[摘要] 当重拳调控使住宅市场和商业地产风险开始释放时，低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率正吸引越来越多的资本进入工业地产。
除了低廉的地价之外，工业地产可观的商业配套也是开发商眼中的“香饽饽”。目前工业地产由传统的工业厂房向配套完善的现代化工业园区的升级，使得不少产业园的配套都远远超出原先单纯工业园的定位，开始大量涉足上下游相关功能的配套。戴德梁行房地产顾问（深圳）公司助理董事顾炜指出：“工业用地不仅地价便宜，而且一般工业项目总建筑面积的7%可作配套项目建设，涉及酒店、办公楼、公寓等利润率更高的上下游配套项目。”
一般来说，工业项目的地块面积都较大，7%的面积相当可观，不少工业项目的配套比例甚至远超7%。在富力的金港城工业园区中，只有一个占地27.36万平方米的物流中心，其余计划开发的都是商业或住宅产品，其中住宅楼的占地面积约为50多万平方米，办公楼的面积则为31.92万平方米。在工业项目中，工业产品的比例反而是的。类似的情况不胜其数：2009年11月29日，远洋地产投得金石IT产业园用地，每平方米楼面价格低至200元，且在近百万平方米的规划用地中，将有25%的住宅产品作为产业配套；合生创展在广东惠州的两个工业项目，其面积分别达3000亩和1000亩，规划将有接近20%建成住宅。
因此，尽管工业地产项目的投资通常无法和住宅地产相比，但如果其中有部分配套项目的开发，则可以为开发商提供可观的额外补偿。在目前土地出让竞争激烈的背景下，参与工业项目开发，不失为一个降低土地获取门槛的好办法。
稳定的、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产看上去不失为房地产行业一个温暖的“避风港”。顾炜表示，更为重要的是，资本投入工业市场，购买大幅工业土地，建造厂房，3至5年的市场培育后，租金和土地增值可以带来最终物业至少50%的空间，考虑到人民币的因素，这个数字会更可观。而这可谓众多资本逐鹿工业地产的另类算盘。
住宅开发商频试水
传统的住宅开发商也开始试水工业地产市场。2010年3月30日，地处广州花都空港经济圈内、与广州白云国际机场货站隔邻的富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正式挂牌，项目占地面积超过2200多亩，计划投资额高达30亿元，标志着富力地产正式进军工业地产。2010年初，远洋地产也正式推出其个工业地产项目－金石IT产业园，占地面积66万平方米，总建筑规划面积超过100万平方米。地产龙头万科 (论坛 新闻)（000002.SZ）也正积极寻找机会介入工业地产，实现战略布局。4月8日，西安市曲江新区管委会宣称，万科将在曲江“开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区”。万科总经理郁亮称：“（项目的）重点内容为曲江国际会展产业园区建设以及周边商务办公、酒店公寓等综合开发。”
早在2005年的房地产行业宏观调控浪潮中，不少原以住宅开发为主的地产商已渗透到工业地产领域。在上海，复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等知名大型开发商早已有所涉足。在广州，包括合生创展、美林基业、珠江投资等在内的诸多住宅地产开发商也已迈进工业地产领域。
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