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闲聊一下南昌地产新人 华南五虎之一大佬富力

房少爷说地产 2017-11-10 03:51:30

富力的名号还是很响的,尤其俺们踢球的同志都知道广州富力。2016年12月在象湖拍了2块地,不过显得比较低调木有大肆宣传,直到今上2017年5月,pk掉了碧桂园、世茂拍下了红谷滩CBD金三角地带仅有的54亩商住地,这才以土豪的姿态给南昌老区人民使劲打了个招呼。6月份又在象湖也就是之前地块旁边拍了块限价9000的地。半年时间在南昌搞了4块地,当年的华南五虎之一名不虚传,这条过江龙还是很有实力。不过话说回来,象湖这块滨江区域,目前有啥?真真就是靠规划中的跨江通道连接九龙湖,也就是傍九龙湖,过了江就可以享用万达城,西客站,省政府…,所以真心不要吐槽九龙湖啥也木有,房子太多,空置率太高啥的,这不才发展几年嘛,给点时间慢慢来。九龙湖都被象湖滨江板块用来提升逼格了,要是九龙湖完蛋了,象湖滨江板块这些个楼盘该咋个办?傍和被傍的关系,自然就应该形成房价的梯度差,这块暂且放后面说。

富力发迹于90年代初广州旧厂改造,江湖人称“每一根烟囱倒下,背后都有一份功劳”,一时间牛逼哄哄,是华南五虎的虎头排行老大(恒大、碧桂园这两虎那会都排在富力后面)。富力最近高光时刻是前段时间以接近6折的价格接盘了王首富万达的77家大酒店。 原本大家以为只是万达和融创的二人转,哪里晓得富力加进来玩起了3p,融创要住宅,富力得酒店,就这样把万达的儿子女儿给抱走了,王首富心里的有多苦哇。据说酒店被砍了100多个小目标,100多个亿啊,随便分我百分之一我也是亿万富翁了。

富力接盘万达的酒店,万达挥泪6折大甩卖是一个原因,但也不得不说富力老板李思廉长期中意酒店行业,中意商业地产。这趟199亿收购万达77家酒店,让富力风光无限,不过也正是因为富力一直坚持商业地产,导致其错过了黄金十年的爆发性增长,当年的小弟碧桂园恒大早就破了千亿,今年都喊着要3千5千亿了,一起玩3p的后辈融创都2千亿+了,富力还在发力冲刺千亿中。当然这笔交易可能是三赢,万达筹到了钱还债,同时进一步去地产化,可以加速在国内A股上市步伐(国内这今年都不批地产公司上市);融创得到了大量住宅土地,可以继续高周转冲刺老大的位置;富力原有加上收购来的酒店一下子成为了全球的豪华酒店资产拥有人,老大的光环必然为其带来更多利好,港股大涨,A股上市也在排队中,实在不行也可以以酒店来上市,对伐?

为啥重点布局商业地产错过了黄金十年呢?因为商业相较于住宅更难卖啊,而且许多盒子商业开发商只能自持,一个盒子就得沉淀几个亿的资金。像万科碧桂园恒大这样,专注住宅,主打高周转,半年九个月拿地就能卖房子,一开盘投入的资金就收回来了,又可以拿去买地开发其他项目,你说差距从何而来!碧桂园今年目标是5000亿,富力800亿,规模相差了6倍多。房企是这样,个人投资也差不多,买住宅投资可以快进快出,买商业投资留着下蛋咯,花同样的钱,你赚1块,人赚6块,你觉得自己是赚了还是亏了?

当然也有干商业牛逼的,那不就是万达咯,万达广场就是城市中心,多牛掰,万达所到之处无不刮起“最炫民族风”,万达公寓万达写字楼万达金街那可都是抢到就是赚到,所以那些年万达依然能在地产江湖排行榜上位居前列。但是让人费解的是,地产行情这么好,万达却喊出转型搞文化旅游产业,这又是为嘛?既然说转型不搞房地产,为嘛各地文化旅游城都圈了一大堆地卖房子?所以,俺觉得吧,这转型不是主动而是被动的。万达也不是说一开始只做商业做万达广场,红谷滩的几个楼盘之一就是万达华府住宅项目。后来万达广场越来越牛逼,各地政府各种优惠政策求着万达过去带动当地发展,万达也就逐渐形成了自己的套路:想要万达广场可以,地价得低,而且还得配套住宅一起给。那些年万达的营销人员该有多幸福啊,万达广场旁边的房子还愁卖?所以万达为了配套这套高周转模式,相应的管理模式,人员配备上也都是一个螺丝一个钉流水线式的作业。不过这样的模式对员工能力提升个人发展,对企业适应市场变化非常不利。果然,万达广场高速发展了几年之后开始搞不动了。万达广场的档次、定位和规模,对城市级别人口有一定的要求,个人觉得大概应该是3线到二线这样的城市比较适合,往下去了人口不够多经营不起来要亏死,往上走逼格不够没人愿意逛。没几年跑马圈地都搞完了,万达广场开的差不多了,这样的模式也就难以为继了。可是外面的世界已经完全不一样了,土地要靠抢,谁胆大谁才能拍下,营销模式由线上广告覆盖转向了线下渠道渗透,各大房企一路苦过来队伍得到了锻炼,对产品,对品质也都有了一些讲究了,可是万达各级人员都习惯了万达广场加持低价便宜拿地坐着抖抖脚卖房的节奏,产品、品质啥的就不说了,糙的很。所以,俺觉得万达是木有办法才走上转型3.0,搞文旅城换套马甲继续圈地卖房子。再重复一下前面的观点,万变不离其宗,还是卖住宅,还是住宅好卖。

越扯越远,貌似跑偏了,回到富力象湖的项目。名字有金有禧叫富力金禧悦城,都是好字就是有点拗口,不晓得是不是广东老板取得。旁边还有块地也是他家的叫银禧悦城,看来旁边的档次要低些,不晓得到时候买银禧的人会怎么想,尼玛就在隔壁老子比人低一等,看来富力红谷滩CBD项目要叫铂禧,砖石禧才行了。项目周边还是原生态具体见下图。

旁边大路是汇仁大道可以通往迎宾大道和江边上,周边离得最近的是中骏雍景湾限价9000的项目,再远点就是美的悦江府和恒大翡翠华庭,再都处在象湖滨江板块的还有洪大赣江场和碧桂园锦上。位置来说洪大有江景有地铁四号线,所以也最贵毛坯据说去掉了1.2-1.3,旁边的碧桂园有高铁影响精装修1.1左右,恒大翡翠华庭精装修1.15的样子,所以推测美的和富力如果精装修的话估计应该在1.1左右,但是现在行情,开发商要是保守点1-1.1左右应该有可能,毕竟人中骏毛坯9000,价格相差太大没优势啊。再来看江对面的万达城,九龙湖+2000,万达茂+1000,地铁+1000,学区+1000,从定价上来说理论上是行得通的,再综合考虑万达体量大,品质一般般减1-2000,同样的毛坯房比象湖贵个3000-4000差不多。如果中骏9000的限价合理,那么万达12000-13000应该是说得通滴,如果万达卖10000,那么象湖这边相应的也不能值这么多价了,板块之间是有层级差的,咱们不能割裂的看问题。

象湖滨江板块一张白纸没有什么破房子掺杂在中间可以规划和描绘出很美好的东东,但是目前的各种配套还是欠缺,拿得出手的就是洪城大市场,搞批发的,虽然不差钱,但是档次能高到哪里去咯。区域目前还属于地广人稀的阶段,几个新项目点缀其中,还没法形成规模效应,所以也没法搞个万达广场过来,哪个来逛呢?朝阳洲的西湖万达今年才开,周边配套了多少楼盘啊!富力老板喜欢搞商业地产,要不然富力打蛮再搞个商业地块,搞个商业综合体过来,或者也许可能能更好的带动象湖滨江板块的发展,加速政府推地节奏,也能更好的吸引购房者的关注。目前的状态是,九龙湖是省里亲儿子,赣江新区是中央的亲戚,朝阳新城和昌东都已经发展起势了,跟象湖滨江板块地位差不多的新概念板块就只有湾里的九湾新城了,九湾新城虽地处山区但胜在有南昌市户口,象湖滨江板块虽是乡里户口但不限购首套首付二成,两兄弟各有优劣势,都不算南昌市头牌红人,都得靠目前还没成气候,很多人不看好觉得是个泡仙的大哥九龙湖罩。

富力据说跑去莲塘摆展,难道莲塘人会买到这里来,就算有了外环高架,这尼玛上班的通勤成本也忒高了,明明在县城还搞得自己跟在北上广一样干啥,莲塘也有恒大保利万科可以选咯,难道为了江景,这离江也有够远的啊,看得到个毛线。就目前来说,俺觉得主要客群应该是区域原住村民,周边厂企业员工,老象湖部分换房,少数地市进省城客户,所以去厂企搞拓展效率更高点儿。

写着写着发现写成了富力外传和万达模式成与败了,对项目本身户型规划设计倒是没怎么谈。一来真的没太做了解,二来俺一贯也懒得纠结细节喜欢看大方向,站对了风口战略对了方向没问题这决定成败的90%。不过细节研究同样重要,只是我懒得研究,所以如果你也懒,可以跟我一样直接咨询1234群各位专家,目前不收钱哈。

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