[摘要] 在中国宏观政策预调中，房地产调控如何一手硬（抑投机）一手软（满足自住）？国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松接受财新记者采访时说，需要区分改善性和投机性需求，以提高政策调控的精确性。
国研中心专家：提高房地产调控性
(来源:财新网)在中国宏观政策预调中，房地产调控如何一手硬（抑投机）一手软（满足自住）？国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松接受财新记者采访时说，需要区分改善性和投机性需求，以提高政策调控的性。
自5月中央提出“稳增长”后，随着投资项目审批节奏加快、降息等措施出台，市场上的购房预期和心态已经起了变化，部分城市房地产销售回暖，甚至量价齐升。华泰联合证券的统计显示，18个重点城市6月单月成交面积比5月上升12%，同比上升64%，成为2011年1月以来的点；6个重点城市二手房成交量环比上升32%，同比上升33%。
不过，邓郁松认为，要注意到，部分热点城市和市场的差异很大。5月当月，北京、深圳等热点城市的交易量同比回升幅度是比较大的，但如果看整体，交易量同比是小幅下降的。“这种差异应当引起重视，为什么调控政策本来是想抑制部分城市，结果反而是其他城市交易量在下降？”
邓郁松指出，热点城市和的不同在于，一是热点城市的销量2011年先于出现较大的降幅，今年是在去年相对较低的水平上回升；二是北京、上海等人口流入较多的热点城市，新增供应量趋势与供应量走势不同，在2012年之前，大部分城市新开工量上升，但北京的新开工面积峰值比出现得早，客观上存在新增供给量不像其他城市那么充分的问题。
邓郁松认为，对于热点城市，要更多关注供给，这么多年的调控都是在调需求，但对商品房供给的关注不够，政策强调保障房供给有其必要性，但竟大多数人还是要通过市场化的方式购买住房。“热点城市的销售增长如果再持续几个月，若后续新增供应量不足，市场会是什么情况呢？”
最近两年的调控政策以限购、限贷为核心，行政手段抑制了投机性需求，但也可能误伤改善型住房需求。
邓郁松认为，投机性需求当然一定要严格限制，但调控政策需要进一步完善，既能抑制所谓的投机性需求，又能为包括首次置业和改善型在内的所有自主群体提供一种更好的改善居住条件的政策环境。“至少往前走一步，想办法区分改善性和投机性需求，政策调控的性就可以提高很多，使政策成本、误伤的概率、惠及面。”
房地产信贷政策方面，邓郁松认为，想让市场稳定，首先需要保持金融政策稳定，政策应该是中性的，对正常的首次置业和改善性需求，既不要过度鼓励，也不要过度抑制。
邓郁松指出，比较2008年房地产交易量下降和今年初交易量下降的背景，有一件事是共通的，即在此之前都实行了二套房按揭贷款利率1.1倍和二手房交易环节不满五年征收5.5%的营业税的政策。而2009年房价大幅上涨，根源是2008年底大幅降息之后，又对按揭贷款利率实行基准利率0.7倍的优惠。
目前，中央关于房地产调控的表态是，国务院总理温家宝7月7日在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。并要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。
7月5日晚，央行在宣布降息时指出，个人住房贷款利率浮动区间（目前下浮下限为0.7倍）不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
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