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江西楼市冰火两重天!南昌政策紧房企转战地市,房价是涨还是跌?

江西房王 2017-11-30 14:04:39

今年下半年可以说是楼市调控政策发布最密集的半年,随之带来的是楼市的遇冷降温。但与此同时,遇冷的楼市却与火爆的房企拿地呈现出冰火两重天的态势。

政策多管齐下楼市遇冷降温

下半年以来南昌楼市一直风波不断,不仅有年初限购政策加持,还有一波接一波的限价政策再到11月28日的“租售同权”。政策收紧之后随之而来的就是是楼市遇冷降温。整个南昌市新房市场几个月以来总体趋势一直不太乐观,上个月新房住宅成交为4318套,在限购+限售的大环境下,依旧突破4000大关,达到了环比增长。

在楼市降温和房价涨幅下滑的酝酿下,一时间不少唱空者又在拍手叫好得吹一波“房价要暴跌”的言论!所以很多人形成的意识是:大家都不买了房子都卖不出去,房价不跌才怪。然而,在楼市成交逐渐降温的市场情况下,开发商却仍然疯狂拿地,但这真的是房价暴跌的前兆吗?

房企花样拿地 地市疯狂火爆

与楼市成交惨烈对比的就是房企拿地的疯狂,虽然一直说着“房价要暴跌”,但也没见哪一家的房企停止拿地的,纵使现在土拍附加条件众多,也不能阻止房企的热情。

还记得今年5月份南昌土拍市场上演一波又一波的土拍大戏,酣畅淋漓,震惊全城。

1富力拿下红谷滩黄金地块

历经近5小时激烈角逐,寸土寸金的红谷滩的黄金地块最终被福州富力房地产开发有限公司以总价11.77亿收入囊中,楼面价为8523元/㎡,溢价率63% 。

2名城地产进驻朝阳5月12日名城地产(福建)有限公司以总价14.78亿元拿下朝阳新城一宗居住用地;其中溢价率为113%,楼面价达13820元/㎡,创2017年南昌市楼面价新纪录。3合肥华邦高新拿地同日,又一场土地大战启幕!高新区一宗商业地块被合肥华邦集团有限公司&合肥邦润投资管理有限责任公司拿下以总价8.32亿收入囊中,其中楼面价9450元/㎡,溢价率93%。

这些高溢价率拿地都只是上半年南昌购地潮的一个缩影。时至下半年,开发商拿地的热情并没有丝毫减退!

据江西房王数据监测显示:截至11月26日,本年度非工业用地共计45宗地块成交,成交地块面积约4583.921亩,成交总金额约297.32亿元,土地市场吸金能力可见一斑!

南昌土地市场现房销售与后期拿地高门槛阻挡住了一大堆房企,土地市场的热度开始周边地市转移,大型房企扎进江西四五线县城,一个月33.68亿买下8宗地。

近一个月以来,分别有碧桂园、富力、联发、正荣等全国知名房企,在江西5个地方拿了8宗商住用地,总面积约747.5777亩,总成交金额达33.69亿元。从各地土拍须知的情况来看,与南昌市区土地出让提出的条条框框相比,条件显得宽松很多,除了要求配套、商住比例外,在地块规划外无其他要求,更没有“房价上限”。

【11月知名房企地市拿地详情】

相关数据表明,在目前的调控高压之下,南昌土地市场中地王频现的情况不复存在,高溢价率的现状也逐渐减少,且周边城市的土拍溢价率比去年有所减少。

如果说房价真的要迎来断崖式下跌,这些房企为何还疯狂往“坑”里挑?拿地行为看似疯狂,但事实上,无论是大型房企还是规模相对较小的民企,都想在这轮购地潮中分得一杯羹。去年回笼了大量销售资金后,许多开发商的资金充裕,他们急于通过拿地来扩大规模。甚至像绿地、碧桂园这样“航母级”的房企,同样希望在更多三四线城市拿到地,扩充规模。

就目前而言,房企对热门城市争抢仍旧激烈,即便地方政府设置了许多拿地限制措施,部分住宅用地凭借优势条件的吸引力让房企争夺从而打破价格上限。总的来说,拍卖机制、新供土地缺少、旧城改造循环,这三个要素彼此叠加,江西各大城市依旧保持热度不减。

库存不够 想买也未必买得到

“三限”调控、银行上调基准利率、首套房贷利率在基准利率上上浮10%,二套房上调至15%,四把调控利刃大刀,南昌楼市降温也是情理之内。所以购房者预期开始冷冻了,然而这并不是市场冷冻,市场冷冻说明市场本身是真的不行了,而购房者预期只是主观预期结果。

在南昌火热的销售虽然有所降温但销售也依然保持着惯性,房企手中的库存普遍不多,补充土地储备成为大部分开发商的首要任务。现在南昌楼市商品房存量765.5万㎡;其中商品住宅314.02万㎡,非住宅451.48万㎡;“消化周期”只有数月,如果不在这个冷冻期内赶紧补库存,随时可能“没房卖”,开发商拿地势在必行,而这也将影响后期房价走势!

今日话题

#开发商疯狂拿地 房价是跌还是涨?#

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