限购即将淡出 住建部或已明确方向

房天下综合整理  2014-05-23 13:48

[摘要] 昨日有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。

土地市场较为低迷期，房企应把握拿地“换仓”好时机

国家统计局数据显示，2014年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点;土地成交价款(出让金)2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。

而与之对应的是重点城市土地市场的迅速遇冷。比如2014年4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。在这样情况下，今年国土资源部暂停对外发布住房用地供应计划，改由地方自行公布各省供地计划。这将增加地方政府在土地供应方面的主动权，尤其是在供地量与节奏上，地方政府有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地市场流拍，以扭转土地市场僵局，获得更多的土地出让金溢价。

那么，对于开发企业来讲，当地方政府对于土地财政依赖度较大、土地市场较为低迷时，应该把握好哪些市场机会呢?

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前土地市场来看，土地市场溢价率表现走低，地价表现相对合理，此时，对于大型品牌企业来讲为较好出手拿地“换仓”时机。预计接下来几个月品牌开发企业会加大在土地市场“抄底”的力度，尤其是会积极谋取市中心或区域中心优质地块。

预计下半年之后，随着货币政策转向定向宽松，商业银行针对首套房贷的定向宽松的措施会逐步落实，房地产市场也会逐步好转，地价会稳步回升。对于房企来讲，2014年第二、第三季度为的拿地时机，如果此时不拿地，的拿地机会可能会错过。

下半年尤其是第四季度这个时间或2015年之后，开发企业再在土地市场上拿优质地块有可能会面临比较多的竞争，下半年部分城市地价可能重新走高，不排除个别热点城市还会有“地王”出现，这些城市拿地可能会一定的市场风险。

土地财政尴尬诱发地方政府松绑“限购令”

近日，天津与南宁限购政策发生变化：天津滨海新区将实施差别化限购政策，只要滨海范围内无房，即可在新区购房;南宁市房管局发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

此外，宁波尽管没有直接发文正式宣布终止限购，但是，限购令从执行层面似乎已经是名存实亡;而对于长沙、福建、杭州等地来看，放松限购的市场传闻频出，但仍然“犹抱琵琶半遮面”，预计市场时机成熟之时，有可能会有一些定向宽松的措施出来。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前市场发展态势来看，“研究放宽限购政策”、将“限购令”由以家庭为单位转变为以个人单位等各地传言松绑“限购令”并非空穴来风。从土地财政依赖度的角度来说，今年以来尤其是二季度以来土地出让收入的减少直接诱发地方政府的阶段性土地财政危机，而地方土地财政危机则成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因。从经验来看，土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购政策的可能性就越大。当前，尽管部分城市相关部门已出面辟谣，但是总体来言，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债的险局的探索之路。

此外，由于今年回归市场化及楼市“双向调控”的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会在此时进一步拉开限购逐步退出的序幕。

总之，从当前限购政策提出松绑的宏观经济背景与房地产市场基本面来讲，当前宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，各地土地财政遭遇阶段性危机，这样的叠加因素也为南宁、天津等部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。在接下来一段时间内，预计将有一批类似于天津、南宁这样二线城市，以及无锡、宁波这样的三四线城市会出台定向放松限购的相关措施。

附：45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名

数据来源：同策咨询研究部、各城市统计部门公开数据

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