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十问厦门房价:为何收入低房价高?今年还会跌吗?

嘻哈楼事 2018-08-09 23:44:54

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十问厦门房价:为何收入低房价高?今年还会跌吗?

第1问:厦门为何收入低房价高?

厦门均价4万,深圳房子均价5.5万。深圳地域更大,平均下来是5.5万,厦门地域小,平均下来是4万,所以理论上厦门的房价更接近真实水平。深圳地域大,贵的卖十几二十万,但正是因为它大,最边缘的可能卖3万,所以平均下来是5万。所以其实深圳相对核心区的房价是贵很多的,绝对不止5.5万,也就是说如果通过房价收入比来对比的话,厦门房价收入比还比深圳更好。并且厦门地小人多,价格相对来说也是更合理的。

第2问:厦门房价合理吗?

厦门的房价可能还没到天花板,因为并不是所有人都能买房,从古至今都是这个道理。厦门地少人多,买得起的人已经可以支撑上涨空间了,买不起的人永远都觉得价格不合理。

第3问:厦门房价今年还会跌吗?

会跌,只是速度问题。五缘湾区域今年也在慢慢下降,同一个小区的房子差的去年就开始降价了,好的今年开始降。本质原因是缺钱才会降价卖房子。10套房子里面本来是只有1、2个人降价,时间拖得越长就会越多人缺钱,这是一定的。所以降价的人也会越来越多,降价幅度和范围也会逐渐增加。

第4问:厦门不同区域房价下跌为何快慢不一?

原因主要是因为:第一,房子的资源丰富,学区好、地段好、房子好相对抗跌;第二,这种类型的房子置换不多,例如海峡国际社区,多为自住,自住的房子不会卖就不会跌,从概率上来讲一个小区或区域自住的人越多,房子拿出来卖的越少,这个地方没有成交就没有下跌;第三,最先跌的往往就是去年涨的最快的,而去年涨的最快的就是投资需求买入的小户型房子。

第5问:厦门房价为何比其他城市跌得快?

厦门跌幅领跑全国,且厦门房价仅次于北京深圳上海这三个城市。

从大周期的宏观角度,所有城市都是一样的,都会走到价格下跌的地步。其他城市现在发生的事情都是厦门去年发生过的事情(如新房限价,摇号等)。泉州漳州现在走的路就是厦门去年走过的路。

周期来看,厦门的这一轮调控是从2016年7月15号开始,厦门在2016年9月30号出的调控,限购限贷同时加码,然后在2017年3月26号又加上了限售。其他几个城市2016年10月开始调控,厦门领先三个月。再有另一些城市是到去年底,甚至到今年现在才限购限贷。所以每个政策出台的节奏不一致,这就叫差异化。每个城市都调一次,这叫差异化。所以导致厦门现在走在比较前面。厦门是第一个出调控政策的城市、第一个出限购限售的城市、执行的最彻底的城市。

从原政策的执行力度来看,很多城市出政策来变通对冲缓解稀释政策的效应。如西安在16年、17年也出了调控政策。为什么西安市场在去年整年,包括今年中还这么火爆?因为他从去年开始出了人才政策,只要是个人才、本科生就可以免费落户。这个在厦门和很多城市是不可能的事情,和限购政策完全抵消,增加了购房的需求。

第6问:厦门房价中期走势如何?

新盘的供应经过五年、十年的累积,交房后就会合成数据。所以我们只要把住新房的源头就能算出供需数量。比如从2012年开始,厦门每年的土地供应量平均值是150平方万左右。而从2012年到现在,厦门每年的销售量,新盘销售,在这过去的7~8年里,平均每年只生产150万平方,但是每年要卖掉300万平方,那一年就缺口150万平方,7年就是1050万平方,已经把过去的库存全部被消耗光了,还不够。剩下人就只能买二手房。

300万平方其实就可以代表这个城市,如果取平均值,就基本上可以代表这个城市未来几年的需求量就是300万平方。以卖一套房子是一百平米来算,就是3万套。这个城市的新盘的需求是三万套,但是它一年只供1.5万套。如果累积到一定程度,市场就供不应求,这是需求层面。就是市场畸形的结构导致的城市房价上涨,供不应求。厦门的供需结构是全国最畸形的城市,这就是为什么一个小城市,房价会这么高的原因。

此外,厦门每年人口净流入比例很高,着可以通过孩子的读书来作为参考。学位是把户籍人口和非户籍人口加在一起。最近几年厦门的学位空缺程度逐年增加,而且每年都要翻倍,说明城市常住人口是越来越多。这些就是中长期来看购买力支撑。

 

第7问:厦门周边城市(比如漳州港)会跟跌吗?

漳州港现在的房价是透支了R3线建成后的价格。此外,供大于求,漳州港有200多万库存,这是厦门一年供应量。

漳州港充满变数,和厦门相比,人们更愿意选择厦门,且厦门周边也有2万左右的房子,但漳州港的房子要取决于价差,价差大,就会有人买,因为没有不能买的房子,只有不能买的价格。

第8问:厦门的商住项目还有购买价值吗?

商住的问题是如果体现不出租金收益它的增值就会变慢,就会相对慢,或者叫做跑不赢平均值。商住的问题主要有:无法入户;体验差;居住成本高。

此外,商住交易成本高交易税费平均在10%,正常的商品房满两年的交易数据应该是在三个点。交易税费高就会让很多人不想卖,说白了它就吃掉了你的利润。因为要掏这部分税来,而且是让买家来承担,无形当中就导致房价卖不高,而出租也就成为其剩下的唯一可取之处。

第9问:厦门地价大跌了吗?

我们要承认一个事实,土地价格是下跌了。但是只是单纯拿两个结果去对比,会感觉到很惊悚,如果考虑到里面的基本原因,可能只是下跌,但并没有那么惊悚。

以7月2号拍的同安、翔安的地1万8、1万9,与翔安在2016年8月26号拍的地王是3万7千多,3万8千左右作对比,产生2万的差距主要由于以下原因:

首先,这两块地位置完全不一样:一块在翔安南,是翔安未来最有前景的区域;另一块在厦大翔安校区偏远的地方,那个地方与地王之间的发展周期至少差5年。你拿一个发展周期差5年的进行对比,这肯定是不行的。

第二,是条件差异,2016年8月份的时候还没有开始调控,特别是对土地市场没有调控,当时的土地拍卖条件就是正常的条件,你花钱盖什么样的房子你说了算。现在,2017年开始厦门就对土地市场进行调控了。

第10问:开发商还敢在厦门拍地吗?

相比原来,现在有7090政策,就是这块土地拍下来,必须有70%的房子是在90平方以下的,之前的地王就没有这个限制。这个限制导致开发商没有办法去做别墅,而只有做别墅,价格才能产生大的溢价,开发商的利润才会多,利润多,开发商才会拿更高的成本去拍下土地。

有70%的房子要在90平方以下,90平方显然是做不了高溢价的房子,只剩下30%。以前没有限制的时候,开发商想怎么排就怎么排,只要容积率排的下,怎么排都可以,这是一个限制。另一个限制就是,140平方不能做复式的房子。我们知道,做复式的房子可以空出很多面积来赠送,抽出来的面积就可以给房子产生溢价。多出一个客厅或是房子的面积就能产生溢价,客户也能接受。开放商就敢拍高一点。

再有“一次性销售”,10万平米以下的地必须一次性销售,10万平米以上要分两次销售,这个政策对开发商来说是很可怕的事情。因为一块地你分多次销售,可以拉长周期,可以根据行情的变化调节价格,低开高卖,越卖越高,对开放商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖,开放商处于被动的状态。在很多对土地拍卖的限制条件下,造成了大家不敢以很高的价格拍卖土地。

最后,开发商的钱不够了,过去的2016年和2017年,开发商花了巨大的价格拍下土地,结果这两年碰到房产政策,房子不好卖了,手上的现金回的慢了,就不能再投入去开发了。钱不多就不会乱拿地。

NO.2

住建部下“死命令”:未实现调控目标 将对地方坚决问责

住房和城乡建设部8月7日在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,全面贯彻落实近日中央政治局会议上关于促进房地产市场平稳健康发展的重要精神。

住建部相关负责人指出,住建部将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

据了解,济南、武汉、成都、郑州等城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责同志参加了会议。

NO.3

张银银:住建部与部分城市座谈会传出明显新信号

住建部已经迅速行动起来。8月7日,住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,提出两大要求:加快制定住房发展规划;对楼市调控不力的城市坚决问责。

如果单看这两句话,似乎并无新意。但放到一定的背景中去理解,特别是认真研读住建部座谈会的表述,可以发现新信号确实越来越明显。

也正是在这样的情势之下,住建部和相关部门、地方也迅速行动起来。深圳市更是在同一天就出台了地方新政。

当前,房地产和宏观经济的运行具有紧密的联系,一定程度上说,房价泡沫已经影响到了国内经济局势,所以坚决遏制房价上涨,也表明了必须维护房地产市场秩序的决心。

在这种情况下,相信下半年还会陆续推出一些长效机制方面的举措。而住建部召集部分城市举行房地产工作座谈会,也提出要加快制定住房发展规划,其中明确提到抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场。

这可能有两方面的意思:

一方面,通过长期的住房发展规划,稳定预期。在“对楼市调控不力的城市坚决问责”章节里,住建部明确地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。

另一方面,再次强调租赁市场,意在激活存量和引导开发商供应的结构。

接下来,住建部的措辞开始非常严厉——对楼市调控不力的城市坚决问责,要求把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。也就是必须坚决贯彻政治局会议“遏制房价上涨”的精神。

如何实现稳房价?住建部首先说的是“稳地价”。只有地价稳定了,房价才会不跟着上涨;然后稳预期,预期保证了,房价才可能稳定。

为此,住建部将建立房地产市场监测体系,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。当然,住建部一家权力有限,怎么问责、问责到哪个程度,在执行过程中,还是个亟待解决的问题。

除了稳地价、房价、预期,对楼市调控不力的城市坚决问责之外,此次住建部在住宅用地供应上的表述是,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,同时要完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费。

这些话看上去是老话重提,但放到遏制房价上涨的背景下,其实很能说明问题——因为此前很多领域的宏观调控容易出现“一放就乱,一管就死”的现象,因此政策层面当然是希望要打击投机性的炒房需求,但也不能让市场出现剧烈的震荡,尤其是在楼市牵动宏观经济方方面面的情况下,不能拖累经济大局。由此,为了保证一定的地产热度,也需要完善和落实差别化住房信贷、税收政策。

按照以往的经验,流动性的闸门一旦打开,很难保证不流到股市或者楼市中去。所以过去常常出现降息、降准周期开启之时,就是新一轮房价周期启动之日。如今,虽然还没有出现直接降息,但已经启动了几次定向降准,流动性也得到一定程度的改善。

但也正如政治局会议所要求的那样——“坚定做好去杠杆工作”,同时“把握好力度和节奏”。基于此,当前最重要的任务就是要遏制流动性注入楼市,而是要把它导流到实体经济中去。目标说一千道一万,就是要稳增长。

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资料来源:每日经济新闻、中国新闻网


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