前言：近日侃侃君有点小忙，出差归来不料碰上了南昌地王项目分布。当初拍地时的盛况犹在眼前，这大半年来，南昌高价地项目陆续走向市场，购房者的接受度不一，但整体不容乐观。有的迟迟不开盘，从毛坯欲改装修；有的开盘后成交堪忧，欲把装修改毛坯。无论如何，最终还是要看地段、看配套、看产品这三大块。
大名城项目正式出山 业内预测卖价将超过2万/平
11月28日，大名城正式拿到了”建设用地规划许“，近日南昌规划局也公示了大名城项目的规划总平面图。
如上图所示，大名城项目以高层住宅为主，这对于容积率仅2.2的地块来讲，仅建了6栋高层，着实有点意外。打个最直接的比方，我能赚1个亿，现在却只想赚0.5个亿。这样的胸襟可不是谁都能有的。接下来看组《洪城时刻》公号上发布的数据：南昌大名城项目总建设用地面积为48625.78㎡，总建筑面积为146386.27㎡，其中地上总建筑面积为115637.12㎡，地下总建筑面积为30749.15㎡，总计容建筑面积为106816.51㎡，其中住宅项目总建筑面积为105974.34㎡，包括靠南边4栋(1#、2#、3#、5#)31层高层住宅和北边2栋(7#、8#)37层高层住宅楼；其他物业用房、消控中心、养老服务用房、社区用房、门卫建筑等等，平均面积约168㎡。
据悉，该项目住宅总户数约760户，按项目105974.34㎡的住宅总建筑面积来计算，平均每户建筑面积在139㎡左右，基本就是改善型居住产品。当初以13820元/㎡的楼面价拿下，业内预估卖3万以上都有可能，然而现在全部为高层住宅，业内猜测售价也至少在2万以上。按一般的楼市理解，作为地王项目，打造的产品可能得用多个违规词去形容才行，要多豪就有多豪，乃至成为全城的标杆。若按现有的规划标准走，该项目也仅仅是改善。从公示的项目效果图来看，南边四栋是2个单元结构，很有可能就是一栋两户，面积不会太大，而靠北方向的两栋高层类似蓝光雍锦王府的大平层。
不过，这样的规划将大幅度提升了小区的空间尺度，楼栋间距至少在60m以上，低楼层住户完全不用担心采光问题。
再来说说大名城项目的地段，讲真它的位置的确一般，周边配套比较原始，当初拍出13820元/㎡的楼面价也是惊掉了许多人的下巴。从未来发展角度来看：华侨城项目已经动工，昌南大道也在进行快速路化改造、西侧的桃新大道快速路预计在年底开工。。。这些配套、交通环境的改善，对大名城项目的未来销售还是有一定的保障。至于，购房者是否买单，就看大名城如何来营销推广，能否握住市场，我们拭目以待了！
南昌县将再造一个“万寿宫”
除了大名城项目的规划公示，今日（12月13日）南昌国土局官网还成交了一个”万寿宫“项目。
12月13日，编号为DAJ2017061的南昌县地块，被江西小马文化旅游发展有限公司以底价拿下，楼面价1650元/㎡。据悉，该地块位于南昌县范围内银三角大道以东，总干渠以西，也就是传说中的“银三角”板块，该板块交通便利，周边已经分布了多个品牌楼盘，比如万科城市花园、南部美的城、保利春天里等等。相较于住宅类项目遍布，该片区商业项目还是比较欠缺，而该地块的出让，有助于提升整个片区的商业价值空间。
根据国土局官网公示的地块出让要求来看：
1.受让人自签订《国有土地使用权出让合同》后15个月内完工并投入营运，其营运的业态包括：
（1）“十坊百店”，即10家及以上农副产品传统作坊，100家及以上代表江西包括南昌等地的名特美食店和反映项目特征的传统市集。十坊百店和传统市集的经营面积规模6000平方米以上，且必须产权自持、自主经营，实行“统一管理、统一收支、统一结算”；
（2）民宿、客栈经营面积规模3000平方米以上；茶楼、咖啡厅、酒吧经营的面积规模3000平方米以上；以赣商文化为主题的会议中心一家，经营面积规模500平方米以上；
（3）移建或新建一个体现“江右商帮”精神和赣文化精髓的万寿宫。
2. 受让人自获得项目选址用地的国有土地使用权证后第四年、第五年、第六年三年计算缴税累计不低于3263万元人民币，第七年到第十三年平均每年缴税不低于 1360万元人民币，即项目十年运营期内累计税收不低于12780万元人民币（以上税金均不含工程建设相关税费）。如未达到约定的纳税额，受让人必须在次 年以现金或税收方式补足差额。
3.受让人须自持总计容面积产权50%以上，自持时间自办理产权登记证后不少于十年，自持时间内不得对外销售、不得办理产权转移登记。
也就是说，南昌县未来将有一个全新的“万寿宫”出现，对于竞买者也是做了一定的限制，不是买完地建完就完事。这样的限制，对商业项目的后期运营管理还是必要的。
说楼侃市2017-12-13 16:02:29
