[摘要] 在严格的限贷、限购等调控政策下，楼市成交量下跌，房价出现松动迹象。楼市低迷的同时，房企资金链也愈加绷紧。而今年有超2000亿房地产信托面临集中兑付，无疑进一步加重房企资金压力。
下雪
房地产信托产品进入密集兑付期
而让很多包括大型开发商在内的房企感到头疼的还有即将的信托支付。有机构预计，今年仅房地产信托到期的额度就达到千亿元级别。有消息透露，部分地区的银监部门甚至已经开始对所处辖区的信托业展开检查，提前防范风险。
国泰君安孙建平统计的数据显示，今年2月～3月份，房地产信托将迎来兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。孙建平表示，2010年以来，房地产信托大规模发行，特别是2010年3季度和4季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是两年期的产品居多，平均期限1.9年，多数产品在2012年到期。
兑付压力将持续到2013年
根据国泰君安统计结果，今年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，其中季度高峰在三季度，为716亿元；单月高峰在7月份，到期总额达到504亿元。
“对过多依赖信托融资的公司来说，大量的到期支付无疑又是一场暴风雪。”东莞一位房企副总对记者表示。
孙建平也指出，2010年密集发行的房地产信托产品都是按照高房价的房地产市场设计的，比如指标一般在15％~20％。而房地产的冬天来临，开发商一般难以达到设计产品时的高利润。而且信托一般不能展期，到了结束的时点就要兑付本息。因此，从2011年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力将持续到2013年。
冰冻
房企资金链恶化或超2008年
每一次地产的调控、危机与变局演变的焦点最终无不集中在房地产企业的资金链上。有机构分析指出，房企资金链的恶化程度将超过2008年，其中，今年的资金缺口就可能超过万亿。
2012年资金缺口将达12423亿
安信证券邹文军表示，在项目未达到销售条件时，银行贷款对企业现金流产生决定性影响。个人按揭部分属于银行贷款，其来源的关键在销售环节。根据安信证券对万科、保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)三家大型开发商的对比，现金回款大约占到当期销售额的80%左右。而在当前清淡的销售业绩下，开发商出现了大量资金缺口。
“根据我们的估算，2011年资金缺口约3506亿，相对于2011年5万亿左右的销售体量，该资金缺口对行业的影响并不大。但是2012、2013年房地产资金链缺口加大，分别将达到12423亿、20351亿，资金缺口大致相当于当期销售额的25%、40%。”邹文军指出。孙建平也预计，部分中小开发商资金链将有断裂的可能。
莫尼塔机构施琪博士也表示，2012年上市房企筹资获得现金的低谷将和销售回笼资金的低谷相重合，房企资金链进一步恶化，情况将比2008年最差水平还要差。“由于2009年二季度以来的大量借款将集中到期，上市房企今年可能开始持续面临较大的筹资压力，并于二季度出现现金缺口。”施琪认为。
蒸发
三方夹击推高 房企“消失潮”
在政策高压、销售不畅、资金紧张三方夹击下，大型房企自然收缩战线，中小房企要么卖项目死撑，要么退出游戏，另谋他路。根据2008年情况，预计今年被踢出局的开发商超过6000多家，给部分大型房企提供难得的“美餐”。
2011年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。这意味着这473家房地产开发企业将在京城楼市消失。“房企消失潮并不只是出现在北京，在各方压力共同作用下，房企今年可能会出现大面积被蒸发的现象。”上述东莞房企负责人预计。
2008年开发商“蒸发”7155家
记者从同花顺系统查询发现，1997年，房地产开发商企业为21286个，而在2008年的房地产低迷中，开发商突然蒸发了7155家，减少了8.17%。在2009年市场好转的刺激下，2010年开发商数量又增加到85218家。
因此，有业内人士预计，如果按照8%的比例计算，今年一年可能消失的房地产开发企业将达到6800多家。杨红旭表示，房企注销潮、并购潮、退房潮等等，这些都是表象，背后是中国楼市环境发生了巨大变化。
行业大鳄或享并购“美餐”
部分开发商清盘出局或许会给一些购房者奉上一些“廉价品”，但最为受益的应该还是那些行业大鳄们，每次危机或许都能给他们带来丰盛的“美餐”。预计二季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权。而具有充裕现金及管理优势的龙头公司的并购机会将大幅上升。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
