面对楼市降温 房产投资前景如何 风险有多大

从今年6月1日开始，政府的房地产税收政策发生了根本的改变，不但对不同面积的住房进行了区别征税，还特别规定，买房者如果在取得房屋后两年内就卖掉，将按照房屋成交价的5.55%征税，也就是全额征税，而以往则是按照房屋买卖的差额征税。此外，六一之后购买非普通住宅将按4%的比例征缴契税。

除了寻求短期获利的投机客，本市“以房养房”的市民也并不在少数。这种“以房养房”的理财方式，在目前房贷政策紧缩、房产降温可期的情况下，风险究竟有多大？在如此的环境之下，市民是否应该果断退离这种投资模式？

楼市调控后的投资困局镜头一：6月3日下午，当老宋拖着疲惫的身躯从东吴证券某营业部离开时，他发誓真不想再在股市里泡了。当天股指的点离千点只剩一步之遥。

镜头二：罗先生到了晚上仍对没有买到国债耿耿于怀，他早上5点多就去排队，却没有丝毫收获。他告诉记者，他预计到会有排队的现象，但没想到会是这样的火爆场面。在6月1日早上，2005年凭证式国债公开发售现场，很多人都因为和罗先生同样的经历而郁闷不已。

镜头三：终于过了“六一大限”了，马先生在“湖左岸”的一套房子却仍然挂在中介没有丝毫动静。让马先生抱定观望心态的主要原因之一是，卖了房子以后他的钱并没有多少去处，按照他的观点，国债、货币基金等产品的微薄利润根本没法算作是理想的投资渠道，而目前房产的投资风险却仍然难以和股市相提并论。

究竟是真实的需求还是炒房者的投机行为引发了房价的上涨，在直接针对短期房产投机的各项政策出台以后，似乎已经没有了争论的必要。现在很多人都在担忧，如果各项新政能够起到预期的效果，而再将“投机者”“清理”出房地产市场之后，整个房地产市场所可能出现的下滑趋势，会因此而断绝了其在今后的数年时间内的投资可行性。现在除了手中掌握多套房源的短期投资者急于套现之外，大多数涉及不动产投资的人并不知道该如何处理眼下的“卖”与“焐”的难题。身边的一些实例告诉我们，让投资者作出撤出楼市决定的困难之处在于，在撤离出房地产市场之后，这部分钱很难找到一个“安身”之所。虽然近几年来银行加息的声音不绝于耳，但银行的利率仍比不上CPI(居民消费价格指数)的上涨幅度，老百姓将钱存入银行仍无异于在作赔本的买卖。

手中的房子该不该卖实例一：赵先生于2002年10月份买了一套总价60万元的普通类住宅，三成20年按揭(年利率为5.31%基准利率)，如果现在以85万元脱手。根据政策实施细则中的规定，赵先生属于超过2年的普通住宅，可以免去转让营业税。则后续成本如下：按揭利息支出近6万元；契税=60万元×2%=1.2万元；其他转让成本(包括公证费、评估费、中介费等)1.5万元。平均投资率可以简单计算为：投资/投资成本/年数=(85-60-8.7)/(60×30%+8.7)/3=20%。