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万科极小住宅项目即将上市 被视作不划算买卖

房天下综合整理  2013-03-04 09:32

[摘要] 进入2013年,先是西安万科城的18平方米房,再是北京昌平金域华府,万科的极小户型住宅虽未正式面世,却已赚足眼球。然而,与降低安居成本的初衷相比,极小户型的生存空间并不如想象中那般美好。难做的生意,难测的前景,这便是极小住宅眼下的尴尬。

(来源:深圳商报)18平方米,照常理不过是一间主卧的大小。

但在西安万科城,18平方米却有着另一种景象。作为万科极小户型住宅试验的成品,这间建筑面积18平方米、实用面积15平方米的公寓样板间,有着玄关、厕所、书房、衣帽间、卫生间……

进入2013年,先是西安万科城的18平方米房,再是北京昌平金域华府,万科的极小户型住宅虽未正式面世,却已赚足了眼球。然而,与降低安居成本的初衷相比,极小户型的生存空间并不如想象中那般美好。难做的生意,难测的前景,这便是极小住宅眼下的尴尬。

只批发不零售

西安万科城项目紧邻大学城和高新技术产业开发区,18平方米极小户型的目标客户群,是18~25岁之间的大学生以及刚毕业的年轻人。这一定位,也被当时业内专家认为无论投资或自住,都极具有市场的竞争力。在2011年西安万科城的媒体宣传中,甚至直言:“之后,各地也将出现这种极小户型。”

2月22日,深圳商报记者与西安万科取得联系,试图采访西安万科城的18平方米户型。然而得到的答复是,项目还没有入市,其他方面也“无可奉告”。本报记者于是打通西安万科城的售楼处电话,了解的情况是:18平方米~58平方米非毛坯公寓目前只接待整层投资的大客户。换言之,不零售,只批发。

“公寓属于商业性质,不限购不限贷。一期共有1300多户,其中18平方米的居多,大约有700多户。整层购买的顾客可以买来做酒店,也可以独立出租,售价可以洽谈。”该售楼处销售人员介绍说,万科城对个人销售的是二期,89~130平方米住宅,均价在8500元/平方米。照此计算,18平方米迷你户型如果零售,总价约15万元。

有意思的是,万科集团执行副总裁毛大庆也在近日称,北京万科的超小户型目前已进入政府审批阶段,该项目属于出租公寓,建成后由万科自持,不对外出售。首期有300~400套,如果除去公摊,每套面积在15平方米左右。

买小房利率高

其实极小户型并非只在销售方式上遭遇了尴尬。在政策方面,极小户型也受到国内建筑规范的限制。按照2012年8月1日正式生效的新版《住宅设计规范》,由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型住宅,使用面积不应小于22平方米。另外,极小户型面临纯北户型、厨房设计、阳台规划、车位配备一系列的规划瓶颈。这一系列的问题,导致国内的建筑规范并不允许这种超小户型以住宅形式大规模推广。因此,市场上出现的低于22平方米的极小户型,多数是商业用地上建的公寓,属于商业性质,此类产品不限购不限贷,但首付和贷款利率都会更高。

美联物业深圳营业部总经理江少杰是香港人。他告诉记者,即使在的香港,开发20平方米以下极小户型的私人发展商也极少。“一般是政府提供的公屋,面积才会这么小。”香港运输及房屋局局长郑汝桦对香港公屋的设计则是如此解读:1到2人的居室,套内面积为14平方米;2到3人的居室为22平方米;3到4人的居室为31平方米;4到5人的居室为38平方米。这也从另外一个角度验证了万科当初做的调研:中低收入住宅小区的运作模式大多由政府主导。

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限购后顾客少

目前,市面上的极小住宅项目大多在20平方米到30平方米之间。自从楼市限购政策实施以来,深圳市场上这类极小的户型风光不再。

“限购以前,这类单间或一房一厅的小户型成交活跃,特别是带重点学校学位的,换手率极高。”世华地产宝安区总监赵江涛告诉深圳商报记者,限购以后,购买这类小户型的,从投资客变成大多是刚毕业的大学生或单身白领,将小房子作为过渡性住房,价格则一直比较平稳。

而实力投资客则基本转向了豪宅。美联物业南山区总监刘庆兴介绍说,目前这类极小户型购买者七成是自住,仅三成是投资。而所谓投资,也多是年轻夫妻积蓄买不起大房子,但又担心房价继续上涨,于是先买一套小房子放租,自己则还是和父母一起住。

限购确实打击了年轻人买小房子过渡的热情。在媒体工作的屈先生毕业不久,他直言压根不会考虑买极小房,因为以后肯定要换房,这样会消耗自己的买房名额。

万科:这生意不划算

实际上,从2010年开始,受到日本和中国香港超小城市公寓的启发,万科集团建筑研究中心就开始着手进行极小户型的研发,力求在极有限的空间内,通过室内设计、智能科技和可变家具等元素,结合社区公共配套和物业服务,实现舒适、时尚、便捷的居住感受。万科的构想中,如果要为中低收入人群提供居住解决方案,除了政府的廉租房,是否可以开发比如15平方米的极小住宅,让房子的总价降低,从而让更多人能够买得起房?

这无疑是具有人文关怀的商业试验。但极小户型的试验一直是雷声不断难见雨落。

而在一次媒体群访中,万科总裁郁亮曾坦言,“小房子”其实更难做,建造成本相对来说要高许多,溢价空间又很小,15平方米的极小住宅几乎没有任何。这并非夸大困难。极小户的住宅,需要极小户型的专用配套,家具、家电等等都得量身定做。

如今,随着时间的推移,万科早先制订的极小户型推进计划,先后都被推延或者改写了。无论是北京万科金域华府的转售为租,还是西安万科城对投资客的“打包”销售,极小户型在推向市场时始终是“犹抱琵琶半遮面”,并且已经与解决中低收入人群的住房问题的设计初衷背道而驰。


 

投资客: 非毛坯卖女白领

尽管小房难卖,但不符合申请保障房却又买不起房的“夹心阶层”,却是市场上最庞大的人群,难道真的毫无商机?

深圳有精明的房地产投资客对购房人群进行了细分,专门炒作低价二手极小房,并且只卖给年轻女白领。

春节后,深圳资深投资客“貔貅陈”(网名)在微博上征集合作伙伴:“组一家化腐朽公司,股本300万元,专炒低总价二手小户型,快进快出。大股东占70%,负责资金和运作;装修包工头占10%,负责凤姐变冰冰。深圳两家中介各一资深经理各占10%,负责找笋盘和出货。术业有专攻,这样的团队,你看有戏唱否?”

帖子一出,马上应者众,并纷纷向“貔貅陈”表示可以随时入股。“貔貅陈”向深圳商报记者分析了运作思路:专门寻找市面上20~25平方米之间、总价50万~60万元的小房子,然后按照女孩子喜欢的风格进行装修,卖给年轻女白领。只要有10%的纯利,就会卖掉,快进快出。而注册公司,以公司名义购房,则可以规避限购。

“男人会考虑结婚换大房,希望一步到位,限购背景下,买小房子的少。但年轻女白领则不同,单身时小房子是居所,结婚时是嫁妆,结婚后则是资产。”“貔貅陈”认为,由于每年毕业女大学生极多,刚需源源不断,并且这类小房子总价低,首付在20万元以内,在父母资助下,女白领完全能够承担。做过深入市场调查的“貔貅陈”信心满满,准备今年就开始实施这一计划。

不过,“貔貅陈”的投资客朋友并不看好这门生意,因为他们都喜欢炒豪宅,利润高,炒小房子太辛苦,并断言“貔貅陈”不用多久就会累得不想干了。但是,一向稳健投资作风的“貔貅陈”却称这样风险小,即使卖不出去,小房子也高。

万科今年继续积极定价卖房

万科2月28日在深圳大梅沙总部举行2012年业绩推介会,公司表示2013年将把质量作为工作的位,以积极的定价策略应对市场变化。同时万科的国际化也将进一步推进。

2012年,万科的销售毛利率和净资产率体现为一增一降。2012年万科的结算毛利率25.8%,较上一年下降3个百分点,同时万科的净资产率为19.66%,达到1993年来的水平。

公司董秘谭华杰称,“这是个非常理想的结果,因为从社会公共的角度来讲并不希望房价越来越高,从股东的角度来看希望公司的尽可能高,我们很欣慰在去年同时满足公众和股东的需要。”

他表示,这是源于公司经营效率的提升,能够在一定程度上克服售价和利润下滑的影响,同时因为公司的装修房比例不断地上升,“装修业务是制造性业务,利润是明显低于房地产,但率比较高。”

谭华杰预测未来商品住宅的投资水平还会逐渐淡化,“投资需求更看重土地稀缺性,自住客户更关心房屋本身”,住宅产业化和绿色建筑将迎来更多的机会。随着行业集中度的提升,未来主流开发商将面临更多“面对面”的竞争。

2013年,万科将特别强调销售为先。谭华杰称,“万科不囤地不捂盘,只要做到可售的条件我们尽可能快的卖掉。这意味着要灵活应对市场变化,如果市场发生变化我们会实施积极的定价策略”。

在28日的业绩推介会上,郁亮更加完整地表述了万科推进国际化的用意。他表示,“我们希望万科第四个十年在全球标准之下成为的企业。第四个十年的万科一定是国际化视野的万科,用全球资源发展的万科”。

虽然郁亮强调万科开发海外市场不是为了卖给中国人,但是当有媒体问到万科近期在哪些国家考察市场时,郁亮表示,“都是中国年轻人感兴趣的国家”。郁亮还表示,万科的国际化还处于学习的尝试的阶段。

不过郁亮特别强调,万科的海外战略与对国内市场的判断无关。“万科在国内远远没有达到发展上限,目前的市场占有率也只有2.19%。”。(记者张昊)


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