[摘要] 据记者不完全统计，房地产行业相关税种共有12种。此外，各项行政性收费也是名目繁多。曾有人做出统计，房地产开发商在各项环节需缴纳50余种行政性费用，共涉及约25个不同的政府部门，总体费用占全部开发成本的15%~20%。
一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，一共要收多少税费？据初步统计，我国现阶段实际征收的房地产税种有12项之多，涉及房地产的收费平均多达50项，两者共计62项。
如果以100万元的商品房作为样本，其中有多少属于消费者提前支付的各项税费？
房地产相关税种共有12项
与房地产行业相关的各种税费纷繁复杂。据记者不完全统计，房地产行业相关税种共有14种，分别为营业税、企业所得税、契税、个人所得税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税(城建税)、耕地占用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税(城镇土地使用税)、土地增值税、资源税、教育费附加等。
其中，面向外企征收的城市房地产税已在2009年废除，而固定资产投资方向调节税也于2010年起暂停征收。也就是说，目前实际征收的房地产相关税种有12种之多。
上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建指出，12项房地产相关税种中的房产税与目前即将在重庆、上海开征的“房产税”完全不同，“相关税法中的房产税是以1986年公布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为征收依据的，征收对象是房产，针对的是房屋被出租时所产生的部分；而时下热议的‘房产税’其实并不在现有的财税体系中存在，在征收目的上有点类似于‘投资惩罚税’，与国外的物业税也不太相同。”
另据中国社科院财贸所税收室主任张斌介绍，针对开发商的税种按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四个区块，按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类。
记者了解到，从企业角度来看，土地占用环节税收包括耕地占用税、资源税等；开发环节则主要由土地使用税、契税、印花税等构成；流通销售环节则涵盖了营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等；保有环节由城镇土地使用税、房产税这两种组成。
从个人角度来看，房地产相关税收主要集中在交易流通环节，即在购买一手商品房时所缴纳的契税(还需缴纳配图费、交易手续费、权证登记费等费用)等，以及购买、出售二手房时需要缴纳的营业税、契税、印花税等(还需缴纳登记费、抵押登记费等费用)。此外，个人在租赁房屋时也需缴纳房屋租赁税等税费。
五成房款流向政府？
重庆市政协副主席陈万志表示：“据抽样调查部分项目的税费，占到房地产价格的30%~40%，税种设置繁杂、征收环节多，一定程度上推高了房价。”
如果陈万志的表述属实，那么在购房款中有相当大的一部分资金是经由开发商支付给政府的。换言之，房价中三成甚至四成的资金最终流向了政府，而这一大笔账单则由消费者“买单”，因为开发商所付出的所有税费最后仍将通过房价转嫁到消费者头上。
而这也正是“十委员提案”的初衷。政协委员、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长蔡继明曾对媒体表示：“目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分，估计是在50%以上，剩下的建筑成本其实很低。”
记者从开发商处获悉，房地产项目的“总成本”主要可分为土地成本、直接成本和运营成本等几大类，而在统计预算时所计算的“总费用支出”则涵盖了“总成本”及“总税收”两个部分，即基本等同于房产项目中所有支付给政府的资金综合。此外，“总销售收入”则同时包括了“总费用支出”及“企业剩余”，该部分资金基本可等同于房屋出售的全部收入(并非企业所得净利润)。
换言之，如果全部以销售收入为标准统计，即可笼统地得出各项成本占房价的大致权重。
通过有关渠道，记者获取了一份上海浦东某项目的《项目成本收入估算明细表》作为样本，发现该项目所缴纳的各项税费总额为689845244.40元(约6.9亿元)。此外，表格还罗列了各主要税费占销售收入的比重，经计算得出该项目所缴纳的各项“大头”税费约占销售收入的13%。
记者经换算得出，该项目土地成本占销售收入的35%左右，而土地成本、税收、行政性收费这三项支付给政府的“支出”总和的确已接近50%。
然而这只是2008年的统计数据。随着各项税、费的不断变更，这部分资金比重会不会有所变化？
巧合的是，工商联在一年之后也进行了一番类似的调查。根据该组织于2009年政协会议上递交的《工商联房地产商会关于我国房地产企业开发费用的调研报告》显示，九大城市所调查项目的总费用支出中，流向政府的部分所占比例为49.2%。其中，北、上、广三大一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额，达64.5%，北京为48.28%，广州则占46.94%。
该调查显示，九大城市房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。此外，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额，为61.84%，企业剩余只有4.15%；而北京流向政府的份额为42.42%，企业剩余只有11.87%。
由此，工商联得出“房产开发费一半流向政府”的结论，这自然又引起了全社会的一番热议。
由于工商联的“特殊属性”，该调查报告曾遭到部分媒体的质疑。包括《中国经济周刊(微博)》等在内的多篇报道曾指出，报告中所有统计数据的来源为“REICO”工作室，而该工作室是由工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远集团等企业共同资助建立的，有“选择性取样”的嫌疑。
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