等等),地方政府对土地财政的渴望可见一斑,所以在政策的执行上可能会另辟蹊径,就像现在的计划卖房时代,政府会规定好开发商什么价格卖、什么时候签约,一切都在政府掌控之中。

3

“没有最高,只有更高”——前段时间万科城市花园领跑南昌县房价,新洪大赣江城1.1万元/㎡创造象湖新城热销,最近湾里的万科璞悦里9500元/㎡树立湾里房价标杆,前几天开盘的南昌县恒大翡翠珑庭更是以高层1.4万元/㎡、洋房2万元/㎡的价格让人瞠目结舌。相比之下现在经开区的确算是价格洼地,就等着以8798元/㎡楼面价成交的恒大时代之光来捅破经开区的价格天花板。

4

经开区刚需客户建议购买桂苑大道附近楼盘,毕竟是经开区的行政商务带,配套相对成熟,自带学区,万科物业品质好,还有一个不赚你钱的正荣府,刚需客户要买,但也要特别注意那边的环境问题。如果垃圾场、偷排问题得不到有效的解决,自住还是会受到一定影响。

5

围绕轨道交通一号延伸线昌北大道站形成商业服务核心区,典型的楼盘有枫华天成,这里更适合投资,毕竟房价只有七千多,随着一号线北延线的确定,以及相隔一条英雄大道的儒乐湖新城的建设,房价将逐步缩小。

6

六月份政府公式了经开区JQ302-C/E/F/G/H地块控规调整报告,也就是经开区垃圾场附近的规划调整,垃圾场附近的住宅、商业用地已经全部调整为工业用地和公共交通用地,政府连卖地钱都不要了,想搬移垃圾场是不太可能了,所以在垃圾场下风向的楼盘建议暂时不要出手了。

有什么话,进群再说。

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