[摘要] 3月份的房地产信托不仅发行量和收益率双双上升，大型房地产信托也再次重出江湖。目前市场上还出现一种现象，很多信托是基于同一或关联项目，开发商或其关联方更换名目、另行融资，主要方式是直接用新信托接盘旧信托，或由用建筑公司名义申请融资并投资于已成立的信托产品收益权等。类似“接力”和“倒手”现象，在去年只是
74家上市房企库存近万亿 同比上涨43%
来源: 21世纪经济报道截至4月9日，已公布年报的 74家A股上市房企，存货已飙升至9437.78亿元，较之去年同期的6598.13亿元，同比上涨了43.04%。
而在万亿库存的压力背后，上述开发商还需承担数百亿的利息支出。
本报记者根据公开资料统计发现，除去少数几家房企之外，多数大型开发商在2011年的利息支出都出现40%以上的增长，而荣盛发展（002146.SZ）、中粮地产（000031.SZ）的利息支出同比增幅更是在100%以上。
在万亿库存压顶和资金紧张的双项夹攻下，开发商开始加快消化存货。
万科（000002.SZ）3月销售情况显示，公司当月实现销售面积和金额双双回升，分别同比增长了31.6%和23.5%，环比则增长了57%和53%。中国报告更进一步显示，截至2012年3月，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量连续三个月在下降。
不过，上市房企仍对今年销售前景保持谨慎。“今年的形势不会比2011年更好”，龙湖地产（00960.HK）有关人士对记者表示。
万亿库存压力
记者通过年报统计发现，2011年上市房企的销售出现两极分化趋势，包括恒大、中海、华润、远洋、碧桂园、招商以及中粮在内的房企全年签约金额同比增幅都在25%以上。而一些规模较小的地方性房企如首开、滨江；布局相对集中、产品相对高端的绿城、富力等，去年的销售金额则出现同比下滑，滨江集团的签约金额更是从116亿元骤降至45.74亿元。
而标杆房企如万科、保利的销售金额同比增幅有限，分别为12.37%与10.69%。
事实上，去年上半年一众房企的销售情况尚属良好。销售的走弱，始于传统的“金九银十”期间，并持续至年底。一般来说，多数房企在下半年的推盘力度都要大于上半年，这更使得库存在短时间内迅速攀升，压力凸显。
截至2011年12月31日，74家A股上市房企库存总量接近万亿。
而规模排名在前列的上市房企，其库存压力也不小。
记者整理9家规模排名靠前的港股房企以及10家资产规模排名居前的A股上市房企的数据后得出，19家上市开发商（万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)、恒大、华润(01109.HK)、中海、绿城(03900.HK)、远洋(03377.HK)、碧桂园(02007.HK)、招商(000024.SZ)、龙湖、雅居乐(03383.HK)、首开(600376.SH)、富力(02777.HK)、滨江、新城(900950.SH)、荣盛(002146.SZ)、中华企业(600675.SH)、北辰(601588.SH)、中粮(000031.SZ)）的库存达到12452.18亿元，同比增幅达到38.68%。
“库存高企的一部分原因还在于，开发商有一部分已销售项目尚未结转所致”，4月9日，招商证券分析师对本报记者表示。这将对开发商形成压力，并刺激他们进一步促销降价。
净负债率飙升
而开发商促销降价的力度，显然要取决于公司的现金流情况。2011年年报显示，上市房企资金链相当紧绷。
截至2011年12月31日，上文提及的19家上市房企所持货币资金规模约为2135.32亿元，同比减少了4.39%。而值得投资者注意的是，这其中有一部分现金和存款，属于使用受限制资金，已经被用于借款的抵押担保物。
现金流减少的同时，房企负债规模却在增加。数据显示，19家上市房企短期借款总额达到1094.34亿元，借款规模同比增加了三成。而扣除了预收款后的流动负债达到5463.73亿元，同比增幅高达46.52%。
统计显示，上述19家上市房企中，除去龙湖、富力等少数房企的净负债率出现同比下调之外，多数房企的净负债率齐齐大幅上调。其中，保利（119%）、绿城（148.70%）、新城B股（102.3%）、首开（115.10%）的净负债率均超过100%。而在一众房企之中，滨江集团净负债率飙升最快，从去年同期的37.51%骤增至99.60%。
“对于中小型房企来说，往往会追求比大型开发商更快的增长速度”，一位不愿透露姓名的业内人士对本报记者表示。然而，一旦销售不力企业的偿债压力就会凸显。尤其是很多房企采取了“逆周期”的发展模式，在行业景气时扩大规模，负债和资产规模齐齐增加。但是一旦行业陷入低潮，这样的房企风险往往暴露。
年报显示，滨江集团全年仅实现45.74亿元的签约销售金额，同比下降了60.57%。公司的营业收入为35.65亿元，同比减少了42.67%。
数百亿利息支出
截至4月9日，WIND数据显示71家上市房企（部分房企数据缺失）筹资活动产生的现金流量净额仅为482.83亿元，同比减少了53.62%。其中，万科筹资活动产生的现金流量净额为8.07亿元，同比减少93.81%；保利这一数字为73.93亿元，同比减少73.72%。
事实上，在2011年相对紧张的货币环境下，开发商的筹资成本也在急剧上升。根据公开资料整理可知，上文提及的18家上市房企（华润数据缺失）全年支付的利息高达383亿元，同比增幅达到68.93%。其中，荣盛、中粮的利息支出同比增幅超过100%；而保利地产全年利息支出更是高达65亿元。
对比看来，18家上市房企的利息支出与71家A股上市房企的筹资现金净流入的规模相当。虽然开发商已将大部分的利息支出都进行资本化，转入到存货之中，但归根结底巨额的利息支出将由开发商和购房者共同承担。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
