珠海城市建设落后10年
珠海主城区如老香洲和吉大以老旧楼房小区为主加上部分旧改新盘，次新区如前山南屏，高大上的华发商都华发新城旁边就是旧厂区和城中村。南湾中信红树湾那片和情侣路段感觉还不错，但区域太小未形成规模。几个新区横琴，金湾还在建设中，几乎没啥人气。再看其他一二线城市，甚至许多三四线城市的新区，已经很成熟，住了许多新移民，而且非常漂亮了，这也从另一个侧面反映了珠海人口实在太少了。
与内地城市相比，珠海老城区的问题是城中村和旧工厂太多，这也是广东这么多城市的普遍现象，当年百万农名工过来打工，到处都是厂房，就近的村落就变成了厂弟厂妹们的宿舍。这些地方经济确实发达，村民也确实富裕，但居住品质和城区建设是真不讲究。内地主城区就没有这些问题，基本都是以居住区和商圈为主，即使有城中村也不会搞这么大密度这么多违章建筑，旧厂区基本就不存在。所以，珠海人居环境需要改善，尤其是品质小区比较稀缺。
珠海人觉得珠海好小外地人觉得珠海挺大
一条珠海大道贯穿整个珠海，桥东边是城区，桥西边统称西区。珠海人骨子里看不起西区，因为那边就是乡下，有点当年深圳关内关外的感觉。珠海说大不大，因为城区就那么点地方，香洲吉大拱北前山南屏，我感觉珠海人眼里的珠海基本就指这些地方，这么看来其实珠海很小。但是珠海西区却又有广袤的土地，城区过了桥到了西区走到底还得一个多，金湾斗门面积都不小。用比较容易理解的话说就是城区不大，郊区好大。
这些年三线以上的城市哪个没有搞几个新区，常用的套路是把市政府几套班子搬迁，各种配套加持，公务员集资购房，带动新区房地产快速发展，这些新区都建设的很漂亮，高楼大厦公园酒店宽大的马路高品质社区，随着这些年逐步成熟人气也越来越旺，单就城市面貌来说，不说最牛逼，应该可以算赶上发达国家水平了。而且新区的整体房价都已超越了老城区成为该城市梯队，如南昌红谷滩，长沙梅溪湖，合肥政务区，贵阳观山湖等等。
珠海看过世界却不熟悉中国
珠海是批经济特区，又紧邻澳门，是重要的窗口城市，过关到澳门可以看到不同于内地的另一个世界，可以买到许多国内没见过的好东西，普通人哪怕不干活随便做个水客做点代购的生意也很容易养活自己，钱太好赚，应该在一定程度上养懒了一些珠海人。加上珠海又是所谓的旅游休闲度假城市，阳光暖暖日子缓缓的调调估计也是珠海经济发展落后其他特区的原因之一吧。
出身不凡，又有高大上的邻居，珠海天生有点骄傲，毕竟看过世界嘛。但这些年国内的发展却以一种世界没见过的，以城市化建设为火车头带动经济发展的模式，也即是4万亿之后大规模的基础建设，也就是上一章说的新区建设。珠海或者是看过世界觉得这种模式不可取，所以并没有效仿大多数城市这样市府搬迁大搞新区建设。横琴作为自贸区也就这几年才开始大力建设，目前还是一片工地。西区就更不谈了，金湾航空新城目前也才起步，入住较高的保利香槟和时代山湖海也才不到50%入住率，其他楼盘才刚卖完或者准备开始卖。斗门就更奇怪，除了白蕉有些新项目，其他新盘大部分集中在一条湖心路，房子建在马上两边，这特么是90年代的规划吧，当年我家就住马路边上，出行坐公交方便，但是现在哪有这样搞规划的，都是以点带面逐层铺开形成一个个的区域中心，这样人才容易聚集，才能更好的共享配套。怪不得珠海除了华发商都之外没有几个像样的大商业，老城区没地，湖心路带状分布没办法形成商圈啊！就金湾还像那么回事，随着金湾华发商都建设，周边一圈大大小小的新盘建设，会逐渐新城一座比较不错的新城。
路通桥通财通 西区发展的必然
粤港澳大湾区要协同发展首要工作是交通路网的完善，高速，轨道交通，跨海大桥，形成12都市圈。珠江口东岸以广深港为龙头带动其他城市快速发展，但是珠江西岸发展明显还不够给力，珠海澳门经济体量和规模太小，明显带不动。珠海开车去广州深圳目前只能走堵死人不偿命的虎门大桥，交通不便利严重阻碍了湾区城市产业的转移和东岸对西岸的带动作用。所以，港珠澳大桥，深中通道的规划，动工，开通等重要节点对相关城市的影响巨大。春江水暖鸭先知，投资客和房价体现这些利好，港珠澳大桥利好珠海房价蹭蹭蹭挡不住，主城区3w+，横琴拱北4-5w，逼得珠海启动了史上最严的限购政策，所谓二三线的城市一线城市的政策，跟深圳一样要五年社保。深中大道影响下的中山也从万年低洼一下子翻了倍，通道口旁边的房价基本是坐2w望3w了。
我们再来看珠海，目前主城区与西区之间只有一条珠海大桥，平时堵得要命，而且老城区只能走到珠海大道这边才能上桥，来往非常不方便。如果住在吉大，拱北啥的地方去西区还真是麻烦。一句话，由于交通的不便利，严重阻碍了西区的发展。主城区地方不大没有多少发展空间，也没有办法承接珠江东岸转移过来的产业，唯有西区有大片空间可以发展。所以，珠海规划了香海大桥，金海大桥，还有港珠澳大桥延长线（洪鹤大桥）。当然还有湾区之间的广珠城轨延长线，广佛江珠城轨等城际轨道，还有珠海市自己规划的地铁，一旦这些交通路网实现了，珠海老城区和西区往来方便了，必然能形成合力，共同促进珠海更好更快的发展。
的横琴 新珠海人的西区
横琴好不好，废话当然好，但是横琴太贵了，因为横琴是自贸区，各地的资金都会涌入，4-5w的价格不是普通珠海人能扛得住的，而且横琴住宅很少今后价格只会越来越高。主城区能大面积开发的区域就只剩下唐家板块了，但是价格不太友好，而且随着几块地王的入市，价格至少是要坐3奔4去了，今后房价超过香洲是必然。
熟悉中国房地产的朋友应该很清楚，哪个片区土地多，开发商炒作多，哪个片区就会成为热点板块，就会吸引更多的客户，相应的房价就会逐步抬升。从上图大家很容易看出，目前珠海能开发的区域，横琴算一个，唐家算一个，剩下的就是西区的金湾和斗门了。横琴是的，而且没啥住宅；唐家大部分是香洲改善，香洲房价目前比唐家略高，一套换一套并不吃亏，所以唐家可以认为是属于珠海有房的，改善的地缘客户的。其他无房的，准备来珠海工作的，珠海刚需们，也就是新珠海人，当然应该选择西区这片大有发展的地方。
一路向西 西区价格洼地必然被拉平
房少爷也算是走过看过许多城市，就拿我生活的南昌来说，跟珠海何其相似。以前东湖西湖老城人民不过八一桥，红谷滩新区的房价只有老城的一半，现在呢跨江的有八一桥，南昌桥，朝阳桥，生米桥，还有跨江的红谷隧道，地铁1/2号线，新城房价早已赶超老城，一江两岸发展很好。以前的高新区没有艾溪湖大桥，没有地铁，房价比湖对面便宜三分之一，现在两岸价格基本拉平了，甚至小区品质好环境好的小区房价已经超过对岸了。地铁一通，地铁沿线的房价整体都往上抬了不少，尤其是地铁末端的房价抬的更多，因为轨道交通拉近了通勤成本，越便宜的地方涨幅与越大。
参考上图，目前香洲的价格是斗门的2倍，香海大桥一通，参照其他城市的情况两者价差5k，金湾和横琴同理。这还没有考虑港珠澳延长线，港澳客户开放后来西区扫货和轨道交通站点的关系。
所以，珠海上车成本，价格最洼，同等成本投资率的地方其实是西区！不考虑限购放开，不考虑目前被限价厉害，不考虑房价还有大周期行情再来一波普涨的情况，西区也是最稳妥的投资标的，因为各条桥，城轨，地铁等是正在修或已规划准备开建的项目，只要修好，价格立马兑现。当然如果珠海把政府搬迁到西区，那就更不得了。
由于工作原因与珠海结缘，虽然在珠海待的时间不短，一直想把自己对这座的感觉写出来，但一直不敢动笔，因为确实对珠海的了解太表面太不够了。老城区总共还没去过几回，到哪都要导航。最熟悉的也就是从公司到项目，从南屏经珠海大道去金湾和斗门。无论是本地风土人情，还是本地房地产市场，都只是非常肤浅的感知。所以我选择跳出珠海，把珠海与其他自己熟悉看过的城市进行横向对标，从大趋势上来分析珠海楼市，就很容易得出观点和结论。
最后，房少爷很久没动笔了，这次既然写了珠海就不得不为自家项目吆喝一下。位于斗门乾务镇的一个精品住宅项目，非常适合本地的刚需和改善型需求，当然也欢迎珠海市区和各地的投资客。
半年没有更新 没想到还有不少朋友陆续关注公众号，想着加小秘书入群，既然更新了就继续吧，大家有个地方相互交流。123群满了，4群应该还能进。不过目前不怎么活跃了，一则行情不好，二则没人管，所以希望活跃分子或者大家主动交流。
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当然也欢迎有收获的同志给我打赏，被认可的感觉很好
房少爷说地产2018-07-15 15:01:22
