[摘要] 一系列调控组合拳后，国家又在保障性住房供给上全面出手，且直言为“遏制房价”，显露“不见调控效果绝不罢休”的决心。
房地产：保障房开发对房地产投资和GDP影响
国泰君安 孙建平
摘要：
因为地方与中央签订了责任书，且明确年底考核和问责，所以我们认为10年580万套保障房棚户房、120套农危房的建设将能完成，好于以往。
根据我们的假设和测算，10年580万套保障房、120万套农的投资额约3500亿元。
10年或者今后每年投资3500亿元保障房等，投资资金来源没有缺口。包括：中央财政补助1050亿元，地方土地出让金1000亿元以上，地方国债或公积金，占投资70-80%的银行贷款等。
按照香港的成熟模式和重庆探索的模式，保障房投资也可吸引纯粹以盈利为目的的开发商适当参与投资。
10年3500亿元保障房投资，可为房地产投资贡献10%的增长，相当于可以弥补开发商的商品房投资导致房地产投资下降10%。
假设10年房地产投资从下降15%到上涨10%，则因为保障房投资，最后房地产投资额从下降5.4%变为上涨9.6%。
10年3500亿元保障房等投资，有利于防止经济二次探底。若房地产投资下降10%，则相当于GDP下降0.9个百分点，考虑保障房等投资后，GDP将变为零增长。
若房地产投资从下降15%到上涨10%，将导致GDP增速将从下降1.35%到只增长0.9%，若考虑保障房投资后，则GDP增速将从只下降0.05变为增长0.19%。
只考虑保障房投资对GDP增长的直接影响，相比较而言，开发商的商品房投资对GDP的间接影响和扩散要大于保障房。例如：土地出让收入、商品房单位造价高于保障房(对建筑建材拉动作用大一些)。
保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标；同时减少来自刚性需求的恐慌性需求；有利于防止房价和销量的暴涨暴跌，使上升趋势得到更好地延续。
保障房投资力度加大对房地产股票而言，短中期偏利空。
维持5月19日报告观点，行业短期存在超跌反弹机会，反弹幅度15%左右，但行业趋势谨慎，维持“中性”评级。
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